Los mal llamados 'fondos buitre': indefinición jurídica que traerá conflictos legales

Los reales decretos-ley que el BOE publicó el pasado 7 de octubre y que sustituyeron a los que el Congreso había tumbado escasos cinco días antes ya no contenían el término "fondo buitre". El Gobierno decidió eliminar esa denominación -que aparecía hasta en la exposición de motivos de ambos textos- debido a las críticas por la utilización de un lenguaje que distaba de ser correcto para un texto legal. También para evitar un posible fraude de ley, ya que Moncloa necesitaba introducir matices para no llevar a la Diputación Permanente lo que el Pleno de la Cámara Baja acababa de rechazar la semana anterior.

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Lo que sí se amplió, en cambio, fue la definición de inversores a los que el Ejecutivo prohibía comprar vivienda por debajo del valor de tasación de mercado (un 70% en este caso). El Real Decreto-Ley 29/2026 delimitó esta categoría a "entidades, con o sin personalidad jurídica, dedicadas a adquirir inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados por un precio claramente inferior a su valor de tasación de mercado, así como a las personas jurídicas que sean grandes tenedores y a las entidades integradas en su mismo grupo o que actúen por su cuenta". 

Pero, ¿qué se conoce realmente como un “fondo buitre”? El término nunca ha tenido definición legal y el decreto lo sustituye por una descripción de conducta. Repasamos quiénes encajan en ella, cuánto han comprado en España y qué peso tienen de verdad en el mercado de la vivienda.

¿Por qué se les conoce como 'fondos buitre'?

En el sector financiero se conoce a este tipo de fondos por los nombres técnicos 'de oportunidad' o 'distressed'. Es decir, gestoras de inversión que compran activos en dificultades (deuda impagada, inmuebles embargados, empresas en apuros...) con un fuerte descuento, los reposicionan o gestionan y los venden cuando el mercado se recupera. El término 'fondo buitre' surgió del ámbito político, con el objetivo de representar de la manera más cruda y despectiva la función de estas firmas.

Mikel Echavarren, presidente de Colliers España y Portugal, lo ha definido varias entrevistas como los que "entran en circunstancias dramáticas del mercado a comprar cosas que los demás no compran". Su estrategia, añade, implica "muchísimo riesgo y muchísimo beneficio potencial" y, en su opinión, "cumplen su labor", que es sobre todo "crear mercado".

Los críticos lo ven de otra manera. Para las asociaciones de inquilinos, estos vehículos buscan rentabilidad a corto plazo, se financian con mucha deuda y no tienen "vocación de permanencia". Esto es debido a que, habitualmente, operan en ciclos de cinco a siete años.

Pero ni siquiera el propio Gobierno usa una definición cerrada. Además, por primera vez, incluye en esta categoría a los grandes tenedores (que dispongan de más de diez viviendas o 1.500 m2 residenciales).

Hay expertos que rechazan de plano esta definición. «Quieren negociar y resolver lo que la entidad a la que han comprado no ha sido capaz de conseguir», explicó Patricia Aragón, socia directora de Acuerdos D&A, en este artículo para idealista/news desde su experiencia en acuerdos amistosos entre deudor y acreedor.

"Un fondo no va a comprar un préstamo que esté pagado de manera regular. No tendría ningún sentido. Ellos lo que compran es deuda. Préstamos fallidos. ¿Cuál es su intención? Recuperar ese dinero, por supuesto. ¿Cuál no es bajo ningún concepto su mayor intención? Demandarte", señala la abogada, que no está de acuerdo en usar el adjetivo 'buitre' como coletilla al hablar de estos fondos.

“Hemos llamado ‘buitre’ en este país a todo el mundo que tenga más de tres viviendas y especulador a todo aquel que tenga más de tres viviendas”. Con estas palabras, Helena Beunza, presidenta de ASVAL, cuestionó el trato que reciben los propietarios durante su intervención en el V Congreso Nacional de Vivienda, organizado por APCEspaña y APCE Cataluña. 

Beunza vinculó ese discurso con la salida de fondos de inversión y pidió un cambio en la manera de abordar el problema. “Hay que dejar de insultar a la gente”, afirmó. A su juicio, la demonización del sector dificulta la llegada del capital necesario para ampliar la oferta de vivienda y compromete el trabajo realizado para conseguir financiación estable.

