Escrituras de una casa: qué son, para qué sirven y cómo conseguirlas

Conocer qué son las escrituras de una casa y para qué sirven te ayudará a afrontar cualquier proceso de compraventa de vivienda de la forma más segura: se trata de un documento clave que aporta seguridad jurídica, por el que el notario da fe de la adquisición de la propiedad de un inmueble, permitiendo así el posterior registro de la operación en el Registro de la Propiedad. 

En este artículo te contamos todos los detalles sobre la escritura pública de compraventa: toma nota de por qué es necesaria, así como de los pasos necesarios para conseguirla, la documentación que necesitarás y cuánto cuesta.

¿Qué son las escrituras de una casa?

La escritura de una vivienda es un documento que se obtiene ante notario y en el que se da fe pública de una operación de compraventa. En él se recogen todas las condiciones pactadas por las que se da forma al proceso de venta. 

Este documento, que tiene carácter voluntario (también es posible firmar un contrato de compraventa privado), es necesario para el posterior cambio de titularidad del inmueble en el Registro de la Propiedad. Este segundo trámite, también voluntario, resulta más que recomendable para protegerte frente a posibles conflictos con terceros.

Gracias a la escritura de una casa:

• Se transmite la propiedad de la vivienda del vendedor al comprador
• Se permite el acceso de este cambio al Registro de la Propiedad
• Se obtiene un medio de prueba en caso de cualquier conflicto, por ejemplo, con respecto al precio pagado por parte del comprador, posibles aplazamientos de parte del precio o de la entrega de la posesión de la vivienda, deudas o cargas pendientes que correspondan a anteriores propietarios...

A través de la escritura, el notario revisará la situación jurídica del inmueble en el Registro; informará acerca de la existencia de cargas, hipotecas, arrendatarios o poseedores; comunicará el estado de deudas y, en general, transmitirá cualquier información relevante para las partes. El objetivo es comprobar que la operación se lleve a cabo de forma segura, informada y legal.

Además, en la escritura se pueden incluir pactos como la distribución del pago del IBI y otros gastos entre comprador y vendedor, la permanencia en el inmueble de la parte vendedora durante un periodo de tiempo, aplazamientos en el pago del precio... 

Recuerda que, en caso de financiar la compraventa mediante hipoteca, tu banco te exigirá escriturar la compra e inscribirla en el Registro de la Propiedad. 

¿Qué información incluyen las escrituras de una propiedad?

Para que tengas claro qué información contiene la escritura de una casa, ten en cuenta que lo principal es recoger la voluntad de las partes de realizar la compraventa, pero hay mucho más:

• Define las condiciones de la compraventa
• Recoge la información económica sobre la operación (precio y forma de pago), incluyendo el reparto de gastos, como el de Notaría y Registro
• Especifica las cargas que pesan sobre el inmueble en caso de que existan, así como posibles deudas pendientes (IBI y cuotas de la comunidad de propietarios)

¿Para qué sirve escriturar una vivienda?

No es obligatorio escriturar la compraventa de una vivienda ni elevar el cambio de titularidad al Registro de la Propiedad, pero sí es muy recomendable hacerlo.

De esta forma, podrás:

• Garantizar que eres el propietario de la casa y desde cuándo, protegiéndote frente a terceros que reclamen la propiedad de la vivienda o frente a acreedores por deudas anteriores a la compra
• Asegúrate de que el vendedor tenga realmente capacidad legal para vender el inmueble, así como de cuáles son las posibles cargas o deudas pendientes evitando sorpresas
• Acceder a financiación hipotecaria en caso de que, como ocurre mayoritariamente, no puedas pagar el precio del inmueble sin un préstamo

Ten en cuenta que, en caso de no escriturar e inscribir la compraventa de tu vivienda, es probable que otra persona conste como propietaria en el Registro de la Propiedad, lo que le permitirá venderla de forma fraudulenta. También te expondrás a que los acreedores del anterior propietario puedan intentar embargar tu inmueble como garantía de pago de sus deudas.

En cualquier caso, tu contrato de compraventa privado te protege en caso de que no cuentes con escritura de compraventa o inscripción registral. Sin embargo, estos trámites aportan un plus muy relevante de seguridad jurídica y evitarán de raíz que surjan posibles problemas o discrepancias.

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¿Cómo puedo conseguir las escrituras de mi casa?

