La Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea) ha publicado un estudio sobre el impacto de la aplicación de la Ley de Vivienda. Una normativa que está ayudando a moderar los precios del alquiler allí donde se ha puesto en marcha, pero que no ha cumplido su objetivo de mejorar el acceso a la vivienda. ¿El motivo? Desde su entrada en vigor, la oferta se ha reducido con fuerza y se ha multiplicado la competencia por cada vivienda, limitando las opciones de quienes buscan un piso en arrendamiento.
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El estudio, elaborado por Fernando Pinto, profesor titular de Economía Aplicada e investigador en la Facultad de Ciencias de la Economía y de la Empresa de la Universidad Rey Juan Carlos (URJC), hace balance de la aplicación de la Ley de Vivienda, aprobada en mayo de 2023 e intenta responder a dos cuestiones: si el precio se modera donde la norma se aplica, como buscaba el Gobierno, y si esa moderación va acompañada de los efectos sobre las cantidades que predice la teoría económica de un control de precios, lo que dificultaría el cumplimiento del objetivo más amplio de la ley: ayudar a conseguir una oferta suficiente y asequible de vivienda.
El documento de Fedea documenta tres resultados muy claros y ofrece algunas conclusiones tentativas sobre los resultados de la llegada al mercado de esta normativa.
En primer lugar, el informe constata que el precio del alquiler se moderó más donde la ley se aplica. Así, entre el primer trimestre de 2024 y el cuarto de 2025, el alquiler acumuló un incremento del 5,7% en Barcelona y en Cataluña, frente al 8,5% en Madrid y al 10,8% en toda España.
Según Fedea, las cuatro provincias catalanas comparten esta moderación en los precios, con crecimientos de entre el 3,1% y el 5,7%, registrando este territorio regulado aumentos inferiores en la práctica totalidad de los territorios comparados.
Ahora bien, el 'think tank' advierte de que la oferta de anuncios de alquiler se redujo "con intensidad" en el territorio regulado.
Así, el número de anuncios de alquiler cayó un 22,2% en Barcelona y un 20,5% en Cataluña, mientras que en Madrid aumentó un 3,9%. "La contracción catalana prácticamente duplica la de los territorios no regulados de nivel comparable, como la Comunidad Valenciana o Andalucía, donde el retroceso ronda el 10% y es atribuible a la fase general del mercado", apunta el informe.
Al mismo tiempo que se ha reducido la oferta, Fedea constata también que se ha multiplicado la competencia por cada vivienda disponible allí donde disminuyó la oferta.
Según Fedea, Barcelona registró del orden de 4,5 veces más solicitantes por vivienda que Madrid. "No son diferencias marginales, sino de orden de magnitud, y reflejan el exceso de demanda que la teoría asocia a un precio situado por debajo del de equilibrio", sostiene el informe.
Este escenario pone sobre la mesa lo que teme la teoría económica: al no poder subir el precio, el ajuste se produce mediante racionamiento no monetario, es decir, mediante una selección cada vez más exigente de los solicitantes basada en criterios distintos al precio, como la solvencia percibida, las preferencias del arrendador o la disponibilidad inmediata.
Por tanto, incide Fedea, esta combinación de resultados sugiere que "la ley no ha conseguido su objetivo declarado de facilitar un mejor acceso a la vivienda".
"La moderación de las rentas para los inquilinos ya instalados en las áreas protegidas ('insiders') convive con una reducción de la oferta y con un aumento de la intensidad de la competencia por las unidades disponibles que tienden a empeorar las condiciones de acceso de los 'outsiders'. El ajuste entre oferta y demanda que el precio ya no realiza se produce por la vía del racionamiento entre solicitantes con criterios subjetivos", argumenta.
Su conclusión apunta a que el inquilino que ya ocupa una vivienda regulada se beneficia de que su renta crece menos que en ausencia de regulación. Sin embargo, quien intenta acceder al mercado por primera vez se enfrenta a menos viviendas disponibles, a una competencia mucho más intensa por cada una de ellas y a mecanismos de selección que desplazan el coste real del acceso al tiempo de búsqueda y a la probabilidad de éxito, lo que acaba provocando que empeoren las condiciones reales de acceso de quienes más lo necesitan.
La aceleración del precio en el conjunto del país no se debe a la ley
Por otra parte, Fedea sostiene que la aceleración del precio observada en el conjunto del país no puede atribuirse a la Ley de Vivienda, dado que la contención de rentas no se ha aplicado en la mayor parte del territorio.
"Atribuirle el encarecimiento agregado incurriría en un error de identificación, porque el dato nacional está dominado por territorios donde la ley no opera. La similitud entre la evolución del precio de venta y el del nuevo alquiler apunta a un déficit común de oferta y no a un efecto privativo de la regulación del arrendamiento", concluye.
Así pues, el estudio apunta a un factor común: el déficit estructural de oferta, que ya ronda las 700.000 unidades, según el Banco de España, y podría llegar a las 800.000 en 2027, según calcula BBVA. Una falta de vivienda que se manifiesta por igual en el mercado de compra y en el de alquiler.
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