Este sábado, 3 de octubre, entra en vigor la Ley 8/2026 de la erradicación de amianto en Cataluña. Una normativa con gran impacto inmobiliario en la región, ya que obliga a contar con un certificado sobre si una vivienda o cualquier otro inmueble tiene o no amianto para poder venderse o alquilarse, siempre que su fecha de construcción sea anterior a 2002.
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La llegada al mercado de este documento ha estado rodeada de incertidumbre. Y es que la normativa no cuenta con el desarrollo reglamentario -la Generalitat de Cataluña tiene un año de plazo para redactarlo- y no ha habido unas directrices oficiales sobre cómo proceder hasta pocas horas antes de la entrada en vigor del texto. Las indicaciones han venido finalmente desde la Agencia de Residuos de Cataluña, que ha elaborado una guía de preguntas y respuestas y ha creado un modelo básico de certificado que operará de forma provisional hasta que esté lista la letra pequeña de la normativa.
La obligatoriedad de aportar este certificado no significa que las transmisiones que no cuenten con él vayan a quedar en el aire a partir del lunes, 5 de octubre -primer día hábil desde la entrada en vigor-, pero "su ausencia a la hora de formalizar una compraventa o alquiler supondrá un incumplimiento" por parte del propietario y "podrá comportar una sanción administrativa", avisa el Colegio Notarial de Cataluña.
Los notarios explican que, por su función como garantes de que se cumpla la legalidad vigente y como figura que cierra el negocio jurídico, "deberán informar a los otorgantes de las consecuencias que puede comportar, así como del procedimiento para obtenerlo. Y, en caso de que no se haga, deberán informar a los otorgantes de las consecuencias que puede comportar". En concreto, recalcan que "la ausencia de certificado supone el incumplimiento del deber impuesto al transmitente, dejando al adquirente sin la información que la Ley pretende asegurar, y puede comportar una sanción administrativa como causa leve de entre 100 y 3.000 euros, así como producir el cierre registral". Es decir, puede impedir que la escritura no pueda inscribirse en el registro.
Por su parte, Marta Gómez Llorens, registradora en Cataluña y directora de Responsabilidad Social Corporativa (RSC) y Vivienda del Colegio de Registradores de España, señala que "la aportación del certificado relativo a la presencia o ausencia de amianto se convierte en un documento obligatorio para poder inscribir en el registro de la propiedad toda transmisión onerosa de bienes inmuebles. Sin embargo, la falta de certificado en el momento de formalizar el documento por el que se transmite o alquila el inmueble no impide que pueda ser aportado con posterioridad. Por tanto, se debe aportar según el tenor de la ley; pero, al igual que con la cédula de habitabilidad, podemos aceptar que por razones de urgencia se autorice el documento con el compromiso de aportarlo después de la firma ante notario".
Esta solución va en línea con lo que ha estado defendiendo el sector en los últimos días, ya que veía ilógico que no aportar este documento fuera un impedimento para poder firmar la transmisión, puesto que ello supondría la paralización del mercado.
Según han explicado los principales agentes del sector a idealista/news, el mercado no estaba preparado para digerir un cambio normativo con tanta implicación en un plazo temporal tan reducido, sobre todo teniendo en cuenta que la falta de desarrollo reglamentario deja muchas dudas sobre cómo debe aplicarse y bajo qué criterios. De haberse aplicado de forma inmediata en tales términos, se podría haber paralizado "todo el tráfico jurídico" y se habría condenado "a la ciudadanía a un escenario ilógico, sobre todo tal y como está ahora la vivienda", alertaban los registradores. En su opinión, la obligación de disponer del certificado para poder formalizar las operaciones inmobiliarias hubiera provocado que "no se firmara nada en Cataluña", un escenario que era "insostenible".
Las claves del certificado de amianto
La guía de preguntas y respuestas sobre el certificado de amianto de la Agencia de Residuos de Cataluña resume las claves y qué está por definir el futuro reglamento, como la concreción de las características concretas del documento y de quién podrá emitirlo, así como la creación de un registro de empresas y profesionales capacitados para la gestión de este mineral.
Solo para inmuebles anteriores a 2002
A pesar de que el sector tenía dudas sobre si este certificado sería necesario para todo tipo de transmisiones inmobiliarias, la versión oficial confirma que "el certificado afecta a los inmuebles anteriores al año 2002, dado que a partir de esta fecha se prohibió la comercialización de cualquier tipo de material con amianto".
El propietario es quien debe aportar el certificado de amianto
En el caso de las compraventas, el certificado deberá ser entregado por la parte vendedora a la parte compradora y, en el caso del alquiler, es a la parte arrendadora a quien le corresponde entregarlo.
Inmuebles y transmisiones afectadas
La normativa afecta a todo tipo de inmuebles: desde un piso a una nave logística, un local o un terreno, incluso si está sin edificar o si es rústico. Eso sí, solo si son anteriores a 2002.
En cuanto a qué operaciones se verán afectadas, la lectura que hace el sector a expensas del desarrollo reglamentario es que la obligatoriedad aplica a todo tipo de transmisiones: compraventas, alquileres, ejecuciones hipotecarias, daciones en pago, usufructos, aportaciones a sociedades...
