ITP en viviendas sin valor de referencia: declarar un valor superior puede salir caro

Comprar un inmueble de segunda mano sin valor de referencia catastral puede parecer, a priori, una situación fiscal más flexible. Sin embargo, la Dirección General de Tributos (DGT) recuerda en una consulta vinculante del 21 de agosto de 2025 que la elección del valor declarado en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) no es una decisión inocua y puede tener consecuencias irreversibles.

Este pronunciamiento parte de una compraventa de vivienda usada entre particulares que no dispone de valor de referencia. A pesar de ello, el adquirente decide autoliquidar el impuesto por un valor superior al precio pactado en la escritura, utilizando como referencia la tasación realizada para la concesión del préstamo hipotecario. La duda planteada ante la DGT es muy frecuente: una vez presentada la autoliquidación del ITP, ¿es posible rectificar el valor declarado si se optó por uno más alto?

¿Cómo se determina la base imponible del ITP cuando no existe valor de referencia?

Para responder, Tributos se apoya en el artículo 10 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. En las transmisiones de bienes inmuebles, la base imponible del ITP viene determinada, con carácter general, por el valor de referencia catastral vigente en la fecha de devengo del impuesto. Ahora bien, si el valor declarado, el precio pactado o ambos superan ese valor de referencia, la base será la mayor de esas magnitudes.

El valor de referencia catastral actúa como una base imponible mínima legal a efectos del ITP. Si el contribuyente lo aplica correctamente en su autoliquidación, la Administración no puede iniciar una comprobación de valores sobre la base imponible, al quedar fijada según la normativa vigente, sin perjuicio de que pueda revisar otros elementos del impuesto, como el tipo aplicable, la procedencia de beneficios fiscales o posibles errores formales.

Cuando no existe valor de referencia, la base imponible del ITP se fija atendiendo al mayor de los siguientes: el declarado por las partes, el precio o contraprestación pactada o el valor de mercado.

Diferencias entre valor de referencia catastral y valor de mercado

Mientras que el valor de referencia es el fijado por la Administración (calculado de forma masiva a partir de datos catastrales y precios medios de compraventas) y se utiliza como referencia fiscal mínima en determinados impuestos, el valor de mercado es el precio más probable por el que podría transmitirse el inmueble en condiciones normales, atendiendo a sus características reales y al estado del mercado en el momento de la operación.

¿Se puede rectificar el valor declarado en el ITP?

En el caso analizado, al no existir valor de referencia, la base imponible debía determinarse comparando las tres magnitudes anteriores. Según los datos aportados, el valor más alto era el declarado por el comprador, por encima del precio escriturado.

La DGT concluye que, al tratarse de un valor elegido de forma consciente y voluntaria, no cabe su rectificación posterior por un mero cambio de criterio del contribuyente tras presentar la autoliquidación.

Implicaciones para el comprador al declarar el ITP sin valor de referencia

Este criterio cobra especial importancia en aquellas operaciones en las que el comprador toma como base la tasación hipotecaria para autoliquidar el ITP. Recordemos que el valor de tasación no tiene por qué coincidir con el precio real de la compraventa, ni responder a criterios fiscales.

Declarar un valor superior al precio pactado en escritura incrementa la base imponible del ITP y, con ello, el importe del impuesto a ingresar. Cuando ese valor es, además, el mayor de los posibles y se ha consignado de forma voluntaria, queda consolidado como base imponible y no puede rectificarse a posteriori.

La inexistencia de valor de referencia catastral no elimina el riesgo fiscal de la operación. Al contrario: traslada al comprador la responsabilidad de elegir el importe que declara, con las consecuencias que ello puede tener cuando resulta ser el más elevado de los legalmente relevantes.

Cuando exista valor de referencia catastral y el comprador opte por declarar el precio pactado, la Administración puede practicar una liquidación complementaria, tomando como base dicho valor de referencia, con los correspondientes intereses de demora y, en su caso, recargos o sanciones.

En cambio, cuando no exista valor de referencia, declarar solo el precio no elimina por completo el riesgo de regularización, ya que la Administración conservará la facultad de comprobar si el importe declarado se corresponde con el valor real de mercado.

Precauciones al declarar el valor del inmueble en el ITP

Esta consulta deja un mensaje claro para quienes compran vivienda de segunda mano sin valor de referencia: la elección del valor declarado debe hacerse con prudencia, ya que optar por un importe superior al precio pactado puede cerrar la puerta a cualquier rectificación posterior y consolidar una tributación más elevada desde el inicio de la operación.