Cláusulas en el contrato de alquiler que conviene incluir para evitar problemas

La ley deja libertad para ciertas cuestiones relacionadas con el alquiler, algunas de ellas muy importantes. Sin embargo, por desconocimiento se pueden pasar por alto y ser una fuente de conflictos en el futuro. En este artículo recopilamos algunas de las cláusulas del contrato de alquiler que deberías incluir.

Antes de entrar en materia, conviene destacar que los contratos de alquiler de idealista los puedes ir elaborando paso a paso e incluyen todas las cláusulas que contempla la ley.

Cláusula antimorosidad

La cláusula antimorosidad de idealista te permite incluir en la base de datos de morosidad inmobiliaria idealista (BDMI) a tu inquilino en caso de impago, protegiendo a otros propietarios de alquilar su vivienda a un inquilino moroso.

Indemnización por desistimiento anticipado del inquilino

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) reconoce al arrendatario la posibilidad de finalizar el contrato una vez hayan transcurrido, al menos, seis meses desde su firma, siempre que comunique su decisión al propietario con un preaviso mínimo de 30 días.

No obstante, el casero puede añadir una cláusula que establezca una indemnización por desistimiento anticipado. Dicha compensación podrá consistir en una mensualidad de renta por cada año del contrato que quede por cumplir, prorrateándose los períodos inferiores al año.

Prohibición de cesión y subarriendo

Para impedir que el inquilino ceda el contrato o subarriende total o parcialmente la casa, es recomendable incluir una cláusula que prohíba expresamente esto. Sin esta limitación, la legislación contempla algunos supuestos en los que sí cabe el subarriendo conforme a la normativa aplicable.

Renuncia a los derechos de tanteo y retracto

El inquilino puede renunciar a su derecho de comprar la vivienda antes que otra persona si el propietario decide venderla. Para que esta renuncia sea válida, debe aparecer de forma expresa en el contrato.

Aunque exista esta renuncia, el propietario deberá informar al inquilino de su intención de vender la vivienda con la antelación que establece la ley.

Reparto de gastos

Hay que especificar claramente qué gastos corresponde asumir a cada parte. Generalmente:

• El propietario asume impuestos como el IBI y los gastos ordinarios de comunidad, salvo pacto en contrario.
• El inquilino paga los suministros individualizados y aquellos otros gastos que expresamente se le atribuyan en el contrato.

La ley deja libertad de pacto para el reparto de gastos, pero este debe estar claramente reflejado en el contrato de alquiler.

Recuperación de la vivienda por necesidad del propietario

El propietario podrá recuperar la vivienda una vez haya pasado el primer año del contrato si la necesita para vivir en ella él mismo, determinados familiares o su cónyuge en los casos previstos por la ley (por ejemplo, en caso de separación o divorcio). Esta posibilidad solo será válida si se ha incluido expresamente en el contrato.

Renuncia a la subrogación

También puede pactarse que el inquilino renuncie, en los casos permitidos por la ley, al derecho de que otra persona ocupe su lugar en el contrato de alquiler.

Venta de la vivienda durante el alquiler

Si el propietario vende la vivienda mientras el contrato está en vigor, el nuevo propietario deberá respetar el alquiler hasta que termine el plazo pactado.

Avalista o fiador

Además de la fianza, el propietario puede pedir un aval bancario o un aval personal para garantizar el pago del alquiler. Es recomendable que:

• El avalista sea una persona distinta del inquilino.
• Si varias personas van a vivir en la vivienda, todas figuren como inquilinas en el contrato. Si no es posible, las que no aparezcan pueden actuar como fiadoras.
• El aval sea solidario, para que el propietario pueda reclamar directamente al avalista si el inquilino no paga.

Opción de compra

Las partes pueden acordar que el inquilino tenga la posibilidad de comprar la vivienda durante un plazo determinado. El contrato debe indicar el precio de venta y el tiempo durante el que podrá ejercer ese derecho. En este caso lo idóneo sería hacer un contrato de alquiler con opción a compra.

Escritura pública e inscripción

El contrato puede reflejar que cualquiera de las partes pueda elevarlo a escritura pública e inscribirlo en el Registro de la Propiedad. También conviene indicar quién pagará estos gastos o si se repartirán entre ambas partes. 

Inscribir el contrato de arrendamiento en el Registro ofrece más seguridad jurídica a las partes.

Inventario

Si la vivienda se alquila amueblada, es muy aconsejable añadir un inventario detallado de los muebles y enseres, así como del estado del piso anexo al contrato. Esto ayuda a comprobar su estado al finalizar el alquiler y evita posibles conflictos.

Otras causas de resolución del contrato

Además de las causas previstas por la ley, las partes pueden acordar otros motivos por los que el contrato puede terminar. Por ejemplo, se puede prohibir tener animales o fumar en la casa.

Seguros

Aunque el propietario suele tener un seguro de hogar, también puede acordarse que el inquilino contrate un seguro, como uno de responsabilidad civil o de incendios, y entregue al propietario una copia de la póliza y de los justificantes de pago, siempre que no se incurra en prácticas abusivas.

Domicilio para notificaciones

Es recomendable que el contrato incluya una dirección donde el inquilino pueda recibir comunicaciones una vez finalizado el alquiler. Así, si fuera necesario hacer alguna reclamación en el futuro, el propietario podrá enviar las notificaciones allí.

Cláusulas e información obligatoria

Aunque hay cláusulas opcionales, la ley fija que todo contrato de alquiler debe incluir esta información:

• Identificación de las partes: Nombre, DNI/NIE, domicilio y, en su caso, representación legal.
• Descripción de la vivienda: Dirección, anejos, superficie, estado y mobiliario. Si está amueblada, conviene añadir inventario y fotos.
• Duración del contrato: Fecha de inicio y plazo pactado. En vivienda habitual se aplican las prórrogas de la LAU (hasta 5 años, o 7 si el arrendador es persona jurídica).
• Precio y forma de pago: Importe mensual, medio de pago, cuenta bancaria, fecha de vencimiento y posible actualización.
• Fianza y garantías: Fianza de una mensualidad y, si se acuerda, aval, fiador solidario, seguro de impago o depósito adicional.
• Gastos: Reparto de IBI, comunidad, suministros y otros gastos pactados expresamente.
• Reparaciones y conservación: El arrendador asume las reparaciones necesarias para la habitabilidad y el inquilino las pequeñas reparaciones por uso ordinario.
• Uso de la vivienda: Los contratos de vivienda habitual deben satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino, si no sería arrendamiento temporal o vacacional, con sus consecuencias legales.
• Desistimiento y preaviso: El inquilino puede desistir tras seis meses con 30 días de aviso.
• Firma y anexos: Contrato firmado y fechado, con certificado energético, normas de la comunidad, llaves entregadas y lectura de contadores.