Manuel caraballo, economista de Izadi AG Consultores, ha elaborado un artículo en el que trata de mostrar la diferencia entre valor y precio aplicado a la vivienda. En opinón del experto, "si empezamos a valorar las cosas en su justa medida eliminando un 'valor riqueza o especulativo', debemos entender que para la mayoría de las personas cuatro años de sueldo íntegro puede ser un valor justo para la adquisición de su vivienda, según el servicio que les ofrece disponer de dicha propiedad", mientras que el resto es 'valor riqueza o especulativa'
Caraballo no emplea la denominación 'valor riqueza o especulativa' como algo tremendamente peyorativo, sino como un componente más de la oferta para calcular el precio -que no el valor- de una vivienda. En su opinión, el precio de una vivienda viene por la suma del valor que demos al uso de la propia vivienda más la espectativa que tenemos de que ese producto suba de precio
Por otro lado, en la ecuación del calculo del precio de la vivienda está la demanda, que actualmente es abundante, pero que en la práctica no puede o no quiere acceder a comprar una casa por tres motivos principales: el desempleo, la imposibilidad de acceder a una hipoteca y "que la mayoría de los potenciales compradores no se decide a adquirir una vivienda porque piensa que el precio seguirá bajando", algo que reduce casi a cero lo que el valor especulativo aporta actualmente al precio
Desde Izadi AG Consultores se explica que actualmente "un español con sueldo medio destina siete años de su sueldo a adquirir una vivienda también de tipo medio", aunque llegó a los ocho años en 2007 (hay que puntualizar que no todos los sueldos ni zonas son iguales). La firma explica que cuatro años "era justo el tiempo que un español medio estaba dispuesto a ofrecer por la compra de su vivienda hasta finales de los años noventa" y se pregunta "¿qué ha ocurrido desde entonces para que valoremos en menor cuantía el producto de nuestro trabajo?". Pues simplemente que "el consumidor español ha incorporado al precio del bien vivienda una enorme proporción de 'valor riqueza o especulativo' en detrimento del “valor de uso"
Para el futuro, Izadi AG Consultores señala que si el desempleo disminuye pueden darse dos escenarios:
1) Que pensemos nuevamente que la vivienda va a subir, "por lo que entraremos en el mismo círculo vicioso de hace una década, valorando la vivienda en propiedad muy por encima de su 'valor de uso', pagando nuevamente un precio excesivo ya que el 'valor riqueza' se va instalando y creciendo en importancia. Nuevamente el valor especulativo se incorpora al precio de la vivienda, y viviríamos una nueva etapa especulativa que sólo hace hinchar una burbuja que explotaría de nuevo, demostrando que somos el único animal que tropieza dos veces con la misma piedra, ya que todas las burbujas explotan"
2) Que incorporemos en nuestra mente la diferencia entre 'valor de uso' y el 'valor riqueza o especulativo', que distingamos claramente lo que es una cosa y otra, que separemos el 'valor riqueza' del precio de los bienes de primera necesidad y dejemos la parte especulativa para aquellos bienes que no son necesarios y cuya variación de precio al alza o a la baja no afecta a nadie, ni distorsiona nuestra economía ni nuestro bienestar
Izadi AG Consultores sentencia que "si la vivienda hubiera sido valorada por su 'valor de uso', sin incorporar ningún 'valor riqueza', no estaríamos padeciendo esta crisis" y deja varias preguntas en el aire:
- ¿Volveremos a ser cuerdos y razonables y valoraremos exclusivamente la vivienda por su 'valor de uso' y no por su 'valor riqueza'?
- ¿Qué papel deben asumir las instituciones públicas, entre ellas el Gobierno y el Banco de España, para que regrese el bien vivienda a los parámetros de valoración por su 'valor de uso' y no bien con 'valor riqueza' (bien especulativo)?
- Ver viviendas de Izadi AG Consultores anunciadas en idealista.com
257 Comentarios:
Aunque le falta rigor, tiene algo de razonable, aunque cabe mejorar los argumentos. El que sepa un poco sobre el precio de la vivienda, sabe que el condicionante principal para el acceso a la compra de la vivienda, es la relación entre la cuota mensual y el salario.
Si no hubiera ninguna variación en las hipotecas (plazo, interés, tipología) podríamos aceptar una afirmación como la del artículo. Pero la realidad es que en 1996 la hipotecas se concedían a un máximo de 20 años y unos intereses que rondaban el 8-10%.
El que sienta un poco de curiosidad, que pruebe en el simulador de hipotecas con un mismo montante (35-40% del salario) lo que se puede pagar en esas condiciones y lo mismo con las condiciones actuales, 40 años al 3%.
Ahora solo hay comparar la diferencia entre los resultados obtenidos con la evolución de los precios de la vivienda y obtendremos un resultado; el verdadero boom no fue el de la construcción, sino el financiero. El problema actual, al que debemos el descenso del precio de la vivienda es que las condiciones para financiar un piso, han pasado de un nivel de exigencia de risa a unas exigencias exageradamente altas.
