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La letra pequeña del nuevo decreto antidesahucios que promete indemnizar a los propietarios afectados

José Luis Ábalos, ministro de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana / La Moncloa
José Luis Ábalos, ministro de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana / La Moncloa
Autor: Redacción

El Consejo de Ministros ha aprobado un nuevo decreto que paraliza los desalojos de inquilinos vulnerables por el impago de la renta, una medida que llevaba un mes sobre la mesa. Como estaba previsto, la paralización de los desahucios y los lanzamientos se prolongará durante la vigencia del estado de alarma (9 de mayo), amplía el abanico de beneficiarios, incluirá la prohibición de cortar los suministros básicos de la vivienda y compensará a los propietarios, siempre que la Administración no pueda realojar a las familias en un plazo de tres meses y que se encarguen de reclamar.

El texto ha salido publicado en el BOE este 23 de diciembre, y esto es lo que señala sobre la nueva medida para proteger a los hogares vulnerables aprobada por el Gobierno que busca no perjudicar a los propietarios.

Modificaciones de la normativa y un nuevo artículo

Como introducción, el documento establece que:

Se modifica el artículo 1 del referido Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, introduciendo seguridad y garantías en la posibilidad de la persona arrendataria de una vivienda habitual de instar un incidente de suspensión extraordinaria del desahucio o lanzamiento por encontrarse en una situación de vulnerabilidad económica que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva, situación que, aunque pudiera no derivarse directamente de las efectos de la covid-19, indudablemente se ha visto agravada por estos.

De esta forma, se clarifica el procedimiento para asegurar la valoración por parte de los servicios sociales competentes de la situación de vulnerabilidad en la que pueda encontrarse el arrendatario, con objeto de que puedan aplicar de la forma más ágil y efectiva las medidas y acciones que sean más adecuadas para asegurar una solución habitacional a aquellos hogares vulnerables que no tengan una alternativa de vivienda digna, pero asegurando en el trámite la debida ponderación de la situación en que pueda encontrarse el arrendador.

- En segundo lugar, se introduce un nuevo artículo 1 bis en el referido Real DecretoLey 11/2020, de 31 de marzo, con objeto de dar respuesta a las situaciones en las que los procedimientos de desahucio y lanzamiento afecten a personas económicamente vulnerables sin alternativa habitacional, en los que se atribuye al Juez la facultad de suspender el lanzamiento, previa valoración ponderada y proporcional del caso concreto y las circunstancias, hasta que los servicios sociales competentes puedan ofrecer las soluciones más adecuadas que hagan frente a la carencia de una vivienda digna, en el contexto de la excepcionalidad del estado de alarma.

En este punto, el BOE también detalla que:

1. "Será necesario para poder suspender el lanzamiento conforme al apartado anterior, que se trate de viviendas que pertenezcan a personas jurídicas o a personas físicas titulares de más de 10 viviendas y que las personas que las habitan sin título se encuentren en situación de vulnerabilidad económica por encontrarse en alguna de las situaciones descritas en la normativa. El Juez tomará la decisión previa valoración ponderada y proporcional del caso concreto, teniendo en cuenta, entre otras que procedan, las siguientes circunstancias:

a) Las circunstancias relativas a si la entrada o permanencia en el inmueble está motivada por una situación de extrema necesidad. Al efecto de analizar el estado de necesidad se valorará adecuadamente el informe de los servicios sociales.

b) Las circunstancias relativas a la cooperación de los habitantes de la vivienda con las autoridades competentes en la búsqueda de soluciones para una alternativa habitacional que garantizara su derecho a una vivienda digna.

2. Para que opere la suspensión a que se refiere el apartado anterior, quien habite la vivienda sin título habrá de ser persona dependiente (según lo dispuesto en el apartado dos del artículo 2 de la Ley 39/2006, de 14 de diciembre, de Promoción de la Autonomía Personal y Atención a las personas en situación de dependencia), víctima de violencia sobre la mujer o tener a su cargo, conviviendo en la misma vivienda, alguna persona dependiente o menor de edad. En todo caso, la persona o personas que ocupan la vivienda sin título deberán acreditar, además, que se encuentran en alguna de las situaciones de vulnerabilidad económica a través de la presentación de documentación. El Letrado de la Administración de Justicia, dará traslado de dicha acreditación al demandante o denunciante.

3. El Letrado de la Administración de Justicia deberá trasladar inmediatamente a los servicios sociales competentes toda la documentación y solicitará a dichos servicios un informe, que deberá ser emitido en el plazo máximo de 15 días, en el que se valore la situación de vulnerabilidad de la persona o personas que hayan fijado en el inmueble su vivienda, y se identifiquen las medidas a aplicar por la administración competente.

4. Acreditada la situación de vulnerabilidad de la persona que habite en la vivienda y ponderadas por el Juez todas las demás circunstancias concurrentes, este dictará auto acordando, en su caso, la suspensión por el tiempo que reste hasta la finalización del estado de alarma. Si el solicitante no acreditara la vulnerabilidad o no se encontrara entre las personas con derecho a instar la suspensión, el juez acordará mediante auto la continuación del procedimiento.

