límite alquiler

La Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) ha instado al Gobierno a que defina lo más pronto posible el nuevo índice de actualización de rentas, ante el vacío legal en el que van a caer los nuevos contratos de alquiler de vivienda que se suscriban a partir del próximo 1 de enero de 2024, por la indefinición que se va a generar en cuanto a la actualización anual de la renta. Durante todo el año que viene, a los alquileres a los que les toque la renovación anual de su contrato tendrán un tope máximo del 3%. Sin embargo, a partir de 2025, el nuevo índice de referencia lo tendrá que concretar el Instituto Nacional de Estadística (INE).

La Ley de Vivienda lleva siete meses en vigor. Nació con polémica y sigue levantando ampollas y, por ahora, ha traído más incertidumbre que certezas tanto a los inquilinos como a los pequeños y grandes propietarios, como a las agencias inmobiliarias. La oferta en el mercado de alquiler se reduce a la vez que crecen opciones distintas al arrendamiento tradicional y los precios siguen alza, ya no solo en capitales de provincia, sino también en otras ciudades y áreas metropolitanas.

El Observatorio Vasco de la Vivienda, perteneciente al Gobierno de Euskadi, ha identificado a 41 municipios entre sus 251 localidades que cumplen, total o parcialmente, con las condiciones para ser declaradas zonas de mercado residencial tensionado. Estas poblaciones acogen a 1,2 millones de personas, el 54% de la población vasca. Entre ellas, se encuentran gran parte de los distritos de Bilbao, San Sebastián y Vitoria-Gasteiz, además de Eibar, Irún, Barakaldo, Zarautz o Portugalete, entre otros.

Diciembre será el último mes en el que se aplique el tope del 2% en la renovación anual de los contratos de alquiler de viviendas sujetos a la LAU. Desde enero de 2024, la actualización será, sin acuerdo entre partes, hasta un límite del 3%. El arrendamiento medio en España de un piso de dos habitaciones pasará a pagar durante el próximo año unos 790 euros al mes, tras una subida de unos 185 euros anuales (16 euros/mes). En ciudades como Barcelona, San Sebastián, Madrid o Palma, la renta media supera los 1.000 euros al mes, con aumentos de más de 240 euros al año, pero menos que seguir vinculando el contrato a la actual inflación (3,2%).

A partir del 1 de enero de 2024, se amplía la limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta en los contratos de alquiler de viviendas que se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), y que se lleva aplicando desde finales de marzo de 2022. En estos 21 meses, se ha dejado de tomar como referencia al Índice de Precios al Consumo (IPC) para pasar a un límite máximo del 2%. Ahora, cuando toque la correspondiente renovación anual del alquiler, propietario e inquilino tendrán que pactar la nueva subida, pero en ausencia de acuerdo el incremento no podrá ser superior al 3%.

El límite del 2% aplicado desde abril de 2022 en la actualización de los contratos de alquiler de viviendas llega a su fin el próximo 31 de diciembre, para dar paso a un nuevo tope del 3% de incremento durante 2024, según la Ley de Vivienda. Este noviembre, a los alquileres a los que les toque renovar su renta verán una subida media de 180 euros anuales (15 euros/mes), lo que supone 135 euros menos de haber seguido vinculada la renta al IPC (3,5%).

La nueva Ley de Vivienda está suscitando muchas dudas y en especial con respecto a qué se considera gran tenedor de viviendas. Con la ley en la mano, es cualquier persona física o empresa que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial. Pero el número de inmuebles en propiedad baja a cinco si están ubicados en zonas declaradas tensionadas por la comunidad autónoma correspondiente.

La Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (OCDE) le ha puesto deberes al próximo Gobierno en materia de vivienda en su último ‘Estudio Económico de España’ para mejorar el acceso a un hogar a las familias, especialmente a los jóvenes.

Los contratos de alquiler de viviendas a los que les toque la revisión anual de su renta este octubre seguirán limitados al 2%, salvo acuerdo entre las partes. Con este tope, el incremento del alquiler medio será de unos 180 euros más al año, con diferencias entre capitales. De seguir vinculadas a la inflación, con el último IPC de septiembre (3,5%), las rentas habrían subido unos 315 euros anuales de media, alrededor de 135 euros de diferencia. En Barcelona, Madrid o San Sebastián, las distancias entre la actual renovación del 2% y la inflación son mayores, por encima de los 230 euros/año.

