Las medidas de la Ley de Vivienda que sí aplica Ayuso y cuáles no

Recientemente se han cumplido seis meses de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, una normativa que ha levantado mucha polémica por intervenir el mercado mediante límites a las actualizaciones de las rentas, posibilidad de gravar más a las viviendas vacías o la creación de zonas tensionadas de alquiler que supondrán un control del mercado de arrendamiento por parte de las CCAA.

La comunidad de Madrid, liderada por Isabel Díaz Ayuso, se ha mostrado abiertamente contraria a esta regulación y, de hecho, el pasado mes de julio la ha recurrido ante el Tribunal Constitucional por considerar que invade competencias autonómicas. En concreto, el recurso versa sobre 11 apartados de ocho artículos en los que se "extralimita" la interpretación de las competencias del Estado.

La presidenta autonómica, Isabel Díaz Ayuso, llevaba meses anunciando su intención de recurrir esta normativa ante el Tribunal Constitucional, incluso antes de su puesta en marcha, e insistiendo en aquellas medidas que dependan de la iniciativa autonómica, como por ejemplo la declaración de zonas tensionadas de mercado residencial, no se aplicará en la región. Ayuso se ha mostrado tajante en sus afirmaciones: “la ley aprobada con Bildu y ERC invade competencias de las CCAA, contiene artículos inconstitucionales y graves errores jurídicos que perjudican seriamente al mercado inmobiliario y muy especialmente a los madrileños", ha destacado la mandataria del PP en las redes sociales.

Pese a su oposición a esta normativa, hay medidas que la región madrileña no puede evitar aplicar por estar reguladas de forma imperativa, tal y como recuerda José Ramón Zurdo, director general de Agencia Negociadora del Alquiler.

Las medidas de la Ley de Vivienda que la Comunidad de Madrid debe cumplir

Zurdo enumera las medidas que la CAM está obligada a aplicar por no ser competencia de las CCAA y son las siguientes:

• Tiene que aplicar las limitaciones en las actualizaciones de renta, que este año están en el 2% y en 2024 pasan al 3%.
• Prórrogas extraordinarias de los contratos de alquiler para vulnerables: la prórroga extraordinaria de un año para todos los arrendamientos que finalicen (incluidas sus prorrogas), siempre que el arrendatario que la solicite se encuentre en una situación de vulnerabilidad que debe acreditar con un informe de los servicios sociales y el arrendador sea un gran tenedor de viviendas (más de 10 viviendas).
• Cambios en los desahucios: todas las medidas de tipo procedimental que han modificado las Leyes de Enjuiciamiento civil y criminal que van a provocar un alargamiento de los procedimientos de desahucio y de recuperación de las viviendas en casos de okupación. En este artículo explicamos más en detalle en qué consisten los cambios en los desahucios, ejecuciones hipotecarias y subasta de inmuebles.
• Todas las medidas de tipo fiscal contenidas en la Ley para el derecho a la vivienda, como las que penalizan el IBI de las viviendas vacías (recargo que puede llegar a alcanzar el 150% en el IBI en caso de viviendas que lleven, al menos, dos años vacías) o las que crean incentivos fiscales para los arrendadores por poner sus viviendas al alquiler, como la reducción general del 50% de los rendimientos netos obtenidos por el alquiler (antes esta reducción general era del 60%), salvo que las viviendas hubieran sido objeto de situaciones de rehabilitación que hubieren finalizado dentro de los dos últimos antes desde que se aprobó la nueva Ley, en cuyo caso las reducciones llegan al 60%. No obstante, estas nuevas deducciones fiscales entrarán en vigor el próximo 1 de enero de 2024, por lo que tendrá su efecto en la declaración de la renta de dicho ejercicio fiscal, que se presentará en primavera de 2025. En este artículo explicamos con más detalle los pormenores de las nuevas deducciones fiscales.  
• También tendrá que aplicar la Comunidad de Madrid cualquier reforma introducida en la nueva ley para el derecho a la vivienda que haya modificado la Ley de Arrendamientos Urbanos, como la supresión de los honorarios que cobraban las agencias inmobiliarias a los inquilinos por la gestión y formalización de los arrendamientos. Ahora, estos gastos corren a cargo del arrendador.
• A partir de 2025 se aplicará un nuevo Índice de Alquiler, que tendrá que preparar el Mitma junto con el INE.

Las medidas de la Ley de Vivienda que la Comunidad de Madrid no aplicará

El director general de la Agencia Negociadora del Alquiler subraya que la CAM debe cumplir con aquellas medidas que no se han dejado al desarrollo de las comunidades autónomas y son las siguientes:

• Declaración de zonas tensionadas: Ayuso ha dicho por activa y por pasiva que no aplicará esta medida, ya que queda en manos de las CCAA. Es una declaración que pueden efectuar las Administraciones autonómicas en materia de vivienda “a los efectos de orientar las actuaciones públicas en materia de vivienda en aquellos ámbitos territoriales en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado, estableciéndose unas reglas procedimentales para su declaración a los efectos de la legislación estatal”.
• Tampoco aplicará la congelación o limitación de rentas, medidas derivadas de la declaración de zonas tensionadas.
• La CAM no aplicará las deducciones en renta que establece la nueva Ley de Vivienda para los arrendadores cuando reducen las rentas de sus arrendamientos en un 5% en relación con las últimas rentas pagadas o cuando los inquilinos tengan entre 18 y 35 años. En concreto, estos incentivos fiscales son:

1. En un 90% cuando el mismo arrendador formalice un nuevo contrato de arrendamiento en una zona de mercado residencial tensionado, y que la renta inicial se rebaje en más de un 5% en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior (2% en 2023, o 3% en 2024, o nuevo índice de alquiler a partir de 2025).
2. En un 70% cuando se trate de la incorporación al mercado de viviendas destinadas al alquiler en zonas de mercado residencial tensionado y se alquilen a jóvenes de entre 18 y 35 años en dichas áreas, o bien, se trate de vivienda asequible incentivada o protegida, arrendada a la administración pública o entidades del tercer sector o de la economía social que tengan la condición de entidades sin fines lucrativos, o acogida a algún programa público de vivienda que limite la renta del alquiler.