Si te preguntas dónde se obtiene la escritura de una propiedad y cómo conseguirla, la respuesta es sencilla: puedes elegir a cualquier notario para formalizar la compraventa de vivienda, reservando una cita que permita a ambas partes, comprador y vendedor, asistir al mismo tiempo ante notario. Si existe hipoteca, también deberá acudir un representante de la entidad.

Deberás aportar la información solicitada por el notario antes y durante la cita. Es importante que te informes acerca de qué documentación necesitas para la escritura de una casa y cómo se desarrolla la forma de la escritura ante notario.

Documentación necesaria para escriturar una casa

La escritura de una casa nueva pasa por entregar determinados documentos imprescindibles ante notario. Son los siguientes: 

• DNI de comprador y vendedor
• Certificado de Eficiencia Energética (CEE), que debe aportar el vendedor
• Certificados de pago de IBI y comunidad de propietarios, así como de estar al corriente en el pago de suministros, que aportará el vendedor
• Título de la propiedad, que exhibirá el vendedor
• En algunas autonomías es necesario aportar la cédula de habitabilidad, de la que deberá disponer el vendedor
• Si el vendedor va a cancelar su hipoteca pendiente con el dinero de la compraventa, deberá aportar el Certificado de deuda hipotecaria pendiente
• En cuanto a las escrituras de una casa heredada, deberás aportar el documento de aceptación de la herencia como vendedor
• Contrato de arras o prueba de cualquier pago ya realizado, que aportará el comprador
• Si existe hipoteca, Ficha de información personalizada (FIPER) y oferta vinculante, que aporta el comprador

Proceso de escritura de compraventa de vivienda ante notario

El proceso de escritura de compraventa de vivienda se desarrolla, en esencia, siguiendo estos pasos:

• Identificación de las partes que intervienen mediante DNI
• El notario deberá comprobar que ambas partes, comprador y vendedor, desean llevar a cabo la operación
• El notario deberá proceder a la lectura del borrador de escritura, asegurándose de que las partes comprendan su contenido y realizando las advertencias necesarias
• Se debe hacer mención de las cargas y deudas pendientes, tanto si existen como si no
• El notario comprobará los aspectos económicos: cantidades ya entregadas, forma de pago, etc.
• Se aportarán también los documentos obligatorios
• El notario informará sobre las obligaciones legales y fiscales relativas a la compraventa
• Finalmente, se formalizará la operación mediante la firma y entrega de llaves

¿Cuándo te dan la escritura de la casa?

En cuanto a cuándo te entregan las escrituras de una casa, la copia simple puede entregarse en el mismo momento o bien pasados unos días. Lo mejor es consultar a tu notario para tener claros los plazos en este sentido. 

Por otro lado, el Registro de la Propiedad puede tardar entre uno y tres meses aproximadamente en inscribir la escritura de compraventa tras el momento de la firma ante notario. Es necesario acreditar el pago de los impuestos correspondientes para que la inscripción en el Registro sea posible. 

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¿Cuánto cuesta escriturar una casa?

El precio de las escrituras de una casa puede variar en función de distintos factores, pero, en general, existen distintos conceptos por los que los fedatarios públicos te cobrarán:

• El acto documentado: Dependerá del valor de la vivienda, aunque existe una escala que deben aplicar los notarios (este colectivo no puede fijar precios libremente). Los porcentajes que se aplican se mueven entre el 4,5 por 1.000 y el 0,15 por 1.000 en función del tramo y de forma descendente: los primeros tramos son más 'caros' que los superiores. Existen reducciones en algunos casos. 
• Los folios del documento: Cuantos más folios, más caro será este apartado, teniendo cada folio un valor aproximado de 3 euros
• El precio de una copia de la escritura de una vivienda, por su parte, será igual que en apartado anterior: a mayor número de copias, mayor coste

Por último, ten en cuenta que el original de la escritura de compraventa debe permanecer archivado en la Notaría correspondiente durante 25 años, por lo que podrás acudir a ella para solicitar nuevas copias en caso de extravío o necesidad de nuevos documentos siempre que seas el propietario del inmueble. Tras este periodo, deberás acudir a los colegios notariales.

La nota simple de tu vivienda incluye datos sobre dónde se firmó la escritura de compraventa: así podrás localizar al notario correspondiente en caso de que no cuentes con esta información.