Estos son los pasos a seguir en un proyecto de autopromoción de tu propia casa

Hay para quien la casa de sus sueños no se puede comprar, sino que hay que construirla desde cero. Pero, muchas veces, ponerse a ello es complejo, ya que se desconoce cómo empezar. Y es que, si quieres construir tu vivienda tendrás que actuar como autopromotor. Te contamos todo lo que tienes que saber.

Sigue a idealista/news en el canal de Whatsapp

Qué es la autopromoción de viviendas

Uno se convierte en autopromotor cuando no compra una vivienda a un particular o a una promotora, sino que diseña y se encarga de la construcción de su propia casa, gestionando la obtención de las licencias, tomando las decisiones de diseño, contratando directamente a los profesionales implicados, etc. 

Al actuar como autopromotor no se puede obtener una hipoteca al uso. Habría que pedir un préstamo específico. 

Cómo funciona la hipoteca autopromotor

Al contrario que una hipoteca normal en la que el banco te concede el dinero de golpe, en este tipo de préstamo se va entregando a medida que la obra avanza, es decir, por fases. Este capital se emplea en construir la casa, no en adquirir el terreno.

Los bancos suelen financiar hasta el 80% del valor menor entre el presupuesto de construcción y la tasación final del proyecto, pero depende de la entidad bancaria.  El plazo máximo para devolver una hipoteca autopromotor es de 30 años.

Para que te la concedan, debes:

• Ser dueño de un terreno urbanizable inscrito en el Registro de la Propiedad.
• Poseer un proyecto de obra elaborado por un arquitecto y visado por el Colegio de Arquitectos.
• Solicitar licencia de construcción en el ayuntamiento que corresponda.
• Disponer de un presupuesto de ejecución elaborado por una constructora.

Existen préstamos para la compra de la parcela

Si necesitas también dinero para la compra del terreno, deberás recurrir a un préstamo personal, a un préstamo con garantía hipotecaria en el que utilizas otro inmueble como aval o créditos específicos. Por ejemplo, el Banco Santander tiene la Hipoteca Otras Finalidades, que es hasta el 60% del valor de tasación.

Cómo construir tu casa como autopromotor paso a paso

Teniendo en cuenta lo anterior, vamos a ver todas las fases del proyecto de construir tu casa desde cero:

Comprar la parcela

Todo empieza por la parcela. Antes de firmar nada, comprueba que se trata de suelo urbano, si quieres construir inmediatamente. 

Para evitar sorpresas, conviene:

• Pedir una nota simple en el Registro de la Propiedad para confirmar quién es el propietario y si hay cargas.
• Solicitar al ayuntamiento la cédula o certificado urbanístico, que indica qué se puede construir: edificabilidad, altura máxima, ocupación de la parcela o distancia a linderos.
• Verificar que el terreno tiene acceso a suministros (agua, luz, acceso rodado, saneamiento) o cuánto costaría ponerlos.
• Encargar un estudio geotécnico, que analiza las características del suelo y es imprescindible para que el arquitecto diseñe la cimentación.

Contratar al arquitecto y redactar el proyecto

Con el terreno en tu poder, llega el momento de:

• Contratar al arquitecto: Es aconsejable no renunciar a la calidad y a la profesionalidad por una cuestión económica.
• El arquitecto elabora el anteproyecto: una primera propuesta con la distribución, la volumetría y una estimación de costes.
• Después redacta el proyecto básico: define la vivienda con el detalle suficiente para pedir la licencia de obra.
• Posteriormente, se crea el proyecto de ejecución: desarrolla todos los aspectos técnicos (estructura, instalaciones, materiales) y es el que necesitará la constructora para levantar la casa. Una vez terminado, debe visarse en el Colegio de Arquitectos.

Ten en cuenta que los honorarios del arquitecto varían mucho según el prestigio y el proyecto en sí, por lo que es recomendable pedir varios presupuestos y que quede claro qué incluye cada uno.

Solicitar la licencia de obra

Con el proyecto básico en la mano, hay que pedir la licencia de obra mayor en el ayuntamiento. Los técnicos del municipio comprobarán que la vivienda cumple con la normativa urbanística, El plazo de respuesta depende de cada consistorio, pero ten paciencia, que ya se sabe con la burocracia.

En esta fase tendrás que pagar:

• La tasa por licencia urbanística, que fija cada ayuntamiento.
• El Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO), que se calcula sobre el coste de la obra y que suele moverse entre el 3 y el 5% del presupuesto de obra.