La Ley de Vivienda cumple cuatro meses en vigor y lo hace con el anuncio de que el Tribunal Constitucional ha admitido a trámite los recursos que han presentado en los últimos meses por los Gobiernos de Madrid, Andalucía y Baleares, el Parlamento de Cataluña y el grupo popular en el Congreso de los Diputados. El alto tribunal recuerda que los recursos han ido dirigidos contra diversos preceptos de la normativa con el argumento de que son contrarios a las competencias autonómicas en materia de ordenación del territorio, urbanismo y vivienda, o que plantean una posible vulneración del derecho de propiedad.

La ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana en funciones, Raquel Sánchez, se ha reunido con la consellera de Territori de la Generalitat de Catalunya, Ester Capella, para tratar asuntos en materia de infraestructuras, transporte y vivienda. Entre ellos, La ministra ha recordado a la consellera que la Generalitat aún no ha remitido toda la documentación necesaria para la declaración de áreas tensionadas en el mercado residencial y el índice de precios de referencia, mientras la ministra ha mostrado su sorpresa por el recurso al Tribunal Constitucional contra la Ley de Vivienda que anunció el Gobierno catalán.

Varias asociaciones y entidades representativas de los profesionales y empresas del sector inmobiliario, desde los agentes de la propiedad a los administradores de fincas y promotores, han presentado un recurso de alzada ante la consejera del Departamento de Territorio de la Generalidad de Cataluña por la resolución para declarar de forma oficial las zonas de mercado residencial tenso en la autonomía, paso necesario para poder establecer límites a los precios del alquiler en las viviendas. El siguiente paso sería interponer un recurso contencioso-administrativo.

Se cumplen 18 meses de la puesta en marcha del tope del 2% a la subida de las rentas del alquiler de viviendas en la renovación anual de sus contratos. Con este límite impuesto, el incremento de un arrendamiento medio se quedará en unos 180 euros más al año, según idealista. Tras conocerse el dato definitivo del IPC de agosto (2,6%), la diferencia entre uno y otro índice será de algo más de 50 euros anuales a nivel nacional. En ciudades como Barcelona (80 euros/año), San Sebastián, Madrid o Palma (los tres con alrededor de 70 euros/año), la aplicación de este tope supondrá mayores diferencias con la inflación.

Las patronales Foment del Treball y la APCE en Cataluña han criticado la nueva definición de gran tenedor incluida en la memoria presentada al Mitma por la Generalitat para avanzar en la puesta en marcha de la declaración de las 140 zonas de mercado residencial tensionado en la región, que limitará los alquileres en estas poblaciones en los próximos tres años. La reducción de 10 a cinco inmuebles para considerar como grandes tenedores a los propietarios, "imposibilitará el acceso a la vivienda, provocará la retirada de pisos de la oferta en alquiler para la venta, justo el efecto contrario al que se necesita", han destacado.

Últimos trámites en Cataluña para empezar a aplicar el control de precios del alquiler en los 140 municipios declarados por la Generalitat como zonas de mercado residencial tensionado. Solo se han incluido dos alegaciones a la memoria presentada al Mitma, que debe dar su visto bueno antes de iniciar estas medidas que limitarán los alquileres durante los próximos tres años. El Parlamento catalán votará el próximo 1 de septiembre si se interpone ante el Tribunal Constitucional (TC) un recurso de inconstitucionalidad contra la Ley de Vivienda.

La renovación anual de los contratos de alquiler en vigor para este mes de agosto sigue limitada a una subida del 2%. Este tope supondrá un incremento en torno a los 175 euros anuales de media, según idealista, con mayores aumentos en Barcelona (264 euros), San Sebastián (240 euros) o Madrid (228 euros). La diferencia entre este límite y la inflación en julio (2,3%), cuatro décimas por encima de junio, deja una diferencia de unos 25 euros al año.

El Instituto de Estudios Económicos pone al mercado del alquiler como ejemplo de los efectos negativos que tienen las medidas intervencionistas. Según el 'think tank' de la CEOE, el tope a las rentas que incluye la Ley de Vivienda provocará consecuencias devastadoras a largo plazo, como la retirada de viviendas del mercado o la aparición de economía sumergida. En su opinión, este tipo de medidas, lejos de solucionar el problema de la vivienda, lo que generan son "incentivos perversos y desequilibrios económicos" y cree que la clave está en construir más vivienda y reforzar la seguridad jurídica.

