La crisis inmobiliaria está provocando una caída del precio de la vivienda pero también de mitos y falsas creencias que durante décadas y varias generaciones sostuvieron el mercado inmobiliario español. En este sentido, Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista.com [empresa editora de este portal], explica en una entrevista en telemadrid que “había 3 dogmas de fe en el sector inmobiliario y ya se han roto dos: el precio de la vivienda no puede bajar y alquilar es tirar el dinero"
Encinar cree que en 2011 se deshará el tercer dogma, que según este experto consiste en “no voy a vender mi piso por debajo de lo que pagué por él”. En su opinión, esto es algo que inevitablemente ya está ocurriendo y que podría aumentar en los próximos meses
Encinar destacó en la entrevista en informativos de telemadrid que hoy día el precio de la vivienda usada se sitúa ya en niveles de 2005 y que "todos los que compraron en años siguientes y quieran vender su piso es posible que tengan que hacerlo por debajo de lo que pagaron por él, y por debajo del montante actual de su hipoteca”. Como la mayoría de las personas compraron su vivienda para vivir, este problema sólo ha afectado de facto en los últimos años a los que tuvieron prisa por vender, es decir, inversores buscando unas rápidas plusvalías que vieron cómo dicho negocio que tanto les enriqueció durante años atrás se les venía abajo
Sin embargo, tras cinco años ya hay propietarios que necesitan cambiar de casa por motivos personales -aumento de la familia, cambio de trabajo o de las circunstancias de su vida- y que tendrán que afrontar este problema reservado hasta ahora sólo a los oportunistas
Vuelta al sentido común
El responsable de estudios de idealista.com señala que "el mercado inmobiliario sigue en su proceso de racionalización y vuelta al sentido común tras el calentón de los últimos 10 años, que ya se está asumiendo por toda la sociedad". Encinar subraya que en 2010 se relajó la caída de precios que se había iniciado en 2008 “sobre todo por las medidas de contención al desplome que puso el gobierno, en julio con la subida del iva y en diciembre con el fin de la desgravación fiscal para miles de compradores”
Pero esta pausa que durante el primer semestre de 2010 hizo que las caídas se ralentizasen no pudo mantenerse durante la segunda parte del año, cuando los precios han vuelto a coger velocidad a la baja. Para 2011 encinar considera que "el precio de la vivienda va a seguir bajando" ya que los propietarios van a seguir pidiendo menos dinero por su vivienda. En este sentido, encinar añadió que "los pisos siguen por encima de lo que puede pagar la gente por lo que queda espacio para bajadas adicionales"
También explica como la vivienda alcanzó precios muy elevados en los años del boom porque contaban con el apoyo adicional de las cómodas hipotecas que ofrecían los bancos, que hicieron de "trampolín" para que la gente pudiera pagar aquellos precios. "Ahora los bancos están siendo más conservadores y rigurosos en la concesión de hipotecas" y han retirado ese trampolín por lo que para muchos compradores va ser difícil llegar a pagar los precios que piden los vendedores, que tendrán que adaptarse al poder adquisitivo de los compradores, si quieren vender
En opinión de encinar, "durante los próximos años los bancos van a ser los reguladores de los precios de la vivienda en España", ya que además de por la hipoteca, "con sus propios pisos van a ser reponedores de casas en muchas zonas a precios cada vez más baratos". "Donde haya pisos de bancos, el último que va a vender es el particular", siempre que se agarre a niveles psicológicos de precios y no se adapte al mercado, explica el responsable de estudios de idealista.com
"Las operaciones se producen cuando el vendedor baja el precio", añade encinar, que finaliza señalando que "2011 va ser el año en el que sólo harán negocio los compradores audaces y valientes y los vendedores conscientes de que tienen que ajustar mucho su precio"
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129 Comentarios:
Alquilar vs comprar. SIMPLIFICANDO PARA EL PERSONAL:
Comprar: pagas 1 millon de euros POR UN PISO y al cabo de 20 años tienes EL PISO y te has gastado pon un 9% de itp, notario etc + 1% cada año en gastos de mantenimiento, comunidad, impuestos etc, totAL 290000 euros. Cuanto valdra esa casa en 20 años? esa es la pregunta
ALQUILER: pAGAS AL Año 25000 euros (en España el alquiler es bastante mas barato que en otros paises - or un 2.5% al año puedes alquilar facilmente). Al cabo de 20 años has pagado 620000 (asumiendo que el alquiler sube un 2% al año por inflacion, simplificando). El millon que no te has gastado lo inviertes en bonos del Tesoro que ahora dan aproximadamente un 6% al año, es decir 60000 al año. Al de 20 años tienes 1200000 de intereses + el 1000000 original, total 2200000. Hay que restar los 620000 del alquiler, con lo que tienes 1580000.