Elegir constructora

Aquí también conviene detenerse y examinar varias opciones. Es aconsejable solicitar presupuestos a varias empresas a partir del proyecto de ejecución, para que todas valoren exactamente lo mismo. No te quedes solo con el precio: revisa su historial y opiniones de otros clientes.

El contrato que firmes con la constructora debe reflejar, como mínimo, el precio, los plazos de ejecución, las penalizaciones por retraso, la forma de pago por certificaciones de obra y las calidades de los materiales. Recuerda que, cuando contratas directamente con la constructora la edificación de tu vivienda, el IVA es del 10%.

Completar la dirección facultativa y los seguros

Antes de que entren las máquinas, necesitas contar con la dirección facultativa, formada por:

• Director de obra: Arquitecto o ingeniero responsable de los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y ambientales del proyecto.
• Director de ejecución de obra: Arquitecto técnico o aparejador que controla la ejecución material y la calidad de los materiales.
• Coordinador de seguridad y salud: Técnico encargado de prevenir los riesgos laborales durante los trabajos.

En cuanto a los seguros, el seguro decenal, que cubre daños estructurales durante 10 años, no es obligatorio si actúas como autopromotor para tu casa y no la vas a vender en los próximos 10 años. Su coste va del 0,55 al 1,5% del presupuesto de ejecución material 

Pero si la vendes antes de que transcurra ese plazo tendrás que contratar una auditoría a posteriori o que al comprador no le importe. Para que tenga validez esto debe afirmar expresamente ante notario que conoce que la casa no tiene seguro decenal y que te exonera de la obligación de contratarlo.

No siempre te puedes librar de contratar este seguro, ya que muchos bancos lo exigen para conceder la hipoteca autopromotor, al igual que un seguro todo riesgo de construcción.

Declarar la obra nueva en construcción

El siguiente paso en un proyecto de autopromoción de vivienda es firmar ante notario la escritura de declaración de obra nueva en construcción e inscribirla en el Registro de la Propiedad. Este paso deja constancia legal de que se está levantando una vivienda sobre el terreno y permite constituir la hipoteca sobre ella.

Esta escritura tributa por el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo tipo depende de cada comunidad autónoma.

Comienza la obra

Ahora sí, empieza la construcción. Aunque cada proyecto tiene su ritmo y sus retos, las etapas suelen ser estas:

• Movimiento de tierras y cimentación.
• Estructura.
• Cerramientos y cubierta.
• Instalaciones (electricidad, fontanería, climatización, telecomunicaciones).
• Acabados interiores y exteriores.

Durante la construcción, el banco irá entregando el dinero por tramos a medida que un tasador compruebe el avance de la obra. Por eso es importante que las certificaciones estén al día: un retraso en el papeleo puede frenar los pagos a la constructora.

Fin de obra y últimos trámites para entrar a vivir

Terminar la casa no significa poder mudarse al día siguiente. Todavía quedan algunos pasos antes de concluir el proyecto:

• Certificado final de obra, firmado por la dirección facultativa y visado por los colegios profesionales.
• Libro del edificio, que recoge la documentación técnica de la vivienda y sus instrucciones de uso y mantenimiento.
• Licencia de primera ocupación o declaración responsable, según el municipio, y, en las comunidades que la exigen, la cédula de habitabilidad.
• Escritura de obra nueva terminada e inscripción en el Registro de la Propiedad.
• Alta en el Catastro y contratación de los suministros, como la luz o el agua.

Ventajas e inconvenientes de la autopromoción

Puntos a favor

• Una casa a tu medida: Eliges la distribución, el diseño, los materiales, la orientación y el nivel de eficiencia energética
• Ahorro en el precio final: Al no pagar el margen de beneficio de una promotora, el coste suele ser menor que el de una casa de características similares comprada llave en mano.
• IVA reducido: pagas un IVA del 10% en las facturas de construcción. Pero no hay que olvidar que se paga el 21% por los honorarios de los técnicos.
• Elección de la ubicación: Puedes comprar una parcela en la zona que deseas, algo que te permite vivir en lugares en los que no hay obra nueva o casas de segundamano en venta.

Inconvenientes

• Exige tiempo e implicación: Eres tú quien gestiona trámites, permisos y profesionales durante todo el proceso.
• Posibles retrasos: Cualquier demora en la licencia o en la obra puede traducirse en meses de espera.
• Riesgo de sobrecostes: Los imprevistos o la subida de los materiales pueden disparar el presupuesto inicial.
• Financiación más exigente: La hipoteca autopromotor tiene más requisitos que una convencional y el dinero se entrega por fases.
• Más responsabilidad: Si la constructora falla, te toca a ti buscar la solución.