El dato definitivo del IPC de junio (1,9%) publicado por el INE confirma que la inflación se encuentra ligeramente por debajo del tope máximo del 2% establecido por el gobierno de Pedro Sánchez desde marzo de 2022 para la renovación anual de los contratos de alquiler de vivienda. Esa décima de distancia supone apenas una diferencia de 9 euros anuales de media para un alquiler tipo de dos habitaciones en España, según idealista, pero abre la puerta a la discusión de qué índice se aplica ahora. El Mitma defiende que la LAU confirma que el tipo que se aplique nunca podrá ser superior al IPC, y los expertos que la Ley de Vivienda y los decretos ante la guerra en Ucrania han dejado fuera a la inflación de la actualización de rentas.

El límite a los arrendamientos que contempla la Ley de Vivienda se debe aplicar también en los contratos de aquellos inmuebles ubicados en zonas tensionadas que hayan estado alquilados a una renta inferior al precio de mercado, como por ejemplo los alquileres a familiares. Los abogados consultados por idealista/news afirman que la falta de concreción del texto provoca que este tipo de casos se vean afectados, lo que califican como ilógico y podría provocar la retirada de viviendas del mercado para evitar los topes. También recuerdan que son las comunidades autónomas las que deberán establecer las excepciones. En Cataluña, por ejemplo, solo estarán exentos de los topes aquellos alquileres que sean al menos un 25% más baratos que en el mercado libre.

La consellera de Territorio de la Generalitat, Ester Capella, ha asegurado durante una comparecencia en el Parlament que el Gobierno regional impulsará una ley para regular los contratos de alquiler de temporada, para evitar que a través de esta fórmula los propietarios puedan burlar los topes a las rentas y "una nueva regulación del régimen urbanístico de las viviendas de uso turístico". Según ha explicado,el objetivo es garantizar el uso social de la vivienda especialmente en municipios que sufren tensiones de precios.

La intermediación inmobiliaria considera que un pacto de Estado de vivienda sería la medida más efectiva para abordar su problemática de un modo integral, en lugar de la Ley de Vivienda, pero considera que la visión cortoplacista de la política imposibilitará su puesta en marcha. Además, reclama el fin del límite al alquiler y una mejora de la fiscalidad para favorecer la compra de una vivienda.

El dato adelantado del IPC de junio (1,9%) publicado por el INE ha dejado la particularidad de que, por primera vez desde abril de 2022, la subida limitada del 2% en la renovación anual de los contratos de alquiler resultará más alta que la propia tasa de inflación. Esa décima de más supone apenas 9 euros de diferencia anuales de media para un alquiler tipo de una vivienda de dos habitaciones en España, pero habrá que esperar si esta tendencia continuará en los próximos meses. Recordamos que el tope del 2% seguirá en vigor hasta finales de 2023 y que a partir de 2024 la renovación anual de los contratos de alquiler tendrá un límite del 3% de subida.

El Gobierno ha eliminado en Consejo de Ministros la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, con lo que a partir del 1 de julio esta medida ya no aplicará. Es decir, a partir del 1 de julio los inquilinos cuyos contratos de alquiler finalicen, no podrán solicitar la prórroga extraordinaria seis meses más. Se trata de una medida incluida en un real decreto aprobado el pasado 27 de diciembre de 2022, en respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la Guerra de Ucrania. El partido de coalición, Sumar, ha arremetido contra el PSOE por poner fin a esta decisión.

Barcelona (18,6 euros/m2/mes) es el municipio catalán que cuenta con el precio del alquiler más alto, según el último informe de idealista, del listado de localidades publicado por la Generalitat de Cataluña donde quiere aplicar el tope a los precios de los arrendamientos de la Ley de Vivienda. De las 140 poblaciones, se han seleccionado las 40 más destacadas por su población y por la oferta de pisos en el mercado. A cierre de mayo, 15 de ellas alcanzan valores máximos. Así está el precio del alquiler en los municipios catalanes con mayor stock que la Generalitat quiere declarar como zonas de mercado residencial tensionado.

Josep Oliver, catedrático emérito de economía aplicada de la Universidad Autónoma de Barcelona, se muestra contrario a la medida estrella de la nueva Ley de Vivienda: el tope a las rentas. En su opinión, limitar los precios no facilita el acceso a la vivienda ni ataja el problema que existe de raíz: los bajos ingresos de los hogares y la falta de oferta. Oliver recuerda que los ciudadanos que ganan hasta 1.500 euros al mes deben destinar entre el 35% y el 55% de su salario al pago del alquiler, por encima del límite recomendado, y que su situación no mejorará con unas rentas topadas. La clave está en generar más viviendas vía colaboración público-privada.