Cuándo estará listo el desarrollo reglamentario
La Ley 8/2026 concede un plazo de un año a la Generalitat de Cataluña para desarrollar el reglamento. Aún se desconoce la fecha exacta en la que estará preparado.
Profesionales que pueden emitir estos certificados
En el momento actual, "pueden emitir el certificado las categorías profesionales previstas en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de ordenación de la edificación", detalla el documento oficial. Es decir, arquitectura, arquitectura técnica, ingeniería y ingeniería técnica, en función de sus competencias. No obstante, el abanico de profesionales podría variar una vez que se desarrolle el reglamento.
Hay un modelo básico de certificado
La Agencia de Residuos de Cataluña ha elaborado un modelo básico de certificado sobre la existencia o ausencia de amianto hasta que esté definido en el reglamento.
Este modelo base debe, como mínimo, recoger "la identificación del inmueble y del técnico/a, el resultado de la inspección visual y si se detectan elementos susceptibles de contener amianto visible", así como "su estado de conservación", También debe informar "del riesgo potencial que puede comportar para la salud de las personas", recoge la guía oficial.
La Generalitat también explica que "la inspección es únicamente ocular", sin necesidad de una toma de muestras ni un análisis de laboratorio; y especifica que, en el caso de que "la operación afecte a una entidad individual de un inmueble, como una vivienda, oficina o local, el certificado debe referirse únicamente a esta entidad individual. Por tanto, el certificado individual no debe extender su alcance a la totalidad de los elementos comunes del edificio".
No obstante, confirma que "las características y criterios para la emisión del certificado deben determinarse" a través de ese desarrollo reglamentario; y que actualmente no hay "un manual, protocolo o guía técnica específica que regule la metodología de inspección". Este punto también queda pendiente para el desarrollo reglamentario.
Cuánto costará obtener el certificado de amianto
El importe aún sigue siendo una incógnita, a expensas de que se definan las características que deben tener estos certificados y qué profesionales podrán emitirlo.
De momento, el sector apunta a que el coste económico podría partir de los 120 euros + IVA, aunque no descarta que pueda alcanzar los 500 euros. Todo dependerá de cómo deban ser y de otros factores habituales que condicionan la expedición de este tipo de documentos, como el tipo de propiedad, su superficie y el desplazamiento que deba realizar el técnico para poder realizar la inspección de forma presencial.
Desde el Colegio de Arquitectos de Cataluña recuerdan que, en cualquier caso, "los honorarios deben incluir como mínimo el desplazamiento el tiempo de la visita (ya que no es lo mismo una unidad de un edificio que todo el edificio), valorar el conocimiento y responsabilidad de emitir un certificado y la emisión del mismo".
Tendrá carácter informativo
Lo que también confirma la guía oficial es que el hecho de que un inmueble tenga amianto no significa que no se pueda vender o alquilar. "El hecho de que el certificado indique que se han detectado elementos constructivos susceptibles de contener amianto visible no impide, en ningún caso, la compraventa o el arrendamiento del inmueble. El certificado tiene una finalidad informativa sobre la presencia o ausencia de amianto visible, su estado de conservación y el riesgo que pueda comportar para las personas", subraya.
el Colegio Notarial de Cataluña afirma que "si el certificado determina la ausencia de amianto, simplemente deberá acreditar esta circunstancia en la fecha de su emisión. Sin embargo, si determina su presencia, el documento también deberá indicar, como mínimo, el estado de conservación de los materiales que lo contienen y el riesgo que pueda suponer para las personas. Además, la ley establece que, en este caso, la presencia de materiales con amianto deberá quedar consignada en el Registro de la Propiedad, mediante nota marginal al inscribir la transmisión onerosa del dominio".
Críticas por la premura y dudas prácticas
Una critica compartida en el mercado es la premura con la que se ha puesto en marcha esta normativa catalana y la escasa divulgación pública que se le ha dado, a pesar de ser un cambio clave en el funcionamiento del mercado inmobiliario catalán y un documento que deben tener en cuenta los propietarios de cara a una transacción.
Como señala Juan Ramón Manso, director del Área Jurídica de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Cataluña, "ha sido todo muy acelerado para una normativa que puede afectar tanto. No se le ha dado quizá la publicidad que merece". Mientras, desde el Colegio de Registradores de España insisten en que el cambio normativo "nos ha cogido a todos por sorpresa".
Para Arantxa Goenaga Llorca, abogada y socia de AF Legis, esta es una muestra más del 'modus operandi' de los legisladores en España, que "publican la ley, pero no el reglamento", y aunque valora que la normativa "es un avance para que el parque inmobiliario esté más saneado y no haya vicios ocultos en las ventas", reprocha que la falta de desarrollo reglamentario provoca que queden "muchas cuestiones en el aire que dan lugar a inseguridad y a que se busque no cumplir".
Más allá de las críticas, la falta de la letra pequeña también está generando muchas dudas a los profesionales del sector. Desde el Colegio de Arquitectos de Cataluña, por ejemplo, lamentan la falta de tiempo "para preparar el mercado y para reflexionar sobre aspectos tan relevantes como la integración y validez de los informes de Inspección técnica de los edificios de viviendas (ITE) en los que, desde una inspección visual, ya se identifica la existencia de elementos constructivos susceptibles de contener amianto. Hay que considerar su validez, evitar duplicidad de trabajos y no poner más cargas económicas al ciudadano".
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