El hueco bajo la escalera: ¿cuándo es privativo y cuándo es común?

¿Puede una comunidad de propietarios apropiarse de un espacio que durante décadas ha formado parte de un local comercial? La Audiencia Provincial de Cantabria acaba de pronunciarse sobre una cuestión tan habitual como controvertida en muchos edificios: la titularidad del hueco bajo la escalera cuando este se encuentra integrado en un local de la planta baja.

En la sentencia, dictada el 6 de octubre del 2025, el tribunal concluye que estos espacios no son automáticamente elementos comunes y que, cuando el título y la documentación contractual, junto con la configuración original del edificio, lo acreditan, pueden tener carácter privativo desde su origen, al no haberse integrado en el patrimonio comunitario.

Conflicto sobre el hueco bajo la escalera en una comunidad de propietarios

El origen de la disputa es conocido en muchos edificios antiguos: una comunidad de vecinos decide impulsar la instalación de un ascensor poniendo el foco en un espacio aparentemente disponible: el hueco situado bajo la escalera y el descansillo del edificio, sosteniendo que dicho espacio debe calificarse como elemento común.

Frente a esta pretensión, los propietarios del local afectado defendieron que ese hueco forma parte de su establecimiento desde que lo adquirieron y que siempre estuvo comunicado con el local, sin separación alguna.

Adquisición y uso continuado del hueco bajo la escalera

Los hechos se remontan a finales de los años 80. Los titulares del local comercial lo adquirieron en 1989 directamente a la promotora del edificio. En el momento de la compraventa, el hueco ya estaba integrado en el local, sin muros ni cerramientos que lo separasen del resto del espacio. Este dato fue clave para el tribunal, ya que permitió fijar cómo fue entregado el inmueble desde su origen.

Uso pacífico, público y continuado del hueco bajo la escalera

Desde entonces, el local estuvo abierto al público durante más de treinta años como establecimiento dedicado a la venta de pescado, utilizando el hueco bajo la escalera como parte del propio negocio, conforme a la configuración con la que el inmueble fue entregado por la promotora. En primer lugar se destinó a tareas propias de la actividad comercial y, años después, fue objeto de obras de mejora y modernización, entre ellas la habilitación de un aseo.

La Audiencia destaca que este uso se mantuvo de forma pública, pacífica e ininterrumpida, sin oposición de la comunidad durante décadas, no como fundamento de una adquisición por prescripción, sino como elemento probatorio que refuerza que el espacio nunca llegó a integrarse en la esfera de uso ni de posesión comunitaria, confirmando así la configuración originaria del inmueble.

Reserva expresa de los huecos bajo la escalera por la promotora del edificio

Uno de los argumentos decisivos se encuentra en la documentación contractual, ya que en los contratos iniciales la promotora se reservó la planta baja y los huecos existentes bajo las escaleras destinados a los locales.

Según el tribunal provincial, esta reserva demuestra que estos espacios no estaban llamados a integrarse en los elementos comunes, ya que la promotora conservaba la propiedad y podía asignarles el uso que considerase oportuno; de otro modo, carecería de sentido esa previsión contractual.

La sentencia también pone el foco en la realidad del edificio, ya que no se trata de un caso aislado, pues existen otros locales en el mismo inmueble con huecos bajo la escalera igualmente anexos, confirmando que la configuración del edificio respondía a un patrón común y no a una ocupación puntual o sobrevenida.

Conocimiento prolongado sobre el uso del hueco bajo la escalera

El hecho de que el local funcionara como negocio abierto al público durante décadas permitió a la Audiencia afirmar que la comunidad había tenido pleno conocimiento de la existencia y el uso del hueco bajo la escalera. Pese a ello, no se produjo ninguna reclamación hasta que surgió la necesidad de disponer del espacio para el ascensor.

Este conocimiento prolongado por parte de la comunidad refuerza la idea de que el hueco nunca fue considerado, ni en la práctica ni en la realidad física del edificio, como un elemento común, no como consecuencia de una renuncia o tolerancia jurídicamente relevante, sino por coherencia con la configuración originaria y con la forma en que el local fue entregado por la promotora.

Con todos estos elementos sobre la mesa, la Audiencia concluyó que el hueco bajo la escalera y el descansillo del edificio nunca tuvieron la condición de elemento común, ni siquiera por destino, al no haberse incorporado en ningún momento al patrimonio ni a la esfera de uso propio de la comunidad.

En consecuencia, al tratarse de un elemento de carácter privativo integrado en el local, la comunidad de propietarios no puede imponer de forma unilateral su uso u ocupación, ni siquiera para la instalación de un ascensor, siendo necesario contar con un título habilitante válido, como el consentimiento expreso del propietario, sin perjuicio de que, en el marco de una negociación, pueda acordarse la correspondiente compensación económica.

Relevancia práctica de la sentencia en propiedad horizontal

Este fallo resulta especialmente relevante para miles de edificios en España con locales en planta baja y proyectos de mejora de la accesibilidad, recordando que no todo espacio aparentemente disponible en un inmueble es un elemento común por defecto y que la clave radica en el análisis del título constitutivo, los contratos originales, la configuración física del edificio desde su construcción, el uso real y prolongado de los espacios y la actuación (o inacción) de la comunidad a lo largo del tiempo.