Es muy sencillo. Si piensas que la casa que compras hoy por un millon va a valer mas que 1580000+LOS 290000 DE LOS GASTOS (1870000), comprate la casa. Si no, alquilas.
Estos calculos estan muy simplificados, hay que tener en cuenta los impuestos etc etc, pero lo importante es darse cuenta que alquilar es en ciertas epocas mucho mas inteligente. Yo me case en el 2002, hice unos numeros y enseguida lo tuve claro.
1. Exceso de construccion de viviendas - sobran
2. Piramide poblacional invertida - cada vez menos gente, menos demanda
3. Tipos de interes en minimos historicos - subiran
4. Deuda hipotecaria insostenible porque se pedian prestamos a 50 años cuando estaba claro que el modelo de la Seguridad social no iba a funcionar (por la piramide poblacional)
Durante varios años tuve que aguantar los "dogmas". Hoy en dia, bastante gente ya se empieza a dar cuenta de la "estafa" que la generacion de los 70 ha sufrido a manos de nuestros padres.
Pienso q Espana y los espanoles tienen q darse cuenta q hay un responsable de todo esto y es "aznar" cuando metio a espana en este solo proceso d invertir en la piedra "la famosa islita del trio" y el bigotudo tenia el papel de mayordomo y dejaron los otros sectores rentables q tenia y hubiese sido menos duro al diversificar los capitales en inversiones varaidas, la marca es la misma q EE.uu, uK, Irlanda, etc etc...
Hay q saber q los politicos no saben nada d economia y mucho mas porque, los otros son los que tienen los ilitos para tirar, si nolos politicos q tienen q seguir las bolsas especuladoras de notacion y callarse, no les queda otra y nosotros a pagar todo los errores q votamos al sufragio universal pensando q deciden pero es mentira...
Lo q puedo decir es q en vez d dejarse comer por los mismos q nos vendieron las hypotecas anticipen y vendan antes porque los bancos tienen tantos embargados q seran ellos q van de vuelta e decidir de los precios y forzosamente venderan por debajo de los hypotecados y los primeros en vender y tendran q seguir la conrriente de estas identidades bancarias. El precio tiene q ajustarse ya al verdadero percio de la immobiliaria en este pais porque mas tarde en cojer su verdadero precio mas va a danar a la economia real de este pais... saludos y suerte para todos y crean en nuestra fuerza, la prueba esta viendose en paises q creiamos totalmente comidos y resulta lo contrario...
En este foro hay solo rollos, y mentiras....
La realidad esta afuera , en la calle
Los sueldos son una mierda....
Y los españoles no pueden comprar
Y ya no quieren hipotecarse de por vida...
Y la gente que tiene dinero,
No van comprar un piso de mala muerte...a precio de oro.
La vivienda en España no vale nada.
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Muy cercanos a mi conozco 3 casos que compraron entre el 2007 y el 2009 (este ultimo con 2 cojo...). la primera, del 2007 se ha casado y ahora vivie en el piso de su marido, esta intentando vender el piso por lo que le valio y ni le llaman. El uLtimo que se gasto un paston en un duplex ya rebajado, acaba de ver como se vende otro identico a su lado un 30% mas barato (un 50% mas barato que el precio original que le pedian a el). Los bancos estan viendo semana tras semana crecer abultadamente su bolsa de pisos y en todos podreis comprobar que ya tienen su departamento inmobiliario y folletos por todas sus oficinas. Si visitais la costa levantina o algunas islas se os caera el alma al suelo. En Lanzarote se ven cosas que te dan ganas de llorar. Decenas y decenas, sino centenas de viviendas acabadas hace un par de años y ya empiezan a desvalijarlas. Esto va ser mucho mas grande de lo que nadie imagina. Efectivamente el "La vivienda nunca baja" y el "comprar es mejor que alquilar" va a dejar de ser un dogma de fe y pasar a ser una frase de muchos epitafios. ¿Por que no se puede poner mayusculas aqui?
Dime de que presumes encinar y te diré de lo que careces que es tanto.... que por mucho dinero que tengas un dia te pasará por encima la realidad y la realidad no es otra que quien hace mal la vida se lo devuelve.
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