Tras vender o heredar una vivienda, hay que pagar una serie de tributos, entre los que destaca el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), más conocido como plusvalía municipal. Ahora bien, ¿cuánto se paga de plusvalía? Resolvemos las dudas.
¿Cómo se calcula la plusvalía?
Cada ayuntamiento establece sus propios coeficientes multiplicadores y los porcentajes del impuesto que se deben aplicar al cálculo. Por ello, la cantidad a pagar por la plusvalía municipal puede variar de un municipio a otro.
No obstante, hay ciertos elementos fundamentales que determinan el cálculo de la plusvalía, los cuales son aplicables sin importar dónde se haya vendido o heredado una propiedad:
El valor catastral del suelo de la vivienda
Este tributo considera el valor catastral del terreno. El valor, de carácter administrativo, es asignado por el Catastro y se puede encontrar en el último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) o en la sede electrónica del Catastro.
Número de años en los que se ha sido propietario de la casa
La plusvalía municipal cuantifica el aumento en el valor del terreno de una propiedad a lo largo del tiempo. Por lo tanto, para realizar el cálculo, se considera el período durante el cual hemos poseído la propiedad, es decir, desde su adquisición o herencia hasta su venta o transmisión, en caso de ser una herencia.
A cada año de posesión, o a un rango específico de años, los ayuntamientos asignan un coeficiente multiplicador de incremento. Este coeficiente se multiplica por el valor catastral del suelo.
Es importante tener en cuenta que el límite para el cálculo es de 20 años. A partir de este plazo, siempre se aplica el último coeficiente o porcentaje de incremento para calcular el monto a pagar.
El porcentaje del impuesto establecido por el ayuntamiento
Tras calcular la base imponible de la plusvalía municipal, es necesario aplicar el porcentaje de tributo que cada municipio establece. Este varía según la ubicación de la propiedad, pero por normativa, no puede superar el 30%. Con este paso, se obtiene el monto a pagar por la plusvalía municipal al vender una casa.
Calcula la plusvalía municipal con la calculadora de idealista.
¿Cuánto se paga de plusvalía por la venta de una casa? Ejemplo
Para saber cuánto es la plusvalía hay que conocer dos cuestiones: la base imponible del tributo y el porcentaje fijado por cada ayuntamiento. Desde la aprobación del real decreto que modificó la plusvalía municipal, para calcular la cantidad a pagar se aplica el impuesto municipal, a la base imponible.
Tienes la opción de seleccionar entre dos métodos para determinar la base imponible:
- Método real: Para calcular la base imponible en función de la plusvalía real, se resta el precio original de compra del inmueble al precio de venta actual. Luego, este resultado se multiplica por el porcentaje correspondiente al valor catastral del suelo.
- Método objetivo: Se toma el valor catastral del suelo y se multiplica por un porcentaje establecido por el ayuntamiento, el cual varía dependiendo de los años transcurridos desde la adquisición del inmueble.
¿Cuánto se paga de plusvalía en Madrid? Caso práctico
Supongamos que tienes una propiedad en Madrid con un valor catastral del suelo de 250.000 euros. Para calcular la cuota tributaria de la plusvalía, primero hay que determinar la base imponible y luego aplicar el tipo impositivo correspondiente:
- Cálculo de la base imponible:
- Valor catastral del suelo: 250.000 euros
- Coeficiente correspondiente a este periodo: 0,16
- Base imponible = Valor Catastral del Suelo x Coeficiente
- Base imponible = 25.000 euros x 0,16 = 40-000 euros
- Aplicación del tipo impositivo:
- El tipo impositivo en Madrid es del 29%
- Cuota tributaria = Base imponible x tipo impositivo
- Cuota tributaria = 40.000 euros x 29% = 11.600 euros
En este ejemplo, si vendes un piso en Madrid con las características mencionadas, debes pagar 11.600 euros de plusvalía municipal.
¿Cuánto se paga de plusvalía por una herencia?
En el caso de las herencias, la plusvalía se calcula desde que el donante adquirió la vivienda hasta que la recibe el heredero. Cuando se vende el piso heredado, se calcula el incremento del valor del suelo desde que se recibió el inmueble hasta que finalmente se vendió.
Coeficientes para saber cuánto pagar de plusvalía en 2025
En 2025, los porcentajes máximos que se aplican para calcular la plusvalía municipal establecidos en los Presupuestos Generales del Estado (PGE) son los siguientes:
La aplicación de estos coeficientes queda a criterio de cada ayuntamiento, puesto que se trata de los valores máximos permitidos. Los municipios que ya utilicen coeficientes inferiores podrán mantenerlos, mientras que aquellos que superen dichos límites estarán obligados a ajustarlos a la baja. Asimismo, los ayuntamientos tienen la posibilidad de reducir hasta un 15% los valores catastrales del suelo, en función del grado de actualización que presenten.
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