El país germen de la crisis de vivienda contiene los precios a golpe de construcción

Canadá, el mercado inmobiliario que fue señalado por muchos analistas como el paciente cero de la actual crisis global de la vivienda a nivel mundial ha logrado, por ahora, frenar la escalada de los precios residenciales. No lo ha hecho mediante controles, ni por un desplome de la demanda, sino gracias a una respuesta directa desde el lado de la oferta: más vivienda en construcción y más vivienda terminada entrando en el mercado.

Según un análisis publicado por 'El Economista', este país (considerado por muchos analistas como el paciente cero de la actual crisis mundial de la vivienda) ha registrado una corrección acumulada de los precios cercana al 15%-16% desde los máximos alcanzados en 2022. Se trata de uno de los ajustes más visibles entre las economías desarrolladas y, al mismo tiempo, de uno de los pocos casos en los que la moderación se explica por un aumento significativo de la oferta.

La oferta como principal mecanismo de ajuste

Tras años de fuertes subidas, el encarecimiento del crédito y la pérdida de capacidad adquisitiva de los hogares enfriaron la demanda, pero no fueron suficientes por sí solos para revertir la tensión del mercado. El elemento diferencial fue el fuerte impulso a la construcción residencial, que permitió incrementar el parque disponible en un plazo relativamente corto.

El aumento de viviendas nuevas, tanto en venta como en alquiler, ha actuado como válvula de escape para una demanda que llevaba años acumulándose. Este mayor volumen de oferta ha reducido la competencia entre compradores e inquilinos y ha limitado la capacidad de los precios para seguir escalando, incluso en las zonas más tensionadas.

El caso contrasta con la situación de otros países occidentales, donde la escasez de suelo finalista, los largos plazos administrativos y el encarecimiento de los costes de edificación siguen bloqueando la respuesta de la oferta. En esos mercados, la corrección de precios ha sido mucho más limitada o directamente inexistente, a pesar del endurecimiento de las condiciones financieras.

Según explica esta información del medio económico, la experiencia de este país demuestra que la vivienda responde cuando se construye más, pero también pone de relieve que no todos los sistemas inmobiliarios tienen la capacidad (ni el marco regulatorio) para reaccionar con la misma rapidez.

Una contención que podría ser temporal

Pese a la mejora registrada, el propio análisis advierte de que la estabilización de los precios podría tener fecha de caducidad. El ritmo constructor comienza a moderarse y existen dudas sobre la capacidad del sector para mantener de forma sostenida el volumen de nuevas promociones necesario para absorber la demanda futura.

Factores como el crecimiento demográfico, la concentración de población en grandes áreas urbanas y la presión de la inversión vuelven a ganar peso. Si la producción de vivienda se desacelera, el equilibrio alcanzado podría romperse y dar paso a nuevas tensiones alcistas en el medio plazo.

El comportamiento de este mercado adelantado sirve como referencia para otros países que atraviesan problemas similares. La lección principal es clara: la contención de precios lograda únicamente por factores coyunturales (tipos de interés altos o pérdida de poder adquisitivo) tiende a ser frágil si no va acompañada de un aumento estructural de la oferta.

En el caso español, donde el déficit de vivienda nueva es una de las principales preocupaciones del sector, el ejemplo refuerza una idea cada vez más extendida entre promotores, inversores y analistas: sin más construcción, cualquier alivio en los precios corre el riesgo de ser solo transitorio.