Comprar una vivienda de protección oficial (VPO) no solo implica cumplir requisitos de acceso o precio. También tiene una consecuencia directa en el bolsillo del comprador: el IVA aplicable a la operación. ¿Es siempre el mismo? ¿Puede aplicarse el 4% o lo normal es pagar el 10%?
La Dirección General de Tributos (DGT) ha despejado estas dudas en la consulta vinculante V1538-25, de 26 de agosto de 2025, donde analiza qué tipo impositivo corresponde cuando se adquiere una vivienda de protección oficial a una entidad mercantil.
El caso que lleva a la DGT a pronunciarse sobre el IVA en las VPO
El supuesto parte de una situación bastante habitual. Una persona compra una VPO de régimen general y, en la escritura, el vendedor le repercute un IVA del 10%. Ante la posibilidad de que se haya elegido un tipo incorrecto, la compradora plantea la consulta para confirmar si podría haberse aplicado el tipo superreducido del 4%. La respuesta de la DGT aclara dónde se encuentra la línea que separa ambos tipos impositivos.
La normativa del IVA parte de una premisa clara. El artículo 90 de la Ley del IVA fija un tipo general del 21% para todas las operaciones sujetas al impuesto, salvo que exista una excepción expresa. En materia de vivienda, esas excepciones existen, pero no se aplican de forma automática por el mero hecho de tratarse de una VPO.
Aplicación del IVA reducido del 10% en la compraventa de viviendas
El artículo 91.Uno.1.7.º introduce una de las rebajas más habituales en la compraventa inmobiliaria. Según este precepto, tributan al 10% de IVA las entregas de viviendas nuevas aptas para su uso como residencia, hasta dos plazas de garaje transmitidas junto con la vivienda y los anexos situados en el mismo edificio y vendidos de forma conjunta.
Este es el tipo que se aplica normalmente a las viviendas nuevas, incluidas las VPO de régimen general, mientras no concurran los requisitos que permiten aplicar el tipo superreducido.
Supuestos de aplicación del IVA superreducido del 4% en VPO
Aquí está el 'quid' de la cuestión: el IVA del 4% no es la regla, sino la excepción más favorable. El artículo 91.Dos.1.6.º de la LIVA limita su aplicación a supuestos muy concretos y bien definidos.
Solo puede aplicarse este tipo cuando se cumplen todos los requisitos exigidos: que la vivienda esté calificada administrativamente como de protección oficial de régimen especial o de promoción pública y que la entrega se efectúe directamente por su promotor, incluyendo, en su caso, un máximo de dos plazas de garaje y los anexos situados en el mismo edificio que se transmitan conjuntamente.
Viviendas con protección pública autonómica: tratamiento fiscal en el IVA
La normativa del IVA no se limita a las viviendas protegidas reguladas por el Estado. La Dirección General de Tributos recuerda que, desde el 1 de enero de 1997, la disposición transitoria duodécima de la Ley 13/1996 permite extender el tipo superreducido del 4% a determinadas viviendas con protección pública reguladas por las comunidades autónomas.
Ahora bien, esta equiparación no es automática. Para que una vivienda protegida autonómica pueda tributar al 4% de IVA, sus parámetros de superficie máxima protegible, precio máximo y límites de ingresos de los adquirentes o usuarios no pueden superar los fijados para las viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública.
Cuando se rebasan esos límites, aunque la vivienda tenga protección pública conforme a la normativa autonómica, la entrega queda fuera del ámbito del tipo superreducido y debe tributar al 10% de IVA.
Tipo de IVA aplicable a las VPO de régimen general
La Dirección General de Tributos lo deja claro: el elemento determinante es la calificación administrativa del inmueble. Solo tributan al 4% de IVA las viviendas que encajen en las categorías previstas por la ley.
En el resto de casos (incluidas las de protección oficial de régimen general) la compraventa queda sujeta al IVA reducido del 10%, con independencia de que se trate de una VPO y de que el adquirente cumpla los requisitos subjetivos de acceso, al no encajar en los supuestos tasados que permiten la aplicación del tipo superreducido del 4%.
La calificación administrativa de la vivienda como elemento determinante
La DGT añade una advertencia: la calificación de una vivienda como de protección oficial de régimen especial o de promoción pública constituye una cuestión de hecho cuya determinación no corresponde a la Administración tributaria, debiendo acreditarse conforme a la normativa estatal o autonómica vigente en el momento de la concesión de la calificación definitiva, por cualquier medio de prueba admitido en Derecho.
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