Se paraliza la aplicación de la Ley de Vivienda en Cataluña

La reunión mantenida entre la Generalitat y el Gobierno de Pedro Sánchez hace unos días no ha dado los frutos pretendidos por el gobierno autonómico, ya que a pesar de haber propuesto un listado de 140 municipios sobre los que espera poder realizar la declaración de Zona de Mercado Residencial Tensionado (ZMRT), el Gobierno central ha desestimado dicha pretensión a la espera, parece ser, de la definición de un índice de referencia de los precios del alquiler homogéneo para toda España.

Cabe recordar que la identificación de una ZMRT sería la de aquellas áreas que así definan las Comunidades Autónomas en las que se considere que hay un “especial riesgo de abastecimiento insuficiente de vivienda”, ya sea porque la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el cómputo del presupuesto personal o familiar, más los gastos básicos, supera el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares, o bien porque el precio de compra o alquiler en esa zona haya alcanzado un crecimiento acumulado, en los 5 años previos a la declaración de zona tensionada, de al menos un 3% respecto al del índice de precios de consumo de la Comunidad Autónoma correspondiente.

Las viviendas que se ubiquen, por lo tanto, en una ZMRT tendrán un tratamiento especial en cuanto a la determinación y limitaciones de los contratos de alquiler, no pudiendo establecerse que la renta para un nuevo contrato de una vivienda sea superior a la última renta que se estuviera pagando en dicho inmueble (con la actualización que corresponda en virtud de dicho contrato). A tal efecto, se deberá facilitar información sobre los precios del alquiler que se hubiesen estado pagando durante los últimos 5 años en dicha vivienda.

Dado que como se indica, está en manos de las Comunidades Autónomas la determinación de estas zonas, no han sido pocas las que han manifestado abiertamente que no incluyen en su agenda por ahora la determinación de dichas zonas. Sorprende por lo tanto la iniciativa catalana, pero también es llamativa la paradoja que se da al ser el propio Gobierno que ha impulsado esta nueva Ley, el que paralice el prácticamente único brote autonómico que ha crecido desde su aprobación.  

El índice de referencia al que parece que se refiere el Gobierno central ya se regulaba con la promulgación de la reforma de 2019 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en virtud de la cual la Disposición Adicional Segunda de la misma establecía la necesidad de crear un sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda basado en datos obtenidos del Catastro, Registro de la Propiedad, Agencia de la Vivienda etc, ello sin perjuicio de la posibilidad de que las Comunidad Autónomas pudieran definir de manera específica y adaptada, su propio índice de referencia.

Sin perjuicio de lo anterior, no parece que el resultado en la creación de dicho índice haya sido especialmente fructífero o completo, por lo que la nueva Ley de Vivienda incide, en su Disposición Adicional Primera, en la necesidad de llevar a cabo su fomento, incrementando la información disponible. Dicho índice, una vez creado y completado, serviría de limite para la determinación de las rentas en las ZMRT en caso de que el propietario de la misma fuese un gran tenedor o bien en los casos en los que la misma llevase desocupada más de cinco años.

Con todo lo expuesto, parece que la Ley de Vivienda ha sido aprobada, tras un largo camino y un río de enmiendas, pero sin que realmente represente el final del camino. Si hay Comunidades Autónomas que efectivamente quieren ver el resultado y la aplicación práctica en sus calles, el Gobierno va a tener que seguir trabajando en el desarrollo particular de algunos aspectos de la Ley y me temo que para ello es necesario que logremos una estabilidad gubernamental suficiente, cuestión aún en proceso.