Durante el plazo máximo de suspensión fijado, las Administraciones Públicas competentes deberán, caso de quedar constatada la vulnerabilidad económica, adoptar las medidas indicadas en el informe de servicios sociales u otras que consideren adecuadas para satisfacer la necesidad habitacional de la persona en situación de vulnerabilidad que garanticen su acceso a una vivienda digna. Una vez adoptadas dichas medidas, la Administración competente habrá de comunicarlo inmediatamente al Tribunal competente, y el Juez deberá dictar en el plazo máximo de tres días auto acordando el levantamiento de la suspensión del procedimiento y el correspondiente lanzamiento.

5. A los efectos previstos en el artículo 150.4 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, se entenderá que concurre el consentimiento de la persona demandada por la mera presentación de su solicitud de suspensión.

6. En ningún caso procederá la suspensión si la entrada o permanencia en la vivienda ha tenido lugar en los siguientes supuestos:

a) Cuando se haya producido en un inmueble de propiedad de una persona física, si en dicho inmueble tiene su domicilio habitual o segunda residencia debidamente acreditada, sin perjuicio del número de viviendas de las que sea propietario.

b) Cuando se haya producido en un inmueble de propiedad de una persona jurídica que lo tenga cedido por cualquier título válido en derecho a una persona física que tuviere en él su domicilio habitual o segunda residencia debidamente acreditada.

c) Cuando la entrada o permanencia en el inmueble sea consecuencia de delito.

d) Cuando existan indicios racionales de que la vivienda se esté utilizando para la realización de actividades ilícitas.

e) Cuando la entrada o permanencia se haya producido en inmuebles de titularidad pública o privada destinados a vivienda social y ya se hubiera asignado la vivienda a un solicitante por parte de la administración o entidad que gestione dicha vivienda.

f) Cuando la entrada en la vivienda se haya producido con posterioridad a la entrada en vigor del presente real decreto-ley.

La compensación a los propietarios

José Luis Ábalos, ministro de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma),  explicó ayer tras el Consejo de Ministros que la norma contempla un plazo de tres meses para que la Administración y los servicios públicos encuentren una alternativa habitacional. Según ha explicado el ministro, el inquilino debe presentar la solicitud de aplazamiento y en ese caso el juzgado será el encargado de pedir un informe a los servicios sociales municipales para que acrediten la vulnerabilidad de la persona, mientras que corresponde a la comunidad autónoma encontrar una alternativa.

En caso de que no se consiga una solución, el propietario tiene derecho a recibir una indemnización equivalente al precio del alquiler de la zona en la que se encuentre el inmueble, según establece el Índice de Precios de Vivienda del Ministerio, y debe ser el propietario quien lo solicite.

Sobre esta materia, el BOE establece lo siguiente:

1. Los arrendadores afectados por la suspensión extraordinaria tendrán derecho a solicitar una compensación cuando la administración competente, en los tres meses siguientes a la fecha en que se emita el informe de los servicios sociales señalando las medidas adecuadas para atender la situación de vulnerabilidad acreditada facilitando el acceso de las personas vulnerables a una vivienda digna, no hubiera adoptado tales medidas.

2. La compensación consistirá en el valor medio que correspondería a un alquiler de vivienda en el entorno en que se encuentre el inmueble, determinado a partir de los índices de referencia del precio del alquiler de vivienda u otras referencias objetivas representativas del mercado de arrendamiento, más los gastos corrientes de la vivienda que acredite haber asumido el arrendador, por el período que medie entre que se acordare la suspensión y el momento en el que la misma se levante por el Tribunal o por finalizar el estado de alarma. No obstante, si dicho valor fuera superior a la renta que viniera percibiendo el arrendador, la compensación consistirá en renta dejada de percibir durante el mismo período señalado anteriormente más los gastos corrientes.

3. La solicitud de compensación podrá presentarse hasta un mes después de la vigencia del estado de alarma (es decir, hasta el 9 de junio), debiendo formular el arrendador una exposición razonada y justificada de la compensación que considere procedente sobre la base de los criterios indicados anteriormente.

4. Los propietarios de las viviendas afectadas por las medidas adoptaDAS tendrán derecho a solicitar una compensación si durante los tres meses siguientes a la fecha en que se emita el informe de los servicios sociales señalando las medidas adecuadas para atender la situación de vulnerabilidad acreditada, tales medidas no se hubieran adoptado por la Administración competente y siempre que los propietarios acrediten que la suspensión del lanzamiento les haya ocasionado perjuicio económico al encontrarse la vivienda ofertada en venta o arrendamiento con anterioridad a la entrada en el inmueble.

5. Si se acreditara la concurrencia de perjuicio económico en los términos establecidos en el apartado anterior, la compensación consistirá en el valor medio que correspondería a un alquiler de vivienda en el entorno en que se encuentre el inmueble, determinado a partir de los índices de referencia del precio del alquiler de vivienda u otras referencias objetivas representativas del mercado de arrendamiento, más los gastos corrientes de la vivienda que acredite haber asumido su propietario, por el período que medie entre que se acordare la suspensión y el momento en el que la misma se levante por auto o por finalizar el estado de alarma.

