Las empresas compran más viviendas que nunca en España, según los notarios

Las compraventas de vivienda realizadas por personas jurídicas están en niveles récord. Según los datos de los notarios, las sociedades protagonizaron 76.745 operaciones en España en 2024, el volumen más alto de la serie histórica que arrancó en 2007. Para este año, la previsión es que el dato se quede en torno a 74.000 unidades, lo que supondría el segundo mejor ejercicio desde que hay registros.

El Consejo General del Notariado asegura en un informe que, históricamente, "el peso de las personas jurídicas en el conjunto de compraventas de viviendas ha rondado el 10%, siendo del 11% en 2024, salvo durante el periodo comprendido entre 2011 y 2013, cuando su participación aumentó a niveles del 17% y 20%. A partir de 2014, el mercado de personas físicas inició una fase de recuperación sostenida, alcanzando su nivel más alto en 2022 con 625.885 operaciones y suponiendo el 90% de las compras". Un nivel en el que se han asentado desde entonces. 

Por tanto, y a pesar de que el número absoluto de transacciones por parte de empresas ha batido récord, su peso en el mercado de la vivienda sigue siendo reducido. 

El año pasado, las personas físicas concentraron el 89% del total de compraventas, con 624.459 transacciones, mientras que en los ocho primeros meses de 2025 los particulares han adquirido 427.860 viviendas en el conjunto del país, frente a las 49.519 por parte de sociedades, por lo que la tendencia se mantiene cerca del 90%-10%, respectivamente.

Las estimaciones de los notarios apuntan a que el ejercicio se saldará con unas 640.000 unidades, frente a las 74.000 previstas por parte de personas jurídicas, por lo que todo apunta a que las cuotas de mercado se mantendrán en los niveles habituales y que las personas físicas seguirán copando cerca del 90% de las transacciones. Si se cumplen estas previsiones, los particulares cerrarían su segundo mejor dato de la serie histórica, solo superado por 2007 (720.101 compraventas). 

Las personas jurídicas pagan más por la vivienda

La diferencia entre ambos tipos de comprador también se refleja en las características de las viviendas adquiridas. Según el informe de los notarios, en 2025 las sociedades han pagado de media 2.347 euros/m2 y han adquirido inmuebles de 136 m2 de superficie media, frente a los 1.887 euros por m2 abonado por los particulares y sus 113 m2 medios de superficie de las viviendas. 

"Mientras que las personas físicas suelen adquirir inmuebles principalmente para uso residencial o patrimonial familiar, las personas jurídicas suelen hacerlo con fines de inversión, actividad económica o gestión de activos", sostiene María Teresa Barea, portavoz del Consejo General del Notariado.

Ello provoca que la evolución de los precios que desembolsa cada tipo de comprador no sigan la misma tendencia. "La trayectoria de las personas físicas presenta un crecimiento más estable y lineal, mientras que la de las personas jurídicas resulta más irregular, con oscilaciones mensuales más marcadas. Esta mayor volatilidad estaría relacionada con el menor número de operaciones que realizan las personas jurídicas y con la presumible mayor heterogeneidad de los activos que adquieren", afirma el documento. 

Y lo mismo sucede con la superficie de las propiedades. En los últimos años, las personas jurídicas han comprado viviendas de mayor tamaño que las personas físicas, con una diferencia de 23 m2 en los últimos meses, "similar a la observada durante los últimos años".

No obstante, puntualizan los notarios, "la evolución reciente muestra que la superficie comprada por las personas físicas mantiene una trayectoria muy estable y lineal, moviéndose en un rango estrecho entre 112 m2 y 118 m2 durante más de una década. Por el contrario, la superficie adquirida por las personas jurídicas presenta un comportamiento más irregular, con oscilaciones y periodos de ajuste, como los descensos registrados entre 2014–2017 y 2021–2023".

El peso de los extranjeros en las compraventas

Durante 2024 y lo que va de 2025, la participación de los compradores extranjeros en el mercado de vivienda en España se mantiene estable, consolidando el crecimiento observado en años anteriores, especialmente desde 2021.

En concreto, en el caso de las personas físicas, los extranjeros representaron el 21% de las transacciones en 2024, una proporción que se mantiene muy similar en los primeros meses de 2025 (20%). 

Por su parte, dentro de las personas jurídicas, las extranjeras tienen un peso casi residual, ya que en 2024 realizaron el 3% de las compras, cifra que se mantiene sin variaciones significativas en 2025.

"En conjunto, los datos confirman una tendencia de estabilidad en la distribución por nacionalidad en los años recientes, tanto para personas físicas como jurídicas, con una mayoría nacional y una participación extranjera consolidada en torno al 20% del total de operaciones en personas físicas y al 3% en personas jurídicas", indice el estudio notarial. 

Los datos más destacados por CCAA

Durante el periodo comprendido entre enero de 2007 y agosto de 2025, Andalucía, Comunidad Valenciana, Cataluña y Madrid concentran la mayor parte de las transacciones de compraventa realizadas hasta 2025, representando en conjunto más del 62% del total nacional. 

"Estas comunidades mantienen su liderazgo tanto en operaciones realizadas por personas físicas como jurídicas, reflejando una alta actividad inmobiliaria vinculada a su peso demográfico y económico. En contraste, regiones como Cantabria, Navarra y La Rioja registran un volumen reducido de operaciones, en línea con su menor población y una demanda más contenida de vivienda", subraya el documento. 

Si nos centramos solo en los datos más recientes, las personas jurídicas concentran una mayor proporción de compras de vivienda en Canarias (16%), Cataluña (15%) y Baleares (14%), mientras que en el País Vasco (5%), Asturias (6%) y Navarra (6%) su presencia es muy inferior. 

En cuanto al precio promedio de las compras realizadas por personas físicas, los valores más altos se dan en Euskadi y Islas Baleares, con un precio de 2.484 euros por m2; mientras que los más bajos se corresponden con Extremadura (700 euros) y Castilla-La Mancha (856 euros).

En el caso de las personas jurídicas, las dos comunidades con los precios promedio más elevados son Baleares (con 3.137 euros por m2) y Comunidad de Madrid (3.049 euros/m2). Las comunidades donde las personas jurídicas compraron a un precio promedio menor fueron Extremadura (con 1.033 euros) y Murcia (con 1.106 euros).

En cuanto la participación de extranjeros, en las regiones del interior y norte, como Extremadura (97%), Galicia (96%) y Cantabria (96%) predomina claramente la compra por parte de nacionales, con una presencia extranjera menor al 5%. En cambio, su participación es mucho mayor en las zonas costeras y turísticas, como Baleares (38%), Canarias (36%), Comunidad Valenciana (34%) o Murcia (27%). En Cataluña y Andalucía, la presencia internacional también es relevante, con un peso del 17% en ambos mercados.