Así que si queremos sacar una media del precio de la vivienda respecto al salario, con la hipotecas a 40 años y un interés entorno al 4-5%, mi resultado es que estaríamos entorno a 5-6 años de salario bruto. A esto hay que añadir que nadie estará dispuesto a hacer el mismo sacrificio, en términos de porcentaje del salario dedicado a la vivienda, para vivir en un pueblo que en una ciudad importante, y que dado que el mercado inmobiliario está supeditado al financiero, esta relación salario-precio vivienda, variará en función de las condiciones hipotecarias.
PD; jugad todos con el simulador de hipotecas, con los plazos y el tipo de interés, y sacad vuestras propias conclusiones.
Vamos a ver eminencias. Para una persona que gane 1000 leuros al mes, cuatro años de salario son 56000 (contando neto 14 pagas. Igual en la noticia se refieren en bruto, es igual, tanto monta). Bueno pues ya sabemos que todos los pisos que valgan más de 56000 leuros son un timo. Flipando estoy. Ahora que saquen el mismo cálculo de los coches y de la cesta de la compra.
Leo mucha ansiedad en este blog.
- Por un lado veo propietarios que esperan que su casa conserve el valor, o mejor aún, que suba. Lógico pero irracional en estos momentos
- Por otro lado, gente que quiere acceder a una vivienda en propiedad y espera que bajen los precios hasta una cantidad infima. Deseable pero dificil.
Precio de la vivienda= precio del suelo + precio de la construccion + margen promotor
Precio de la construccion= fijo con pequeñas variaciones por demanda
Margen = fijo (porcentaje sobre el total de la promocion)
Precio del suelo = variable (en principio, casi nada + costo de urbanizacion)
El problema esta en el precio del suelo.los ayuntamientos, las cenicientas del regimen, han vivido de especular con el. Apenas tienen fuente de financiacion alternativa. Tiraran del precio del suelo mientras no haya una ley de finaciacion de entidades locales decente. Y esto solo se consigue perjudicando a las Ccaa. Por lo tanto, de momento imposible.
Tambien noto cierta mala baba politica. Es el antiguo vicio del pais, que o eres del Betis o del Sevilla y hasta la muerte. Si miramos los graficos de endeudamiento de promotoras, podemos ver el continuo crecimiento desde los años 90, que se acentua a partir de la entrada en el euro, 2001. A partir de aqui, el disloque. Y ¿Que pasa a partir de 2004?. Pues lo mismo, corregido y aumentado. Nadie se atrevia a matar a la gallina de los huevos de oro. Por que la culpa no es de la politica economica del gobierno de turno, que poco puede hacer. El problema es de politica territorial y reparto de poder. Quien ate corto a las comunidades autonomas sera el que empiece a modificar las cosas en el buen camino
Saludos
Si el precio real fuera cuatro años de salario todos los españoles tendrian vivienda todos. Ya que una vivienda valdria un poco mas que un coche. Teniendo en cuenta que el coche puede ser un año de salario.
Una pareja con dos años ya tendrian una vivienda en propiedad dignisima,
Mi chavala con 20 años ha comenzado a trabajar, ya la he dicho ahorra el salario de un año. Y con lo que ahorra tu novio en dos años ya teneis vivienda.
Voy a ir a esa consultoria, ellos sabran donde estan esos pisos.
Saludos.
Una duda: cuando habla de "sueldo íntegro" ¿Se refiere al neto o al bruto?
Gracias por la aclaración.
Perdonen, es que no me he enterado muy bien... ¿Cuatro veces el salario medio de un controlador aéreo o de un peón caminero? Gracias.
Pues he estado haciedo unos calculos y me sale que en los 90 cuando los tipos eran del 10% y el plazo de 15 años si con un sueldo de 25000 compramos una vivienda de 100.000 (cuatro veces) el porcentaje de sueldo a emplear seria del 51% muy por encima del 35% de maximo recomendado.
Para que el valor sea inferior al 35% de ingresos con esas condiciones el valor no deberia superar el 2,5 del sueldo bruto es decir deberia ser de 62.500€
Con ese mismo sueldo y con las condiciones de hoy 4% a 30 Años con el 35% se puede comprar una vivienda de 137000€ (5,5) veces el sueldo, o comprar la vivienda anterior dedicando un 14% del sueldo
Como se puede ver el numero de sueldos brutos empleados para pagar una casa no es representativo al no tener en cuenta plazos e intereres, si solo nos fiasemos de ese indicador el porcentaje de sueldo dedicado a la compra podria variar entre el 51% o el 14%
Me encanta la censura en esta pagina. Ya que cuando no interesa que se contesten a los mensajes automaticos de la misma ....van y te los borran.
Un saludo ....one more time
Señores promotores, el perfil del comprador suicida ya no existe, o bajan los precios de la vivienda o se la comen con patatas, ya nadie se cree el cuento de que si no venden por debajo de x euros le estan perdiendo dinero, que hay verdaderas chapuzas a precio de oro.
El planteamiento no tiene ninguna base. Todo depende del la vivienda de la que estemos hablando y del salario que estemos aplicando. ¿Cuantos salarios de un peón vale una vivienda enla castellana de Madrid?. ¿ Cuantos salarios de un cirujano cuesta una vivienda en las afueras de orense?. Sin pies ni cabeza.
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