La cara oculta del valor de referencia de Catastro: revísalo antes de firmar arras para comprar casa

Desde el pasado 1 de enero el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), el impuesto que se paga al comprar una vivienda usada cuenta con una nueva base imponible: ya no es el precio pagado por el comprador, sino el valor de referencia de Catastro. Así, el contribuyente no pagará impuestos por lo que le ha costado la casa, sino por su valor de mercado: y la ley presume que éste es el valor de referencia aprobado por la Dirección General del Catastro y publicado aquí.

El nuevo valor de referencia está determinado por la Dirección General del Catastro y se basa en el cálculo a partir de precios de transacciones de inmuebles que se hacen ante notario y en función de las características catastrales de cada propiedad. Este valor se determinará año a año, de forma simultánea, en todos los municipios.

Esto a efectos prácticos significa que el nuevo valor de referencia de Catastro es el valor mínimo por el que tributar si se compra una de segunda mano. Y en caso de que el contribuyente escriture la operación ante notario por un valor inferior, la hacienda autonómica le obligará a tributar por el valor que le indique la nueva valoración de Catastro, notificándole una liquidación, y sin necesidad de iniciar una comprobación de valores. Se abre, además, la posibilidad de que el contribuyente que declare conforme al valor escriturado, por debajo del valor de referencia de Catastro, pueda ser sancionado por no haber tributado conforme a la base imponible prevista en la Ley.

Ante esta situación, Salvador Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, señala que le están llegando casos de compradores que, tras firmar el contrato de arras, han tenido que echar para atrás la operación porque han descubierto que el importe a pagar de ITP era superior a lo que tenían estimado. Este aumento imprevisto de presupuesto les ha llevado a malograr la operación, con la consecuencia de perder la señal aportada en el contrato de arras.

El artículo 1454 del Código Civil establece la posibilidad de rescindir la venta, una vez pasado el plazo para acudir a la notaría y asumiendo ambas partes las consecuencias: el comprador pierde el dinero aportado en concepto de arras si el motivo de la rescisión es imputable a él, pero si es imputable al vendedor, éste tendrá que devolver las arras duplicadas.

La entrega de arras penitenciales por el comprador suele tener por objeto señalizar la operación y evitar que otro posible interesado se le adelante, motivo por el que en muchos casos se lleva a cabo precipitadamente y sin revisar con antelación el valor de referencia de Catastro del inmueble que quiere adquirir el comprador. ¿Qué problemas puede acarrear? Si el valor de referencia del inmueble es superior al precio que se haya comprometido a pagar por la vivienda, el comprador deberá pagar mucho más de lo que tenía previsto en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

“Si el potencial comprador no es capaz de asumir el sobrecoste, que en los casos más graves que nos han consultado suponía varias decenas de miles de euros, la operación puede llegar a malograrse. Con la consiguiente pérdida de la vivienda y del dinero que el adquirente entregó en concepto de arras. Otra alternativa será hacer frente al incremento, si financieramente dicha opción es viable. E impugnar a posteriori el valor de referencia computado en la autoliquidación del ITP para procurar que Hacienda devuelva el incremento que el contribuyente se vio obligado a ingresar”, señala Salvador Salcedo.

En el caso de compraventas, el valor de referencia solo afectará al ITP del comprador. Pero no al IRPF del vendedor. Y es que éste deberá declarar en su IRPF, como valor de transmisión a efectos de la ganancia o pérdida patrimonial, "el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado." Es decir, por el valor por el se haya formalizado la operación, y no el de referencia de Catastro.

El socio de Ático Jurídico recuerda que un valor de referencia elevado tampoco afectará al impuesto de plusvalía municipal que el vendedor, como transmitente, se verá obligado a pagar. Ello, salvo que haya transmitido en pérdidas. Y es que, a efectos de la comparación de escrituras, deberá computar el valor de escritura, y no el valor de referencia de Catastro.

Cómo impugnar el valor de referencia de Catastro

Es posible tomar dos caminos: rectificar las autoliquidaciones presentadas por los propios contribuyentes, tras la firma en notaría de la escritura de compraventa, y solicitar la devolución de ingresos indebidos. O recurrir directamente las liquidaciones que se les notifiquen tras haber tributado conforme el valor de escritura, si éste era inferior al valor de referencia. Pero en este caso el comprador se expone a ser sancionado por la Hacienda autonómica correspondiente.  

El problema es que la ley del ITPAJD presume que el valor de referencia de Catastro se corresponde con el valor de mercado de los inmuebles. Por ello, será el contribuyente el que deberá probar y demostrar que dicho valor de referencia nada tiene que ver con el valor de mercado del inmueble. Para ello, podrá valerse de cualquier medio de prueba admitido en Derecho: tasaciones o un acta notarial que justifique el estado real de la casa o su deterioro.