Qué es el derecho de tanteo y retracto y en qué se fundamenta

Si estás pensando en vender una vivienda en alquiler, es posible que te preguntes qué es el derecho de tanteo y retracto y cómo puede afectarte en este caso. Como veremos, se trata de un derecho con el que cuenta el arrendatario de adquirir un inmueble de forma preferente, antes de que el vendedor decida sacarlo al mercado.

Te contamos cómo funciona el derecho de tanteo y retracto y cómo te afecta exactamente.

El derecho de tanteo y retracto

El derecho de tanteo y retracto es un derecho a favor del inquilino que le permite adquirir de forma preferente el inmueble en el que se encuentra viviendo en régimen de alquiler en caso de que su propietario desee ponerlo en venta.

También le permite reclamar y hacerse con la propiedad del inmueble (siempre pagando el precio correspondiente) en caso de que se venda a un tercero sin respetar este derecho de adquisición preferente.

En realidad, cuando hablamos de derecho de tanteo y retracto estamos hablando de dos derechos distintos que se complementan.

¿Qué es el derecho de tanteo?

El derecho de tanteo es el que permite al inquilino adquirir de forma preferente un inmueble en caso de que se venda. Esto no significa que las condiciones de venta tengan que ser más favorables para él que para un tercero: serán similares y, en caso de alcanzar un acuerdo, se producirá la compraventa a su favor.

En caso contrario, se podrá poner en venta el inmueble dado que el inquilino habrá rechazado hacer uso de su derecho, o bien habrá dejado transcurrir el plazo legal para ejercitarlo: el inquilino dispone de un plazo de 30 días naturales para hacer valer su derecho de tanteo, que comenzarán a contar a partir del momento en que el propietario le notifique su intención de vender la vivienda.

¿Qué es el derecho de retracto?

El derecho de retracto afecta a los propietarios en caso de no cumplir con sus deberes y cometer uno de estos dos errores:

• En caso de no ofrecer la vivienda en venta al inquilino de forma preferente
• En caso de que se la ofrezcas en unas condiciones poco favorables y luego las modifiques en favor de un tercero. Basta con que el precio ofrecido al tercero sea menor que el precio ofrecido al inquilino para que éste pueda ejercer su derecho de adquisición preferente. 

En ambos casos y, una vez realizada la compraventa a favor de cualquier persona distinta del inquilino, éste podrá reclamar para adquirir la vivienda en las mismas condiciones estipuladas en el contrato con dicho tercero.

En concreto, el artículo 1521 del Código Civil nos dice que el retracto legal es el "derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago."

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Del lado del inquilino, es importante darse prisa a la hora de reclamar: el derecho de retracto caduca a los 30 días y este plazo comenzará a correr desde el momento en que sea informado de las condiciones y precio de la venta de la vivienda a través de las escrituras de compra.

¿Cuándo se puede ejercer el derecho de tanteo y retracto?

El caso más frecuente en el que se ejerce el derecho de tanteo y retracto es aquel en que existe un contrato de alquiler en el marco de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), generándose un derecho en favor del arrendatario. En concreto, el derecho de tanteo y retracto en arrendamientos urbanos viene regulado en el artículo 25 de la LAU. 

Sin embargo, también existe un derecho de tanteo y retracto a favor del copropietario de un inmueble cuando otro copropietario o varios decidan su venta sin ofrecerle la posibilidad de adquirir dichas porciones de la propiedad.

Es conocido como derecho de tanteo y retracto proindiviso y así, según el Código Civil, el copropietario de una cosa común "podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos."

También tienen derecho de retracto los propietarios de las tierras colindantes cuando se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de una hectárea. Es lo que se conoce como derecho de tanteo y retracto en fincas rústicas colindantes. A ellas se le aplica la Ley de Arrendamientos Rústicos (LAR), en concreto su artículo 22.

¿Cuándo no se aplica el derecho de tanteo y retracto?

En general, el derecho de tanteo y retracto solamente será aplicable en los casos mencionados en el apartado anterior. Sin embargo, hay que tener en cuenta que tampoco se podrá aplicar este derecho en caso de que el inmueble urbano se venda de forma conjunta con otras propiedades dentro del mismo inmueble.

¿Se puede renunciar al derecho de tanteo y retracto en el contrato de alquiler?

Es posible renunciar al derecho de tanteo y retracto en el contrato de alquiler y, de hecho, se trata de una cláusula bastante frecuente que protege al propietario y que, en muchas ocasiones, no afecta al inquilino, especialmente si éste no se encuentra en posición de adquirir la vivienda o si no tiene interés alguno en hacerlo.

Eso sí, el comprador del inmueble arrendado deberá respetar el contrato de alquiler vigente y su duración. Lo más frecuente es que éste se subrogue en la posición del anterior propietario.