Comprar vivienda de lujo

El mercado inmobiliario de alta gama en España mantendrá en 2026 una senda de crecimiento sostenido, con un aumento de los precios estimado del 4% y de hasta un 5% en el número de operaciones de vivienda ‘premium’, según las previsiones de Walter Haus, impulsado por la fortaleza de la demanda extranjera y la falta de oferta de calidad en las ubicaciones más exclusivas. Madrid, Barcelona, la Costa del Sol y determinadas zonas de la Costa Brava seguirán siendo los puntos clave del mercado residencial de lujo.

El residencial de alto 'standing' en España atraviesa uno de sus momentos más sólidos pese a la incertidumbre geopolítica internacional. La llegada constante de capital extranjero, el auge de nuevos perfiles de compradores globales y el posicionamiento de destinos como Madrid, Barcelona, Marbella o las islas están redefiniendo el mapa del lujo inmobiliario, en un contexto en el que el cliente 'premium' prioriza cada vez más la calidad de vida, la seguridad y la inversión a largo plazo. En esta entrevista, Alvise Da Mosto, CEO de Barnes en España, analiza las tendencias que están marcando el mercado, el impacto de la regulación en ciudades como Barcelona o la fortaleza de Madrid como polo inversor.

Madrid ha vuelto a ocupar, por segundo año consecutivo, el primer puesto en la clasificación de ciudades más atractivas del mundo para los grandes patrimonios, al ser la número uno mundial en inversión inmobiliaria de lujo, por delante de ciudades como Milán, Dubái o Miami, según el último informe de la inmobiliaria Barnes. La capital española se ha consolidado como la puerta de entrada europea para inversores procedentes de Latinoamérica, EEUU, Oriente Medio y Europa, que encuentran viviendas de alto 'standing' por valores cercanos a los 19.000 euros/m2 o en zonas 'prime' como Barrio de Salamanca.

El mercado inmobiliario de lujo en los principales destinos de esquí de Europa vive una etapa de crecimiento y transformación. Según el último Informe de Propiedades Alpinas de Knight Frank, el precio medio de las casas en estaciones de esquí ha aumentado un 23% de media en los últimos cinco años, en un contexto en el que otros mercados ‘prime’ se han desacelerado. Los Alpes se afianza como uno de los mercados más resilientes del continente por inversión y estilo de vida.

Los nuevos Presupuestos de Hong Kong han incluido un incremento de las tasas sobre el impuesto de timbre (como el ITP español) en las transacciones de viviendas valoradas en más de 100 millones de dólares de Hong Kong, unos 10,8 millones de euros. El nuevo gravamen, que pasa del 4,25% al ​​6,5%, entra ya en vigor y afectará a alrededor del 0,3% de las compraventas en la ciudad y espera generar más de 1.000 millones de dólares de Hong Kong, más de 100 millones de euros, en ingresos adicionales.

La vivienda de lujo arranca este nuevo año marcada por las compras selectivas y una creciente creación de riqueza. Y es que el mercado residencial ‘premium’ se caracterizará este 2026 por algo más que la búsqueda de casas en zonas ‘prime’ o de las comodidades más extravagantes, según los expertos. Las operaciones más caras del mercado estarán marcadas por una demanda selectiva, basada en el flujo de capital internacional o los cambios políticos, con movimientos desde California hasta los Emiratos Árabes Unidos.

Baleares, la Costa del Sol y la Costa Brava han sido los principales polos de atracción de la segunda residencia ‘premium’ en España, donde los extranjeros más adinerados buscan un refugio a la vida en su país. A este selecto grupo se ha unido en los últimos años la Costa Blanca alicantina, con zonas como Denia y Jávea, que cuentan con una amplia variedad de viviendas de lujo a la venta en la que foráneos con alto poder adquisitivo, desde alemanes, neerlandeses y suizos, han encontrado su destino más exclusivo, según el análisis de Engel & Völkers.

Aunque EEUU fue la opción preferida por los compradores adinerados chinos en 2023, la demanda de viviendas de más de cinco millones de dólares se trasladó en 2024 a Tailandia, Australia, Singapur y Reino Unido, según la agencia inmobiliaria Juwai IQI, previo a llegada de Donald Trump a la Casa Blanca y la crisis de los aranceles. Los expertos añaden que este tipo de compradores buscan alternativas más estables, con rebajas fiscales y un marco legal sólido, aunque los estadounidenses se guardan un as en la manga: un permiso de residencia indefinido con una inversión inmobiliaria de cinco millones de dólares (4,43 millones de euros).

