Guía con todo lo que debes saber sobre el Valor de Referencia

El valor de referencia es un concepto clave dentro del ámbito inmobiliario que ha ganado relevancia en los últimos años. Este valor, calculado por la Dirección General del Catastro y en vigor desde el pasado 1 de enero de 2022, se ha convertido en una referencia oficial para determinar el precio de los inmuebles, influenciando aspectos como el cálculo de impuestos, compraventas y valoraciones catastrales.

Conocer en qué consiste y cómo afecta es fundamental para quienes buscan comprar, vender o heredar una propiedad. En esta guía, te explicamos de forma clara y concisa todo lo que necesitas saber sobre el valor de referencia.

¿Qué es el valor de referencia del catastro?

Es el valor que le da la Dirección General del Catastro a un inmueble. Se obtiene al realizar un análisis de los precios de todas las compraventas que se realizan ante notario, en función de los datos de cada propiedad que aparezca en el Catastro Inmobiliario, y afecta al Impuesto sobre el Patrimonio en lo que se refiera a viviendas adquiridas a partir de 1 de enero de 2022, en ningún caso al patrimonio preexistente.

Norma que regula el valor de referencia

“Hasta la entrada en vigor de la Ley 11/2021 de 9 de julio, en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales por compraventa de inmuebles, la base imponible del impuesto era el valor real del inmueble, siendo dicho valor real fuente de buena parte de litigios de estos impuestos por su inconcreción. A este respecto, el Tribunal Supremo ha manifestado que no existe un valor real, entendido este como un carácter de las cosas, y ha establecido como doctrina jurisprudencial que, cuando exista un mercado de los bienes de que se trate, el valor real coincide con el valor de mercado”, explica César García, director de Acounsel Abogados.

Asimismo, el valor de referencia es una de las características económicas de su descripción catastral, como lo son la localización, la superficie, el uso, etc. Cabe destacar que en ningún caso superará el valor de mercado. Para ello, se aplicará un factor de minoración en su determinación.

¿Cómo saber el valor de referencia de un inmueble?

El valor de referencia catastral se establecerá anualmente por aplicación de módulos de valor medio, basados en los precios de todas las compraventas de inmuebles realizadas ante notario o inscritas en el Registro de la Propiedad, y obtenidos en el marco de los informes anuales del mercado inmobiliario que elabora la Dirección General del Catastro.

Estos módulos se asignarán a los productos inmobiliarios representativos por zonas del territorio (ya sean viviendas, fincas rústicas, oficinas o locales, entre otros) y usarán como base los precios medios de las operaciones de compraventa.

Asimismo, puedes consultar el valor de referencia catastral por tres vías:

• Buscar el valor de referencia catastral online: Puedes certificar el valor de referencia de un inmueble por internet en la web del catastro. Para acceder a la consulta, necesitas el DNI, certificado digital o Cl@ve. Si eres el titular catastral, también puedes conocer los elementos que se han aplicado para llegar al valor fijado.
• Conocer el valor de referencia catastral por teléfono: Puedes llamar directamente al 91 387 45 50 o al 902 37 36 35. Necesitarás el DNI para obtener la información.
• Consultar el valor de referencia catastral de manera presencial: Es posible acudir de forma presencial a las Gerencias del Catastro, solicitando cita previa a través de los teléfonos anteriores. Necesitarás el DNI para realizar el trámite.

Calcular el valor de referencia

En el caso de bienes inmuebles urbanos (casas, locales, etc.), se calculará el valor de referencia de un inmueble concreto a partir del módulo de valor medio aplicable en el ámbito en el que se ubique, teniendo en cuenta las diferencias de categorías, antigüedad y estado de conservación entre este inmueble y el producto inmobiliario representativo al que se refiera el módulo. Para ello, se usará, transitoriamente, la normativa de valoración catastral.

En el caso de inmuebles rústicos sin construcción (por ejemplo, parcelas), el valor de referencia se calculará también a partir del módulo de valor medio, tomando en consideración sus características, localización y los factores agronómicos y socioeconómicos que se estipulen en el informe anual del Catastro, que está disponible en su Sede Electrónica.

Antes de su aprobación, las resoluciones se someten a audiencia colectiva, para que se puedan realizar alegaciones. Una vez aprobadas, se dispone de un mes para interponer una reclamación ante el Tribunal Económico-Administrativo Central o un recurso de reposición ante la Dirección General del Catastro.

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Caso práctico sobre el cálculo de valor de referencia

Para entender mejor cómo calcular el valor de referencia de un inmueble, veamos un ejemplo práctico:

Laura es propietaria de un piso en Málaga, ubicado en la segunda planta, con una superficie de 60 m2, que incluye 2 habitaciones, 1 baño y un balcón. Ella decide vender su piso a Javier por 180.000 euros.

