El Tribunal Supremo ha aclarado una duda que estaba generando cierta inseguridad en los procedimientos de desahucio por falta de pago: ¿puede exigirse al fiador que consigne las rentas adeudadas para poder recurrir? La respuesta es no, al menos cuando ese fiador no impugne el desahucio ni la resolución contractual, sino únicamente su responsabilidad como garante.
La sentencia núm. 1407/2025, de 13 de octubre, fija un criterio relevante sobre la aplicación del artículo 449.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en los procedimientos de desahucio con acumulación de reclamación de rentas frente a arrendatarios y fiadores.
¿Qué dice la Ley de Enjuiciamiento Civil sobre la consignación de rentas en el desahucio?
El citado artículo establece que, en los procesos que lleven aparejado el lanzamiento, no se admitirá al demandado el recurso de apelación si no acredita tener satisfechas o consignadas las rentas vencidas y las que deba pagar por adelantado conforme al contrato.
La finalidad de esta norma es evitar que quien ocupa el inmueble utilice el recurso para retrasar la entrega mientras sigue sin pagar, actuando como un filtro procesal: mientras no se consignan las rentas, el tribunal no entrará en el fondo del asunto. La controversia surge cuando ese “demandado” no es el arrendatario, sino un fiador solidario.
Demanda de desahucio por impago y condena solidaria de arrendataria y fiadores
El litigio arrancó con una demanda de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas ante el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Valencia. La acción se dirigió contra la entidad arrendataria de un local y tres fiadores solidarios.
La sentencia de primera instancia declaró resuelto el contrato, decretando el desahucio y condenando solidariamente a arrendataria y fiadores al pago de 16.080,56 euros, además de las rentas que se devengaran hasta la recuperación efectiva del inmueble.
El recurso de apelación interpuesto por los fiadores
Dos fiadores recurrieron, aunque con un objetivo muy delimitado: negar su condición como tales y, por tanto, cualquier responsabilidad por la deuda. No discutían el desahucio ni la resolución del contrato ni la entrega del inmueble.
Pese a ello, la Audiencia Provincial de Valencia apreció la falta de consignación como causa de inadmisión, al entender que el artículo 449.1 establece un requisito de procedibilidad apreciable incluso de oficio, quedando fuera del poder dispositivo de las partes.
Interpretación literal vs. interpretación finalista de la norma
El núcleo del debate era sencillo, pero con importantes consecuencias prácticas: ¿debe aplicarse el artículo 449.1 a cualquier demandado en un proceso con lanzamiento, o hay que atender a la finalidad de la norma?
La Audiencia Provincial optó por una interpretación literal: si el procedimiento conlleva lanzamiento y el recurrente es demandado, debe consignar. El Tribunal Supremo, sin embargo, adopta una interpretación finalista y proporcional.
El fiador no debe consignar las rentas si su recurso no afecta al desahucio
La Sala de lo Civil estima el recurso de casación, anulando la sentencia dictada por la Audiencia de Valencia al considerar que la interpretación del artículo 449.1 no se ajusta a la finalidad del precepto y lo hace partiendo de un elemento decisivo: el recurso de apelación interpuesto por los fiadores no afectaba ni al desahucio ni a la resolución del contrato, ni tampoco a la condena de la arrendataria principal al pago de las rentas, pronunciamientos que no fueron objeto de impugnación y habían adquirido firmeza por consentimiento. En consecuencia, la tramitación del recurso no podía retrasar ni frustrar la efectividad del lanzamiento.
La Sala recuerda que el artículo 449.1 debe interpretarse conforme a su finalidad y no de manera literal. La exigencia de consignación se justifica para evitar que quien mantiene la posesión utilice el recurso para dilatar la efectividad del lanzamiento mientras continúa sin abonar la renta.
Cuando el recurso se limita a cuestionar la condición de fiador y no afecta al desahucio ni a la entrega del inmueble, imponer la consignación supone una aplicación rigorista y desproporcionada del requisito procesal.
El Supremo subraya, además, que los requisitos procesales no pueden convertirse en barreras irrazonables que impidan el acceso a la segunda instancia, debiendo interpretarse conforme a la doctrina del Tribunal Constitucional y de la propia Sala, que exige evitar aplicaciones rigoristas y desproporcionadas cuando esté en juego el derecho a la tutela judicial efectiva.
Por todo ello, el alto tribunal anula la sentencia de la Audiencia Provincial y acuerda la reposición de las actuaciones al momento anterior al dictado de dicha resolución, para que el tribunal de apelación dicte una nueva sentencia resolviendo el fondo del recurso, es decir, si los recurrentes ostentaban o no la condición de fiadores solidarios.
¿Cuándo debe el fiador consignar las rentas en un recurso de apelación en desahucio?
El Tribunal Supremo no elimina la consignación en todos los casos en que intervenga un fiador, sino que vincula su exigencia a la finalidad del artículo 449.1. La consignación seguirá siendo exigible cuando el recurso pueda afectar al lanzamiento o generar un riesgo real de retraso o frustración del lanzamiento; es decir, cuando esté en juego la efectividad del desahucio y exista riesgo de utilización dilatoria del recurso mientras se siguen devengando rentas.
Por el contrario, no será exigible cuando el recurso no impugne el desahucio ni la resolución contractual, no afecte a la recuperación de la posesión y se limite a discutir su responsabilidad como garante.
Este criterio obliga a los tribunales a analizar el objeto real del recurso y evita inadmisiones automáticas basadas únicamente en la condición formal de “demandado”, reforzando el derecho a la tutela judicial efectiva.
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