En medio de unos datos que confirman un parón del mercado de la vivienda en venta en el primer trimestre de 2026, la construcción de casas nuevas sigue marcando niveles insuficientes para cubrir la demanda existente y empezar a reducir el déficit existente de vivienda para cubrir la creación de nuevos hogares en España.
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Entre enero y marzo de este año se vendieron 163.322 viviendas, lo que supone una caída del 12,7% interanual, según la estadística del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU). Las provincias donde se vendieron más casas en ese periodo fueron Madrid (18.865), Barcelona (17.075), Alicante (12.396) y Valencia (9.485), que también cedieron un 15,9%, 9,7%, 15,4% y un 4,9%, respectivamente.
Del total de transacciones realizadas en España, 13.789 fueron sobre viviendas nuevas (-15,4%), lo que supone una mayor caída interanual que la del volumen general, y frente al descenso de las compraventas de viviendas de segunda mano, que bajó un 12,4% anual hasta rozar las 150.000 unidades. El peso de las casas a estrenar se queda en un escaso 8,5% del total de operaciones en el primer trimestre del año.
En las provincias donde se realizaron más compraventas se vendieron más de 1.000 casas nuevas en Barcelona (1.554), Alicante (1.419) y Madrid (1.363), pero esta vez Málaga (906) adelanta a Valencia (773) y Sevilla (753) está muy cerca de la capital valenciana. El peso de estas casas nuevas en el mercado fue mayor que la media nacional en Málaga (12,5%), Sevilla (12%), Alicante (11,4%) y Barcelona (9,1%), pero por debajo en Madrid (7,2%).
Esta caída generalizada de la compraventa de viviendas no ha supuesto que los precios medios hayan descendido, sino todo lo contrario. Entre enero y marzo, el precio medio de la vivienda libre nueva en España ha alcanzado un nuevo máximo de 307.782 euros, lo que supone una subida del 6% anual en la serie trimestral del MIVAU que arrancó en 2004, tras superar los 305.997 euros de media del cuatro trimestre de 2025.
Entre las provincias con los valores medios más altos de vivienda libre nueva destacan Baleares (708.111 euros), aunque por debajo de su máximo; Málaga (250.990 euros) y Madrid (455.094 euros), también por debajo de su récord particular; y Girona (432.426 euros), que sí alcanza su cota más alta. En Barcelona, el precio medio de las casas nuevas vendidas entre enero y marzo se sitúa en 337.709 euros, y en Alicante llega a los 322.821 euros.
En el cuatro trimestre de 2024, Baleares alcanzó un valor medio de las compraventas de vivienda libre nueva de 890.621 euros, la cifra más alta vista hasta ahora en España. En la provincia de Madrid, el valor más alto se registró a finales de 2025, con 485.252 euros, al igual que en Málaga, cuando se alcanzó un valor medio de 489.401 euros, mientras que en Barcelona fue en el tercer trimestre del año pasado con 342.092 euros.
¿Qué pasó con la vivienda nueva en 2025?
Los últimos datos anuales confirman que el mercado residencial español alcanzó en 2025 un nuevo máximo del ciclo actual con 751.907 compraventas totales, su cifra más alta desde 2007, según la estadística de transacciones inmobiliarias del ministerio, con un incremento del 4,7% y consolidando cinco años de compraventas por encima del medio millón de operaciones, tras superar 2020, el año de la pandemia.
La vivienda nueva, sin embargo, se encuentra lejos de las cifras alcanzadas en pleno boom inmobiliario. Aunque registró un total de 68.036 transacciones, también por encima de las 65.574 de 2024 (3,6%), su peso sobre el conjunto del mercado siguió reduciéndose hasta el 9% del total, el porcentaje más bajo de toda la serie anual histórica analizada.
Un dato que contrasta radicalmente con el perfil del mercado de los años del boom: en 2008, la venta de viviendas nuevas llegó a representar el 59,1% de todas las compraventas, con más de 333.000 unidades vendidas. Aunque sus mejores años en cifras totales llegaron entre 2006 y 2007, cuando se vendieron más de 410.000 unidades anuales.
