La ciudad de Nueva York ha estrenado este julio un nuevo impuesto sobre las segundas residencias de lujo. Aprobado a instancias del alcalde Zohran Mamdani y promulgado por la gobernadora Kathy Hochul, el gravamen se aplica a apartamentos a partir de un millón de dólares y viviendas unifamiliares a partir de 5 millones de dólares que no constituyan la residencia principal de su propietario. El recargo puede llegar al 6,5% del valor catastral del inmueble, sumando los impuestos propios que ya paga la propiedad.
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Los expertos afirman que muchos propietarios están intentando buscar rendijas legales para “escapar” de pagar este nuevo impuesto para ricos. Pero advierten de que será muy complicado y la mayoría tendrá que pagar.
El recargo puede alcanzar el 6,5% sobre el valor catastral del inmueble, sumándole los impuestos ya existentes sobre la propiedad, y se estima que la factura podría llegar a duplicar la carga impositiva de un apartamento valorado en cinco millones de dólares.
Este nuevo tributo se aplicará en dos fases. Durante los dos primeros años, las viviendas unifamiliares con un valor catastral igual o superior a cinco millones de dólares pagarán un recargo de entre el 0,8% y el 1,3%. Las viviendas tipo apartamento tributarán si su valor catastral supera el millón de dólares, con tipos de entre el 4% y el 6,5%.
A partir del 1 de julio de 2028, el Ayuntamiento prevé aplicar a un sistema de valoración basado en precios de venta reales, momento a partir del cual todas las segundas residencias valoradas en más de cinco millones quedarán sujetas al tipo reducido de entre el 0,8% y el 1,3%.
A finales de agosto, la ciudad notificará a los propietarios que presuntamente no tienen su residencia principal en Nueva York a enero de 2026, de que dispondrán de 30 días para acreditar lo contrario o alegar alguna de las exenciones previstas en la ley.
Desde que se conoció la norma, asesores fiscales y agentes inmobiliarios de lujo han recibido una lluvia de consultas buscando fórmulas para esquivar el impuesto: traspasos a sociedades limitadas o fondos, arrendamientos a precio simbólico o adelantar compras antes del 1 de julio. Sin embargo, los expertos coinciden en que los resquicios son escasos y las sanciones por intentar burlar la norma, considerables.
El arrendamiento del inmueble sí exime del pago, pero solo si el inquilino lo usa como residencia habitual, si el contrato es de larga duración o si la renta es de mercado.
La única exención relevante para propietarios es la que permite que un familiar directo -cónyuge, hijo, hermano, padre, abuelo o nieto- habite el inmueble como su residencia principal. Las relaciones más lejanas, como los primos, no están contempladas.
Algunos propietarios han rebajado sus precios de venta para situarse por debajo de los umbrales impositivos: un piso en el Upper West Side pasó de pedirse a 5,8 millones a ofertarse por 4,69 millones de dólares con ese objetivo.
No obstante, los juristas advierten de que bajar el precio de venta solo aplaza el problema, ya que los valores catastrales tienden a subir con el tiempo.
El caso más extremo lo ilustra un propietario de un piso valorado en casi 20 millones de dólares en Manhattan, cuya residencia principal está en Greenwich, Connecticut. Ante una factura estimada de 210.000 dólares anuales por el nuevo impuesto, ha comunicado a su abogada que probablemente venderá si no encuentra una solución legal viable.
Una tendencia global
Nueva York no es un caso aislado. Montana reformó el año pasado su sistema de tributación inmobiliaria para trasladar una mayor carga fiscal a las segundas residencias, y Rhode Island está implantando este verano un recargo sobre viviendas de más de un millón de dólares ocupadas menos de la mitad del año —bautizado popularmente como el "impuesto Taylor Swift", en referencia a la cantante, que tiene una mansión en la costa de ese estado.
La popularidad política de estas medidas es evidente: quienes las pagan, en general, votan donde tienen su residencia principal, no donde tienen el apartamento de lujo.
La conclusión de los abogados especializados es: si el inmueble no tiene un ocupante habitual (sea el propio dueño, un inquilino de mercado o un familiar directo) el impuesto llegará. Y la mayoría tendrá que asumir que ese es el precio de mantener un ‘pied-à-terre’ (vivienda secundaria) en la ciudad que nunca duerme.
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1 Comentarios:
Parece más razonable desde todo punto de vista, cargar a los apartamentos a partir de 5 millones de U$ de valor, y a las viviendas unifamiliares, más lujosas, menos eficientes en energía, a partir de 1 millón de U$. No?
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