¿Cómo llegaron? 2012, la banca y la Sareb

Para explicar la llegada de este tipo de fondos de inversión a España hay que retrotraerse a una época económica de gran impacto para la sociedad española. Desembarcaron en nuestro país tras el estallido de la burbuja de 2008. Los bancos españoles cargaban con ladrillo y un exceso de créditos impagados, y los supervisores (Banco de España y BCE) les exigían limpiar balances. Fue entonces cuando se creó la Sareb -llamado metafóricamente 'el banco malo'- a finales de 2012 y se abrió la puerta a vender carteras en bloque.

Las primeras operaciones se centraron en oficinas, centros comerciales y suelo; después llegaron el residencial y la compra masiva de carteras bancarias. Según datos de Axis Corporate recogidos por idealista, entre 2015 y 2019 fondos como Cerberus, Blackstone, Lone Star o Axactor adquirieron carteras por más de 148.500 millones de euros (valor bruto). 

Solo Cerberus sumaba 42.100 millones hasta mediados de 2019. En 2017 Blackstone tomó el control de Testa Residencial, en cuyo accionariado participó el Banco Popular junto con otras entidades bancarias como el Banco Santander y el BBVA (10.600 viviendas por 984 millones), y hacia 2019 la gestora controlaba cerca de 30.000 viviendas en alquiler a través de sus socimis residenciales.

Los expertos describen un mercado de lotes enormes, de hasta 60.000 pisos, al alcance solo gigantes como Cerberus, Blackstone o Lone Star. El apalancamiento fue clave: según Civio, Blackstone aportaba en torno al 20 % de los fondos propios y el resto procedía de financiación bancaria y de inversores institucionales.

No existe una cifra oficial de fondos activos

Si se habla de fondos que compran estrictamente carteras con exceso de estrés en la actualidad no existe registro oficial en España o su porcentaje es minoritario. "Los fondos buitre dejaron de entrar en España hace años. Todavía hay algún fondo de oportunidad que compra carteras de deuda muy puntuales, pero ese negocio es irrelevante en relación con todo lo demás", explicó Echavarren en esta entrevista con idealista/news, en la que añadió que "ahora no hay ningún fondo buitre que esté invirtiendo en España".

Si hablamos de quién conserva vivienda comprada en aquella época, quedan los grandes. Cerberus figura entre los principales propietarios, aunque los rankings difieren mucho según se cuente vivienda en alquiler efectivo, en propiedad o gestionada. Sareb conserva aún un parque relevante, y su gestión incluye ahora a Aliseda, la gestora vinculada a Blackstone, con un contrato de 52,45 millones hasta 2028.

Del saldo a la salida

El ciclo de inversión se cierra. Blackstone cerró el 31 de marzo de 2026 la venta de la socimi Fidere (más de 5.000 viviendas, 47 edificios, casi todo en Madrid) a Brookfield, por algo más de 1.000 millones de euros. Cerberus vendió 743 viviendas de Divarian a la Generalitat de Catalunya por más de 70 millones, mediante el derecho de tanteo y retracto, y ha contratado a Deutsche Bank para vender una cartera residencial de unas 2.500 viviendas en Madrid y otro millar en València, Alicante, Sevilla y Málaga.

¿Por qué ahora? 

Hay dos lecturas. La primera, financiera: los fondos tienen que devolver los préstamos con los que compraron y los precios están en máximos. La segunda, regulatoria: la ampliación de contratos de alquiler para grandes tenedores, el límite a las rentas en zonas tensionadas y la prórroga forzosa han reducido la rentabilidad del alquiler. 

Según el Banco de España, la rentabilidad bruta por alquiler fue del 3,1% en el tercer trimestre de 2025, mientras que la rentabilidad total de la vivienda, que suma la revalorización del inmueble, alcanzó el 16,0%.

¿Qué viene después?

Aquí las lecturas divergen, aunque coinciden en que el verdadero problema es la inseguridad jurídica y la falta de oferta. Se construyen unas 90.000 viviendas nuevas al año y la población de España aumenta en medio millón de personas al año. El debate sobre quién se quedará con esas viviendas (fondos más pequeños, inversores particulares o el sector público) está abierto.

Lo que sí parece claro es que el capítulo de los grandes compradores de saldo de 2012 a 2018 se acerca a su fin. En ese sentido, ¿a quién afecta realmente el límite del 70% impuesto por el gobierno en el decreto? A grandes tenedores y a compradores puntuales de carteras.