La Ley de Vivienda ha traído más incertidumbre que confianza al mercado residencial

La Ley de Vivienda lleva siete meses en vigor. Nació con polémica y sigue levantando ampollas y, por ahora, ha traído más incertidumbre que certezas tanto a los inquilinos como a los pequeños y grandes propietarios, como a las agencias inmobiliarias. La oferta en el mercado de alquiler se reduce a la vez que crecen opciones distintas al arrendamiento tradicional y los precios siguen alza, ya no solo en capitales de provincia, sino también en otras ciudades y áreas metropolitanas.

Así llegó la Ley de Vivienda

El desarrollo de la Ley de Vivienda ya se remonta a finales de 2021. El primer texto de la Ley de Vivienda, en forma de anteproyecto, se aprobó en el Consejo de Ministros en octubre de 2021, y unos meses más tarde, en febrero de 2022, se aprobó ya como proyecto de ley, pasando al Congreso para su tramitación urgente.

Tras más de uno año bloqueada en el Congreso de los Diputados, el Gobierno de coalición y sus socios de investidura no llegaban a un consenso, y vistos los tiempos políticos acaecidos, la Ley de Vivienda casi se queda en el cajón de la normativas no aprobadas en la anterior legislatura.

Sin embargo, más por necesidad que por naturalidad, entró en vigor en vísperas de las elecciones autonómicas y municipales del pasado 28 de mayo, en un intento de ser un revulsivo para la izquierda frente a unas encuestas que confirmaban el cambio político en muchas administraciones, como sucedió finalmente. Y es que esta normativa sí ha marcado una línea diferenciadora entre los partidos progresistas y conservadores en el Congreso de los Diputados.

El pasado abril, el Gobierno de coalición de PSOE y Podemos, más ERC, EH Bildu o Más País alcanzaron los 176 fotos a favor, por los 167 votos en contra de PP, Vox, Cs, Junts, PDeCat o PNV, entre otros.

Más efectos negativos que positivos en el alquiler

Desde entonces, el sector se ha quejado de la inseguridad jurídica y otros efectos negativos, como el incremento de otro tipo de arrendamientos, la pérdida de actividad para muchas inmobiliarias o el aumento de los plazos ‘sine die’ en caso de iniciar un proceso de desahucio sobre el inquilino que no paga.

Según han explicado profesionales y asociaciones a idealista/news, en los últimos meses la normativa ha provocado una caída de la facturación de las empresas del sector, despidos de personal y un giro del negocio hacia el segmento de la compraventa, ante las dificultades para cerrar operaciones vinculadas a los alquileres, que ya no son rentables para muchas agencias.

A corto plazo, descartan que el escenario mejore, lo que deja a muchas empresas del sector en una situación económica crítica. La Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) afirma que las operaciones de gestión de alquiler en las agencias inmobiliarias se han reducido casi un 30%y que la mitad de las agencias encuestadas ha sufrido una caída en la cartera de inventario de arrendamiento.

De hecho, los alquileres por temporada están siendo uno de los principales protagonistas desde la aprobación de la Ley de Vivienda y en el tercer trimestre de 2023 alcanza al 10% de todas las viviendas en el mercado, según un estudio de idealista.

De hecho, el crecimiento de este tipo de alquileres se ha disparado durante el tercer trimestre, coincidiendo con el periodo tras la aprobación de la legislación en materia de alquileres, y su oferta ha aumentado un 39%. En este mismo periodo, las viviendas en alquiler permanente se han reducido entre julio y septiembre (-1%), acumulando una caída interanual del 12%.

Y es que el Ejecutivo ya conocía que esta problemática iba a llegar tarde o temprano. En la En la disposición adicional quinta de la Ley de Vivienda ya se establecía en mayo la constitución de un grupo de trabajo para la mejora de la regulación de los contratos de arrendamiento de uso distinto del de vivienda y, en particular, de los contratos de arrendamiento celebrados por temporadas obre fincas urbanas de uso vivienda.