La reducción del peso de la vivienda nueva refleja tanto la escasez de la promoción residencial como el creciente protagonismo del mercado de segunda mano. La recuperación del mercado, iniciada en 2014-2015, se apoyó casi exclusivamente en la vivienda usada, y ese patrón se ha mantenido prácticamente sin cambios hasta hoy. Las ventas de viviendas de segunda mano casi se han duplicado en la última década, mientras que la evolución de operaciones sobre obra nueva ha subido, pero en un 39% entre 2015 y 2025.
Los visados de obra nueva siguen sin ser suficientes para satisfacer la demanda
Desde la salida de la pandemia, los visados de obra nueva han aumentado, pero sigue siendo una cifra anual insuficiente para ir reduciendo la demanda anual de hogares, que el Banco de España estima en unas 250.000 unidades/año, a lo que se suma un déficit estructural de más de 750.000 viviendas nuevas, según el propio organismo.
Y es que los visados apenas se acercaron a los 140.000 permisos de dirección de obra a cierre del año pasado, frente a los casi 128.000 visados de 2024 o los menos de 110.000 registrados entre 2021 y 2023, cada uno.
Por regiones, en Andalucía, se concedieron casi 33.500 visados en 2025, un 6,5% más que el año anterior. Por detrás, Madrid solo ha superado los 20.000 visados anuales en alguno de los últimos cinco años en 2022, cerrando 2025 con cerca de 18.600, un ligero descenso del 0,2%.
Cataluña también registra una caída en los inicios en la construcción de vivienda nueva el año pasado, de hasta un 6,6% menos para superar por poco los 15.800 visados, frente a los casi 17.000 de 2024. Todo lo contrario que la Comunidad Valenciana, que en 2025 superó a Cataluña y Madrid con sus más de 19.700 visados, y un crecimiento del 47% en un solo año.
Los municipios que más casas nuevas vendieron en 2025
Haciendo zoom sobre las poblaciones donde se vendieron más casas durante el año pasado, podemos encontrar a las capitales más grandes del país, como Madrid (1.444), Sevilla (1.423), Zaragoza (1.278) o Málaga (1.038), con evoluciones muy diferenciadas, como las caídas anuales de Madrid (-61%) y Málaga (-21%), frente a los incrementos por encima del 30% en Sevilla y Málaga. Barcelona se cae del del ‘top 20’ de ciudades donde más casas nuevas se vendieron en 2025, con apenas 539 el año pasado, tras un descenso del 54% anual.
Han cogido el testigo de la capital catalana las localidades de Badalona y Terrassa, con 610 viviendas nuevas vendidas, respectivamente. Otras ciudades destacadas, como Murcia (928) y Valencia (909) rozaron las 1.000 unidades nuevas vendidas, mientras que entre estas primeras localidades no capitalinas destacan Estepona (892), Dos Hermanas (853) y Orihuela (796), pese a que la localidad alicantina ha registrado un descenso del 26%.
Localidades costeras como Jerez de la Frontera (754), Torrevieja (750), Almería (746), Fuengirola (622) o Alicante (618), se unen a capitales y ciudades del interior como Valladolid (764), Burgos (686), Córdoba (674) o Getafe (652).
Los precios de venta de la obra nueva siguen creciendo
Esta escasez de vivienda nueva ha hecho que prácticamente se venda todo lo que sale al mercado en las zonas más demandadas. Los precios que se ofertan actualmente en idealista superan los 10.000 euros/m2 en Madrid (10.600 euros/m2) o Valencia (10.200 euros/m2) por delante de los casi 7.500 euro/m2 de Málaga, los más de 6.000 euros/m2 en Zaragoza, o la horquilla entre los 5.000 euros/m2-5.600 euros/m2 que se pueden encontrar en Alicante, Valladolid, Sevilla, Córdoba, Murcia o Burgos.
Pero fuera de las capitales de provincia, los precios de la vivienda nueva que se ofertan en el mercado son también destacado en Estepona, Getafe, Orihuela, Terrassa o Torrevieja, con una horquilla de precios entre los 6.000 y los 9.000 euros/m2, destacando sobre todos ellos Fuengirola, con más de 10.000 euros/m2.
La promoción de vivienda nueva apenas representa una décima parte del total de las compraventas de viviendas y no da señales de recuperar protagonismo a corto plazo. La combinación de demanda con una oferta nueva muy limitada es el principal factor que explica las tensiones de precio que caracterizan el mercado residencial español en este momento.
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