Durante años, hablar de lujo residencial en Madrid significaba hacerlo en referencia a La Moraleja o al barrio de Salamanca. Pero en los últimos años ese mapa se ha desplazado paulatinamente hacia el oeste de la comunidad. El último informe de DIZA Market, referido al tercer trimestre de 2026, dedica por primera vez un análisis monográfico a la autopista A-6, que une Aravaca, Pozuelo de Alarcón, Majadahonda, Las Rozas y Boadilla del Monte, como eje 'prime'.
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Este informe, dirigido por Fernando Pinto y María Luisa Medrado, profesores de la Universidad Rey Juan Carlos, se organiza en doce códigos postales. La comparación con otras zonas como La Moraleja permite examinar diferencias en vivienda, perfil del comprador y accesibilidad, así como el papel de la obra nueva en la composición de las operaciones.
Este área acumula 4.267 compraventas en doce meses, con un precio medio es de 4.235 euros por metro cuadrado. Aunque es un dato un 19% menor al de Madrid capital (4.235 euros frente a 5.288), en este eje las viviendas son mucho más grandes, unos 197 metros de media, así que comprar una cuesta de media 825.791 euros, un 77 % más que en la capital. En Aravaca, además, el metro ya es más caro que en Madrid: 5.363 euros.
El eje no es homogéneo. Diez de sus doce códigos postales siguen por debajo del millón de euros de importe medio. Los dos que lo superan son justo los que concentran los enclaves más cotizados. Aravaca, que incluye Valdemarín, Diplomáticos y La Florida, alcanza 1.269.860 euros de media y 5.363 euros por metro cuadrado, por encima del precio medio de Madrid capital. Pozuelo, donde están Somosaguas, La Finca y Monteclaro, llega a 1.097.464 euros. Como el Notariado no desglosa por urbanización, el informe admite que en las más zonas exclusivas la barrera de entrada es probablemente más alta.
Aravaca concentra las mayores subidas
Aravaca es además el código postal donde más han subido los precios, un 23,7 % en 2025. Su capacidad de compra por millón de euros ha caído un 57,6 % desde 2014 y ya es la que tenía La Moraleja en 2019. Pozuelo 28223 le sigue, con un +19,7 %.
La explicación que da el informe de Diza es interesante: en la A-6 lo que encarece la entrada es el tamaño, no el precio por metro. Esa diferencia se nota entre anillos. El precio baja de forma ordenada al alejarse de la capital, de 5.086 a 3.648 euros por metro, pero la accesibilidad no.
El anillo intermedio, el de Pozuelo, es el más difícil de alcanzar, porque combina un precio solo un 8 % inferior al del interior con viviendas de 213 metros cuadrados. La correlación entre superficie y accesibilidad es de 0,80 y la del precio por metro cuadrado es de apenas 0,21. El lujo en la A-6 se compra en metros, parcela y jardín: casi tres de cada diez ventas son casas, y en Las Rozas 28290 llegan al 47 %, más que en La Moraleja.
Comprador de 40 años o menos
El comprador también cambia. El 38,9 % tiene 40 años o menos, frente al 22,4 % de La Moraleja. Nueve de cada diez son españoles, y los extranjeros suelen residir ya en España, sobre todo británicos, italianos, franceses y chinos. No es el capital patrimonial internacional de Recoletos, sino familias en plena consolidación que cambian de casa. Con todo, la renta importa: los años de ingresos netos necesarios para comprar en Majadahonda, Pozuelo y Boadilla (entre 8,0 y 8,4) son similares a los de Madrid capital.
En lo que viene, Boadilla es el barómetro. Con un 29,9 % de obra nueva, es la única zona del universo DIZA que aumenta sus ventas en el trimestre (+15,8 %), con un récord de 130 operaciones en junio. En casi todo el resto del eje la promoción nueva es escasa, y en Majadahonda 28221 inexistente, lo que refuerza la rigidez de la oferta.
El informe plantea un escenario ilustrativo, no una previsión. Si los precios subieran un 9 % anual, Majadahonda, Boadilla y Pozuelo cruzarían el millón en unos dos años, y hacia 2029 lo haría siete de los doce códigos postales. La A-6 sigue siendo una alternativa con margen frente a La Moraleja, pero ese margen se estrecha.
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