Pero la mayor inseguridad para los propietarios de viviendas es el miedo a la interrupción del pago de la renta por parte del inquilino, y que este decida permanecer en la vivienda. Desde la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), denuncian que el aumento de los plazos de duración de los desahucios sumerge a los arrendadores en un mundo de inseguridad, al no poder conocer que tiempo pueden tardar en recuperar sus viviendas, cuando inician un procedimiento de desahucio para recuperarlas.

Llega el tope del 3% a la renovación de rentas y las nuevas desgravaciones por el alquiler

A partir del 1 de enero de 2024, se amplía la limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta en los contratos de alquiler de viviendas que se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que se lleva aplicando desde finales de marzo de 2022. Desde entonces, se ha dejado de tomar como referencia al Índice de Precios al Consumo (IPC) para pasarse a la variación del Índice de Garantía de Competitividad (IGC), con un máximo de aplicación del 2%.

Ahora, cuando toque la correspondiente renovación anual del alquiler, propietario e inquilino tendrán que pactar la nueva subida. En ausencia de acuerdo, el incremento no podrá ser superior al 3%.

Otras de las novedades que tiene que llegar más pronto que tarde es la publicación de los índices de precios de referencia del alquiler. El Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma) publicó un primer Sistema estatal de referencia del precio del alquiler de vivienda, a partir de fuentes tributarias de los datos sobre arrendamientos de vivienda habitual, con datos hasta 2021.

Otra de las novedades de cara a 2024 son lsa nuevas reducciones fiscales para arrendadores, que entrarán en vigor el próximo 1 de enero de 2024, por lo que su efecto en la declaración de la renta de dicho ejercicio fiscal, que se presentará en primavera de 2025.

El principal cambio es la reducción general sobre el rendimiento neto del alquiler que se pueden aplicar los arrendadores en los nuevos contratos de arrendamiento, que pasa del 60% actual al 50%.

La normativa incluye nuevas reducciones, incompatibles entre sí, y que solo se podrán aplicar los arrendadores en zonas declaradas como mercados residenciales tensionados, con desgravaciones de hasta el 90%

Sin embargo, hasta ahora ninguna Comunidad Autónoma, salvo Cataluña, ha solicitado la aplicación de las áreas de mercado residencial tensionado en 140 municipios catalanes. El Ejecutivo Central está a la espera que la Generalitat entregue la memoria de cómo va a revertir esas zonas tensionadas (con un plazo previsto de tres años) y la aplicación del índice de precios.

Otra de las regiones que ha avanzado algo es País Vasco. Hace poco, el Observatorio Vasco de la Vivienda, perteneciente al Gobierno de Euskadi, ha identificado a 41 municipios que cumplen, total o parcialmente, con las condiciones para ser declaradas zonas de mercado residencial tensionado.

Sin embargo, lo que más ha recibido esta Ley de Vivienda son recursos de inconstitucionalidad por parte de varios Gobiernos autonómicos, catalanes y vascos incluidos, para denunciar la invasión de competencias autonómicas de buena parte del texto normativo.

El Pleno del Tribunal Constitucional ha admitido a trámite los recursos presentados por Madrid, Andalucía, Baleares, Cataluña y el grupo parlamentario popular.

Así es la Ley de Vivienda

La Ley por el Derecho a la Vivienda ha introducido cambios significativos en el mercado residencial. Aunque no todas las medidas han entrado en vigor de manera inmediata, algunas ya tienen pleno efecto desde el pasado 26 de mayo de 2023, mientras que otras necesitarán de la implementación por parte de las CCAA. A continuación, resumimos las principales disposiciones de la ley y desde cuándo están en vigor.

Desde el 26 de mayo de 2023, los intermediarios están obligados a suministrar datos sobre las viviendas y sus propietarios, mientras que las nuevas reducciones fiscales se activarán el 1 de enero de 2024, y no tendrán efecto en la renta hasta 2025. El límite a las rentas es una de las muchas medidas que, sin embargo, todavía están pendientes de activación, al estar supeditada a que las CCAA declaren zonas tensionadas de precios. Una declaración que exige una larga lista de condiciones y trámites.