El precio de las viviendas de lujo ha variado de distinta manera en los principales mercados ‘premium’ del planeta. Una manera de medir el poder de compra para hacerse con una propiedad de alto ‘standing’ es saber el espacio (m2) que se puede adquirir con un millón de dólares (879.368 euros). Según Knight Frank, se ha producido un crecimiento vertiginoso de los precios en Miami, Dubái o Lisboa, donde la capacidad de compra ha caído más de un 50%, por debajo de los 100 m2. Madrid (-35%) ha visto cómo en 2014 se podían llegar a los 136 m2, mientras que ahora se queda en 89 m2. En cambio, el espacio sí se ha incrementado en Londres, Mónaco o Nueva York.

El grupo inmobiliario Dils, con sede en Italia, ha anunciado la adquisición de una participación mayoritaria de Lucas Fox, empresa inmobiliaria española especializada en el segmento del residencial de lujo, que factura más de 30 millones de euros anuales y tiene más de 250 trabajadores. Ambas partes esperan completar la transacción durante el primer trimestre de 2025, en lo que supone la entrada de la inmobiliaria transalpina en nuestro país, y que ya cuenta con oficinas internacionales en Países Bajos y Portugal.

La vivienda de lujo en España vive un incremento de la demanda foránea sobre una oferta cada vez mayor. De hecho, el 77% del stock de lujo presente en idealista son chalets, frente al 23% restante entre pisos, apartamentos y áticos ‘premium’. Además, un 32,8% del interés por comprar unifamiliares de alto ‘standing’ procede del extranjero, mientras que la demanda para pisos de los foráneos alcanza el 20,7% del total. Analizamos los datos de destinos como Baleares, Málaga, Madrid, Alicante o Barcelona y hacemos zoom sobre las zonas residenciales que reciben más de la mitad de la demanda procedente del extranjero con ambas tipologías.

El mercado inmobiliario de lujo en Grecia ha crecido un 14,2% interanual en 2024, superando los 500 millones de euros en transacciones de viviendas 'prime', según Sotheby's International Realty. Este crecimiento sigue la tendencia positiva de 2023, que ya registró un aumento del 6,5% y se espera que esta tendencia continúe en 2025. La Riviera de Atenas lidera la demanda, seguida por Corfú y el centro de la capital, mientras que Mykonos experimenta una caída lo sitúa en el sexto lugar. Por primera vez, los compradores griegos encabezan la demanda, reflejando un aumento del 51,8% respecto al año anterior.

El mercado inmobiliario de Marbella y la Costa del Sol ha mostrado una notable resiliencia tras el auge experimentado en 2022, impulsado por el trabajo en remoto y la búsqueda de mayor calidad de vida, según un informe de Knight Frank. Aunque las ventas cayeron alrededor de un 20% en 2023, el mercado se mantiene sólido, con un repunte del 5,4% en la primera mitad de 2024 en el . Las propiedades de lujo en el 'triángulo de oro' (Marbella, Benahavís y Estepona) siguen siendo las más demandadas, especialmente las villas y apartamentos en urbanizaciones exclusivas. La fuerte presencia de compradores internacionales y la estabilización de los costes de construcción continúan impulsando la región, que sigue siendo un destino clave para extranjeros que buscan establecerse de forma permanente.

Los datos del primer semestre sobre operaciones y volumen de ventas para el mercado de viviendas de ultralujo, aquel que supera los 10 millones de dólares (9 millones de euros), confirman a Dubái y Miami como los nuevos destinos preferidos por los más ricos del planeta tras la pandemia, junto a los clásicos de Nueva York, Hong Kong o Los Ángeles, según el informe de Knight Frank ‘Global Super-Prime Intelligence’ que analiza 11 destacadas ciudades. Solo entre enero y junio de 2024 se vendieron casi 940 viviendas ‘super-prime’ por un volumen superior a los 17.250 millones de dólares, 15.603 millones de euros.

España tiene más de 40.000 viviendas a la venta con un precio superior al millón de euros, y casi 7.800 por encima de los 3 millones. Todas las provincias tienen, al menos, una vivienda de más de un millón de euros anunciada en idealista, pero su distribución no es homogénea. Baleares, Málaga, Madrid, Alicante y Barcelona concentran ocho de cada 10 anuncios disponibles por encima de los seis ceros. Mientras, el archipiélago balear y la Costa del Sol concentran los anuncios de viviendas de ultralujo.