Para calcular los impuestos correspondientes (ITP), Javier necesita conocer el valor de referencia del piso. Solicita a Laura el número de referencia catastral y, al consultar la página web del Catastro, descubre que el valor de referencia del inmueble es de 165.000 euros.

Al comparar el precio de venta pactado (180.000 euros) con el valor de referencia (165.000 euros), Javier observa que el precio de venta es superior. Por lo tanto, deberá tributar por el ITP sobre los 180.000 euros.

Si, por el contrario, el precio de venta acordado hubiera sido de 160.000 euros (por ejemplo, porque el piso necesita reformas), Javier tendría que tributar por un valor de referencia de 165.000 euros, ya que es superior al precio pactado. En este caso, podría intentar demostrar ante Hacienda que el valor real del inmueble es efectivamente 160.000 euros y no el valor de referencia establecido.

¿Cómo optimizar el valor de referencia?

Para calcular el valor de referencia de un inmueble urbano se utilizan datos que gozan de presunción de certeza, según la normativa vigente.

Un mínimo error en la asignación de esas características o en la designación del ámbito territorial homogéneo puede distorsionar el valor de referencia real de tu casa o inmueble, lo que podría ocasionar que los impuestos a liquidar aumenten de forma innecesaria o errónea.

Por ello, si tienes pensado realizar una transmisión inmobiliaria, es conveniente planificar el cálculo del valor de referencia con antelación. Revisa que el valor de referencia asignado sea el correcto y, si es necesario, solicita su rectificación antes de liquidar los impuestos por un valor incorrecto.

Tal y como comenta en idealista/news José María Salcedo, socio director de Salcedo Tax Litigation, una reciente sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana dictaminó que imponer el valor de referencia actúa como una comprobación encubierta de valores, lo que permite que los contribuyentes recurran y suspendan sus deudas mientras se resuelven los litigios. Esto ha puesto en duda la legitimidad de esta herramienta como medida objetiva.

¿A qué impuestos afecta el valor de referencia catastral?

El valor de referencia de catastro servirá como base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), Actos Jurídicos Documentados (AJD) y sobre el de Sucesiones y Donaciones (ISD) en aquellas operaciones reguladas con dicha tributación, lo que incidirá en el valor de adquisición y transmisión en impuestos como el IRPF y la plusvalía municipal.

Como se ha mencionado antes, el valor de referencia no puede superar el valor de mercado, de modo que, según el Catastro, su uso como base imponible no implica un aumento en el pago de impuestos.

Sin embargo, si el valor declarado, el precio o la contraprestación pagada por una propiedad son superiores al valor de referencia del inmueble, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes. Es decir, el valor de referencia del inmueble será la base mínima de tributación en estos impuestos.

Diferencia entre valor catastral y valor de referencia

El valor catastral de los inmuebles se actualiza por las Leyes de Presupuestos Generales del Estado, y sirve de base imponible al Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Es un dato privado y su revisión se produce, en el caso de inmuebles urbanos, en el marco de procedimientos de valoración colectiva.

Por su parte, el valor de referencia de los inmuebles se determinará año a año, simultáneamente en todos los municipios, y servirá de base imponible a los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD), y sobre Sucesiones y Donaciones. Será de dominio público y se puede consultar en la Sede Electrónica del Catastro.

¿Qué hacer si no se está de acuerdo con el valor de referencia?

La impugnación del valor de referencia solo puede realizarse cuando tenga efecto fiscal y sea la base imponible del ITP, el AJD o el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

Según la Dirección General del Catastro, los afectados podrán solicitar la rectificación de la autoliquidación e interponer un recurso de reposición ante la Administración tributaria, o una reclamación económico-administrativa ante el Tribunal Económico Administrativo Regional, contra la liquidación.

¿Qué pasa cuando no existe valor de referencia?

Si la vivienda o inmueble carece de valor de referencia, la ley establece que la base imponible será la mayor de las siguientes opciones:

1. Valor declarado por los interesados: Asignado por las partes cuando no hay contraprestación económica, como en una permuta
2. Precio pactado: El importe acordado entre comprador y vendedor en una compraventa
3. Valor de mercado: El precio probable de venta en condiciones normales

Si se declara un valor inferior al de mercado, la administración puede iniciar un procedimiento de comprobación de valores para evitar fraudes, especialmente si se detectan irregularidades usando criterios de valoración basados en el valor catastral y coeficientes actualizados anualmente.