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Las claves para conocer en qué momento se encuentra el mercado inmobiliario

El inmobiliario español, como el resto de sectores, se mueve por ciclos económicos. Para Juan Fernández-Aceytuno, director general de ST Sociedad de Tasación, existen "cinco indicadores claves para comprender que los ciclos inmobiliarios en España son de 16 años": la conexión entre hipotecas y transacciones, junto a la creación de hogares o el stock de vivienda, hasta la evolución del saldo vivo hipotecario y la relación entre las tasaciones y las valoraciones de adjudicados.

La recuperación y normalización del mercado inmobiliario se está produciendo de forma estable, según contrastan los datos oficiales. “La estabilidad de los precios de la vivienda es evidente. Si bien existe un incremento de dos dígitos en el número de tasaciones con finalidad hipotecaria solicitadas por las sucursales de entidades financieras, el volumen de hipotecas concedidas en 2015 es similar al del año 1998, el menor de la serie sobre actividad hipotecaria elaborado por la Asociación Hipotecaria Española”, afirma Fernández-Aceytuno, director general de ST Sociedad de Tasación. “Además, en 2015, el consumo de cemento llegó a 11,5 millones de toneladas, similar al de los años 30 y casi seis veces menos que el máximo de la serie histórica”.

Los cinco indicadores clave para conocer en qué punto del ciclo nos encontramos:

Relación entre hipotecas y transacciones. En épocas de crecimiento y recuperación, el número de hipotecas supera al número de transacciones. En España, esta relación se invirtió en 2011; la buena noticia es que ya desde el año 2015, el número de hipotecas concedidas ha crecido más rápido que el volumen de compraventas.

Tasaciones para hipotecas frente a valoraciones de adjudicados o colaterales. La relación entre el porcentaje de tasaciones que encargan las entidades financieras para activos propios o colaterales de préstamos ha variado significativamente de aquellas que encargan los clientes finales para solicitud de nuevas hipotecas.

Creación de nuevos hogares. Según fuentes de la Caixa, el año pasado se crearon en España cerca de 75.000 hogares, lo que supone sólo un 20% del máximo alcanzado. Según el Banco de España, la cifra de referencia debería ser de unos 250.000 hogares nuevos por año.

Stock real de la vivienda. El Censo de Vivienda Nueva 2016 de ST-Sociedad de Tasación recoge unas 5.400 viviendas nuevas en venta, frente a las 45.000 que resultan de los cálculos publicados por el Ministerio de Fomento. Las variables que determinan esta diferencia son la antigüedad de la vivienda, la explotación mediante alquiler o la preferencia de promotores y bancos por comercializar sus viviendas en contextos económicos más favorables.

Evolución del saldo vivo hipotecario. Actualmente, la cifra de préstamos que se amortizan es superior a la cifra de concesión de nuevas hipotecas. A pesar de que esta última ha incrementado su velocidad de crecimiento en 2015, mientras el saldo neto de volumen hipotecario siga bajando, la recuperación será sólo un objetivo.