El crecimiento de los precios de las viviendas más caras del mercado alcanzó el 7,7% interanual de media en España en el mes de abril. La subida de los inmuebles situados en el percentil 90 de precios, o dicho de otra manera el 10% de las viviendas más caras, fue superior a la registrada por el mercado en su conjunto a nivel nacional, cuyo incremento se quedó en el 6,9% interanual, según el estudio publicado por idealista. Madrid es la ciudad donde estas casas exclusivas han subido más, un 17,4% frente al mismo mes de 2023, y la que muestra una mayor diferencia con la evolución del precio medio en las capitales de provincia.

El nuevo concepto de viviendas de súper lujo que arrancó en EEUU en los años 80 poco a poco empieza a despegar en España. Según la consultora Colliers, este modelo residencial impulsado por marcas de alto ‘standing’ y que en muchos casos llevan incluidos servicios hoteleros cuadruplicará su oferta en apenas cuatro años, hasta alcanzar las 1.200 unidades, con precios que podrían estar entre 20.000 y 30.000 euros el m2, muy por encima de los 15.500 euros que pagaron los compradores de las viviendas ubicadas en el hotel Four Seasons de Madrid en 2017. La Costa del Sol será la protagonista de los nuevos proyectos y España, el mercado líder en Europa.

El precio de la vivienda ‘prime’ sigue al alza a nivel mundial en el tercer trimestre. Hasta 30 capitales registraron subidas anuales, en la que Madrid (5,5%) alcanza el quinto mayor crecimiento entre las 46 capitales analizadas por Knight Frank. De hecho, la capital española es la ciudad europea donde más crece el precio de la vivienda de lujo, por delante de Lisboa (3,1%), Berlín (2,2%) o París (2,1%). San Francisco (-9,7%), Frankfurt (-5,4%), Londres (-1,7%) y otras 12 capitales se anotaron caídas entre junio y septiembre.

El distrito madrileño de Chamberí se consolida junto a otras zonas de la capital, como Salamanca, Centro o Chamartín, en uno de los destinos elegidos para el desarrollo de obra nueva de lujo, con viviendas que superan el millón de euros, según la consultora inmobiliaria Activum Real Estate. Hasta ocho promociones presentan unidades de alta gama, llegando las más grandes a alcanzar ofertas de 1,7 millones.

La resiliencia del mercado de la vivienda ‘prime,’ a pesar del actual entorno de tipos altos y los mayores costes de vida y de deuda, muestra que los precios seguirán subiendo en 21 de las 25 principales ciudades del mundo el próximo año, entre ellas la capital española. Madrid (5%) destaca tras Auckland (10%) y Bombay (5,5 %), y junto a Dubái (5%) y Sídney (5%), entre los mayores aumentos previstos, según el estudio de Knight Frank, encabezando al continente europeo.

El residencial de lujo sigue otro ritmo. Si la semana pasada era Savills quien se apuntaba a la fiesta de la vivienda de ‘alto standing’ en Barcelona, hoy es John Taylor quién revela sus planes para el mercado español. Con cuatro agencias en Madrid y otras cuatro en Baleares, Ivan Barrondo, CEO de John Taylor en España, explica que en los próximos meses desembarcará con su negocio en el mercado catalán y en Andalucía, tal y como ha explicado a idealista/news

Aunque creamos que el sector del lujo es algo ajeno a muchos de los problemas económicos nacionales y mundiales, también pueden vivir cierta recesión. Hablamos con expertos para saber qué pasará con las viviendas de lujo a final de año y para conocer si habrá más o menos transacciones. Según profesionales de este negocio, el precio podría caer y las ventas también podrían "echar el freno" en los últimos meses del año.

Desde que en 2021 Kensington Finest Properties International confiara en Madrid como centro neurálgico peninsular, esta inmobiliaria de lujo no ha parado de crecer. Recientemente ha sido adquirida por un grupo de inversores experimentados - Sven Binnewies, Daniel Malek y Christoph Wiesenbach- que ya eran franquiciados de Kensington en Alemania, iniciándose una nueva etapa en su plan de expansión. idealista/news entrevista al CEO Sven Binnewies, que nos habla de la nueva etapa de esta inmobiliaria con el cambio generacional, del papel de las 'golden visa' y del mercado de lujo en nuestro país. Si antiguamente el principal comprador era extranjero, hoy en día la mitad ya es español.