Resolver el problema de la vivienda exige algo más que construir casas: requiere actualizar las estructuras del Estado que hoy frenan la capacidad de producir y prestar servicios públicos con eficacia. Esta cuestión centra este primer capítulo del serial 'La vivienda sí tiene solución', que irá publicándose periódicamente en idealista/news.
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España sabe construir vivienda. Ya lo hizo en el pasado y el sector privado conserva capacidad para volver a hacerlo. El problema es que hoy esa capacidad choca con la falta de suelo disponible, la burocracia, la inseguridad jurídica, la fiscalidad, las dificultades de financiación y la escasez de trabajadores.
Un diagnóstico que comenzó en 2023
En mayo de 2023, poco antes de la aprobación de la actual Ley de Vivienda, ASPRIMA publicó el informe «El problema de la vivienda sí tiene solución». Su idea central era sencilla: España no carece de conocimiento ni de empresas capaces de construir; carece de un marco que permita hacerlo con la rapidez y el volumen necesarios.
El informe defendía además el modelo español de vivienda protegida. En muchos desarrollos, el comprador de vivienda libre contribuye indirectamente a que pueda existir vivienda protegida en el mismo entorno, porque una parte del valor del suelo se redistribuye dentro de la actuación urbanística.
También recordaba un dato relevante: el sector privado español llegó a producir más de 650.000 viviendas en un solo año. Aquella cifra no debe tomarse como un objetivo automático, pero demuestra que existe experiencia productiva. La cuestión es qué obstáculos impiden hoy aprovecharla.
Tres años después: avances importantes, bloqueos persistentes
Desde entonces se han dado pasos que hace pocos años parecían muy difíciles. Varias comunidades autónomas han actualizado los precios máximos de la vivienda protegida para acercarlos a los costes reales de construcción y del suelo. Esto ha permitido recuperar proyectos que habían dejado de ser viables.
En la Comunidad de Madrid también se han aprobado reformas urbanísticas de alcance estructural. Las leyes 3/2024 y 2/2026 han introducido cambios en materias como los usos, la densidad y la edificabilidad. A su vez, la futura Ley LIDER aspira a modernizar unas reglas urbanísticas cuyas bases proceden de mediados del siglo XX.
La financiación ha mejorado y existen más instrumentos. Sin embargo, tres problemas siguen prácticamente intactos: la inseguridad jurídica, la burocracia y la elevada fiscalidad. A ellos se añade otro obstáculo decisivo: faltan profesionales y trabajadores para ejecutar las viviendas que necesitamos.
La vivienda no es un problema aislado
Aquí aparece la tesis de esta serie de artículos que tan amablemente idealista está publicando: la vivienda, la energía, el transporte, la educación o la gestión de las fronteras no pueden analizarse como compartimentos separados. Son servicios y funciones diferentes, pero sus fallos suelen revelar una misma dificultad: un modelo de Estado que tiene problemas para decidir, coordinarse y ejecutar.
Por eso no basta con aprobar una medida concreta para cada crisis. Si una promoción necesita años de trámites, informes contradictorios y decisiones de varias administraciones que no se coordinan, el problema no es solamente urbanístico. Es también institucional. No habrá una solución estable para la vivienda si no se mejora la forma en que el Estado organiza sus competencias, toma decisiones y responde ante los ciudadanos.
Una fractura en el contrato social
Los ciudadanos aceptan normas, pagan impuestos y atribuyen al Estado funciones esenciales -seguridad, justicia y servicios públicos- porque esperan recibir protección, estabilidad y oportunidades. Ese intercambio constituye, en términos sencillos, el contrato social. En definitiva los ciudadanos cedemos el monopolio de la normas y seguridad en el Estado a cambio de ese contrato social. Y este se ha roto.
Cuando las administraciones no ofrecen respuestas eficaces, aumenta la distancia entre la ciudadanía y las instituciones. Este fenómeno resulta especialmente preocupante entre los jóvenes. El informe 'Jóvenes Españoles', de la Fundación SM, señala que el 68 % declara sentir poca o ninguna satisfacción con el funcionamiento de la democracia.
El dato no significa que la juventud rechace necesariamente la democracia. Sí indica, sin embargo, una desconfianza profunda hacia su funcionamiento real. Una generación que no puede acceder a una vivienda, formar un hogar o imaginar un futuro estable puede terminar dudando de que el sistema atienda sus necesidades.
Cómo nació el Estado del bienestar
Para comprender el problema actual conviene mirar atrás. Durante las décadas de 1950 y 1960, Europa occidental vivió un periodo extraordinario de crecimiento, conocido como la «Edad de Oro del capitalismo» o el «milagro económico».
La innovación tecnológica, la expansión empresarial y el aumento de la productividad generaron empleo y recursos públicos. Con ellos se consolidó el Estado del bienestar, apoyado fundamentalmente en tres pilares: sanidad, educación y vivienda.
En buena parte de Europa tuvo especial importancia el capitalismo familiar: empresas con visión a largo plazo, reinversión de beneficios y una relación más estable con sus trabajadores. Junto con el diálogo social, este modelo contribuyó a crear una clase media amplia y productiva, capaz de sostener los nuevos servicios públicos.
La ruptura de los años setenta
El equilibrio comenzó a romperse en la década de 1970. Las crisis del petróleo de 1973 y 1979 multiplicaron el coste de la energía y dañaron a una Europa muy dependiente de suministros baratos.
Al mismo tiempo apareció la estanflación: poco crecimiento, inflación elevada y desempleo. La base productiva se debilitó mientras aumentaban las necesidades de gasto público.
Después llegó la desindustrialización. Sectores como la siderurgia, la minería o el textil perdieron competitividad frente a otras regiones del mundo. Muchas fábricas cerraron y otras se automatizaron. Los empleos repetitivos y de menor cualificación fueron los primeros en desaparecer.
La familia y el mercado laboral también cambiaron
La transformación económica coincidió con cambios sociales profundos. La incorporación masiva de la mujer al empleo remunerado fue un avance esencial en autonomía e igualdad, pero también obligó a reorganizar un sistema de cuidados que hasta entonces descansaba casi por completo en las familias.
Con ambos progenitores trabajando fuera del hogar, aumentó la necesidad de guarderías, residencias y otros servicios. A la vez, la natalidad descendió y comenzó el envejecimiento de la población. Esto elevó la presión futura sobre las pensiones y el conjunto del Estado del bienestar. Clases pasivas.
El propósito de esta serie
Esta serie parte de una convicción: limitarse a describir los problemas no sirve. Cada artículo analizará una parte del modelo -administración, empleo, fiscalidad, servicios públicos, demografía o vivienda- y planteará propuestas concretas, aplicables y comprensibles.
El objetivo no es cuestionar la necesidad del Estado del bienestar, sino encontrar la forma de hacerlo sostenible y eficaz. Si no se corrigen sus fallos estructurales, será muy difícil resolver de manera duradera la vivienda o cualquier otro gran reto colectivo.
Jorge Ginés es director general de ASPRIMA desde octubre de 2023. Licenciado en Derecho y diplomado en fiscalidad, inició su carrera profesional como consultor de desarrollo de negocio y ha fundado la empresa Desaprendiendo. Es autor del libro “¡Aún dicen que el pescado es caro!; Confesiones de un consultor inmobiliario”.
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