Medidas que ya están en vigor (desde el 26 de mayo de 2023):

Tope a la actualización de las rentas del alquiler. A partir de marzo de 2022, se estableció un límite al incremento anual de la renta en la renovación de los contratos de alquiler. Hasta el 31 de diciembre de 2023, este aumento no puede superar el 2%. En 2024, el límite se incrementa al 3%, y a partir de 2025 se aplicará un nuevo Índice de Alquiler.

Información mínima en operaciones de compra y alquiler de vivienda. Se establecen requisitos para proporcionar información detallada sobre las operaciones de compra y alquiler de viviendas, incluyendo datos sobre las propiedades y sus propietarios. Esto implica más trabajo administrativo para los agentes inmobiliarios.

Prórrogas extraordinarias de los contratos de alquiler para vulnerables. Se otorga a los inquilinos en situación de vulnerabilidad social y económica la posibilidad de solicitar una prórroga del contrato de alquiler por un año, siempre que el arrendador sea un gran tenedor de viviendas.

Recargo en el IBI a las viviendas vacías. Los Ayuntamientos podrán aplicar un recargo en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) a las viviendas vacías que llevan al menos dos años desocupadas. El recargo podría alcanzar el 150%.

Medidas relativas al régimen de vivienda protegida o 'incentivada'. Se establecen regulaciones para viviendas protegidas y asequibles, incluyendo restricciones en su venta o alquiler y autorización por parte de la Comunidad Autónoma.

Pago por medios electrónicos. Los nuevos contratos de alquiler deben establecer que los pagos de renta se realicen a través de medios electrónicos, a menos que alguna de las partes no tenga acceso a estos medios.

Figura del gran tenedor de viviendas. Se define la figura de "gran tenedor" como aquel que posee más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial. La definición puede variar en zonas declaradas tensionadas, y reducirse a 5 inmuebles.

Gastos de honorarios de gestión inmobiliaria. Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato de alquiler corren a cargo del arrendador.

Cambios en los desahucios, ejecuciones hipotecarias y subasta de inmuebles. Se introducen cambios significativos en los procedimientos de desahucio, ejecuciones hipotecarias y subastas de inmuebles, brindando mayor protección a los ocupantes en situaciones de vulnerabilidad.

Medidas pendientes de activación, sujetas a la declaración de zonas de mercado residencial tensionado.

Por ahora, solo Cataluña ha dado los pasos para declarar 140 municipios como áreas tensionadas. El proceso está en trámites a falta de una memoria de actuación y definir el índice de referencia de los precios del alquiler.

Contratos vigentes en zonas tensionadas. Los contratos de alquiler vigentes en zonas tensionadas mantendrán los límites en la renovación anual para su actualización.

Nuevos contratos en zonas tensionadas. Para los nuevos contratos de alquiler en zonas tensionadas, se establecerán límites en función de si el arrendador es un pequeño propietario o un gran tenedor. Estos límites estarán vinculados a las rentas previas o a los índices de precios de referencia.

Gastos en alquileres en zonas tensionadas. Los arrendadores no podrán repercutir nuevos gastos generales en los contratos de alquiler si la vivienda se encuentra en una zona tensionada y no contaba con esta disposición en el contrato anterior.

Nuevo índice de referencia para la renovación anual de los contratos de alquiler. Se espera que el Instituto Nacional de Estadística (INE) defina un nuevo índice de referencia antes del 31 de diciembre de 2024, que se utilizará para actualizar anualmente los contratos de arrendamiento de viviendas.

Deducciones fiscales. Las nuevas reducciones fiscales para arrendadores en zonas tensionadas entrarán en vigor el 1 de enero de 2024, por lo que tendrán efectos fiscales a partir de 2025. Estas reducciones están vinculadas a la rebaja de rentas y otras circunstancias específicas en los contratos de alquiler. Puede llegar a alcanzar hasta un 90% cumpliendo ciertos requisitos.

El principal cambio es que la reducción general sobre el rendimiento neto del alquiler que se pueden aplicar los arrendadores en los nuevos contratos de arrendamiento pasa del 60% actual al 50%.