El Gobierno defiende la medida

En palabras de José Luis Ábalos, ministro de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma), "es un decreto claramente extraordinario para un momento de excepcional dificultad que pretende conservar el derecho constitucional a la vivienda y que no solo busca proteger a los hogares más vulnerables, sino también a los arrendadores. La norma refuerza las garantías judiciales, compromete al resto de Administraciones Públicas competentes en materia de vivienda y no legitima la okupación, porque identifica las casiústicas, qué casos excepcionales merecen protección especial, incluye compensaciones a los propietarios y privilegia la supervisión judicial y la intermediación de los servicios sociales". En definitiva, insiste, "se trata de motivar una respuesta habitacional sin perjudicar a los propietarios".

Las críticas al decreto

El decreto antidesahucios lleva cerca de un mes sobre la mesa y ha sido objeto de muchos tiras y aflojas en el seno del Gobierno de coalición. Podemos, ERC y Bildu, por ejemplo, llegaron a plantear unas enmiendas a los Presupuestos Generales del Estado de 2021 en esta materia, pero la Comisión parlamentaria las rechazó. Finalmente, fueron retiadas después de que Podemos lograra un acuerdo para sacar adelante la paralización de los desalojos a través de un real decreto.

Además de abrir brecha en el Ejecutivo, la normativa también ha levantado ampollas en el sector inmobiliario, que desde hace semanas ha reclamado la necesidad de compensar a los propietarios por la expropiación de uso de sus inmuebles, y ha alertado de que el decreto supone legalizar la okupación en España.

Tras conocer las ideas básicas del Real Decreto-ley, las reacciones no se han hecho esperar. La Agencia Negociadora del Alquiler, que ha calculado que el decreto supondrá de media unas pérdidas de 9.000 euros por propietario disparará la morosidad hasta los 132 millones de euros, cree que “los propietarios en España han tenido que padecer nueve meses de pandemia, desde la aprobación del primer Real Decreto del 31 de marzo, hasta este último, para que el Gobierno empiece a tenerles en cuenta. Pero las nuevas medidas llegan tarde y mal: tarde porque muchos propietarios, sobre todo los particulares que están más indefensos, llevan más de 9 meses de impagos, y mal, porque tendrán que soportar ahora, con las nuevas medidas, tres meses o más de morosidad, hasta que puedan ser compensados, quizás, y por una ínfima parte del perjuicio causado”.

En este escenario, propone que, "para solventar temporalmente la falta de oferta pública de viviendas en alquiler, aprovecharse de la gran oferta de viviendas privadas que hay en el mercado, y que la Administración llegue a acuerdos con los propietarios, para que los inquilinos vulnerables o con problemas para hacer frente a una renta a precio de mercado, sea el Estado el que se haga cargo de pagar esa renta, pagando directamente al propietario. En otras palabras, la propuesta que ponemos encima de la mesa es que el Gobierno se convierta en arrendatario o avalista de las viviendas que se utilicen para alternativas habitacionales de los inquilinos mas indefensos”, señala. Y también afirma que "el Gobierno no debe legislar para regularizar a personas que están en situación de ilegalidad, al menos, no a costa de los propietarios particulares”.

Desde la Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler (ASVAL) también se muestran en contra de "un texto que ampara la ocupación ilegal" y que traerá varias consecuencias. Entre ellas, una oleada de reclamaciones judiciales por responsabilidad patrimonial y económica del Estado.

"El decreto abre la puerta a una oleada de reclamaciones judiciales al Gobierno por responsabilidad patrimonial, ya que se atenta contra el derecho a la propiedad privada. Además, el Estado tendrá que asumir responsabilidad penal, ya que el propietario no podrá garantizar la seguridad de los inmuebles ocupados. También se pone en riesgo la tutela judicial efectiva", destaca la asociación, que añade que "esta litigiosidad va en contra de la seguridad jurídica y la confianza que se necesita para desarrollar el mercado del alquiler en España. Daña seriamente nuestra imagen como país ante la inversión extranjera y ante nuestros socios europeos".

También considera que es un efecto llamada a la ocupación ilegal. "Estas medidas incrementarán los intentos de ocupación de viviendas, tanto a pequeños como a grandes propietarios ante la expectativa de que no podrán ser desahuciados durante un periodo de tiempo. Posteriormente, a los jueces les será difícil dirimir si esa ocupación se produjo antes o después de la entrada en vigor del decreto. Con este real decreto España se convierte en una excepción dentro de Europa, ya que es el único país que regulariza la ocupación ilegal, que es un delito según nuestro Código Civil. Este amparo de la ocupación ilegal genera preocupación en las instituciones europeas", detalla ASVAL.

La asociación también reclama un sistema de compensaciones claro, inmediato además de acorde al daño causado. La asociación considera que "carece de sentido que no se compense durante este periodo de tiempo a los propietarios y que, además, éstos tengan que demostrar el perjuicio económico generado por la ocupación de la vivienda. Es evidente que existe un daño económico cuando el propietario no puede hacer uso de su vivienda y, además, tiene que seguir haciendo frente a gastos e impuestos y posibles desperfectos de la misma".