Un vecino deudor puede tener que pagar algo más que las cuotas pendientes si la comunidad aprobó previamente un mecanismo disuasorio frente a la morosidad. Así lo ha considerado la Audiencia Provincial de Cantabria en una sentencia del 20 de julio, avalando un recargo del 20%. El Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Laredo condenó inicialmente al propietario a pagar 1.450 euros, pero la comunidad recurrió la decisión.
Sigue a idealista/news en el canal de Whatsapp
¿Se pueden establecer medidas contra los propietarios morosos?
Ya en 2017, los vecinos aprobaron que los propietarios morosos asumieran este incremento sobre sus deudas. El mismo criterio volvió a recogerse en una junta celebrada en 2023, cuando la comunidad advirtió de que reclamaría judicialmente las cantidades pendientes junto con ese recargo.
La resolución expone que esta cuestión ha generado distintas respuestas en la jurisprudencia menor. Mientras algunos tribunales avalaban que las comunidades establecieran este tipo de medidas, otros cuestionaban que tuvieran competencia para ello o entendían que esa posibilidad debía figurar en los estatutos.
Lo cierto es que la reforma introducida por la Ley 10/2022, de 14 de junio, dio una nueva redacción al artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que desde entonces permite adoptar medidas disuasorias frente a la morosidad en las juntas.
La norma contempla, entre otras posibilidades, el establecimiento de un tipo de interés superior al legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones, aunque con ciertos límites: las medidas no pueden reputarse abusivas o desproporcionadas ni afectar a la habitabilidad de los inmuebles. Además, no pueden aplicarse con carácter retroactivo, por lo que un recargo no puede utilizarse para agravar deudas generadas antes de su entrara en vigor.
La Sala considera que esta regulación permite respaldar medidas como la acordada por esta comunidad y tuvo en cuenta que el propietario no impugnó el acuerdo que establecía el recargo.
Recordemos que, si un vecino considera que la decisión de la junta es incorrecta, el artículo 18 de la LPH prevé supuestos en los que puede impugnarla, aunque esto no suspenda su ejecución, salvo que un juez acuerde lo contrario con carácter cautelar.
El fallo no establece, por tanto, que pueda aplicarse un recargo a cualquier vecino de forma automática. La medida debe haber sido acordada previamente y respetar los límites establecidos en el artículo 21.
No siempre es necesaria una nueva junta para reclamar una deuda comunitaria
La sentencia también aborda otra cuestión especialmente relevante cuando una comunidad reclama cuotas impagadas. El Juzgado de Primera Instancia limitó la condena a los 1.450 euros expresamente liquidados como deuda en la junta del 11 de julio de 2023.
La Audiencia Provincial matiza este criterio y señala que no siempre es necesario que la junta vuelva a liquidar las cantidades adeudadas. El artículo 21 exige esa liquidación cuando la reclamación se realiza mediante el procedimiento monitorio, pero el tribunal considera que no es imprescindible si la comunidad utiliza otras vías de reclamación.
En este caso reclamaba, además de los 1.450 euros ya liquidados, otros 1.000 correspondientes a una cuota anual para gastos ordinarios y 325 más por las obras de reparación del soportal, sumando un total de 2.775 euros. Estas cantidades figuraban en la certificación de deuda emitida por el administrador.
¿Qué debe acreditar la comunidad para reclamar una deuda?
El propietario no compareció en el proceso, por lo que fue declarado en rebeldía. Al no personarse en el juzgado, tampoco impugnó la documentación aportada por la comunidad.
En este contexto, el tribunal invoca el artículo 326.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), que establece que los documentos privados hacen prueba plena cuando su autenticidad no es impugnada por la parte perjudicada.
Aun así, la incomparecencia no significa que la comunidad gane el juicio automáticamente, ya que la rebeldía no equivale a un allanamiento (aceptar las pretensiones de la demanda) ni supone que el demandado admita los hechos. Conforme a la regla general de la carga de la prueba (artículo 217 de la LEC), los demandantes siguen obligados a probar la certeza de las deudas.
Al resolver el recurso, la Audiencia de Cantabria condenó al propietario a pagar los 3.330 euros reclamados (2.775 de deuda más 555 euros correspondientes al recargo del 20%), a los que también se añadieron los intereses legales y las costas de la primera instancia.
Sigue toda la información inmobiliaria y los informes más novedosos en nuestra newsletter diaria y semanal. También puedes seguir el mercado inmobiliario de lujo con nuestro boletín mensual de lujo.
Para poder comentar debes Acceder con tu cuenta