El 70% de las redes inmobiliarias consultadas por idealista/news son partidarias de que durante la próxima legislatura se promueva un pacto de Estado en materia de vivienda. El 88,8% sería partidario de que se elimine cualquier tope a las subidas del alquiler, en un nuevo ciclo electoral que el 50% vislumbra con gobierno mayoría del PP, y otro tanto en coalición con Vox.
Bajo el título de ¿Qué espera el sector de la intermediación inmobiliaria de la nueva legislatura?, idealista/news ha realizado una encuesta entre nueve players del sector, ocho redes y un operador online, que representan en conjunto 1.612 puntos de venta. Consulta que muestra divergencias en aspectos tan estratégicos para el sector como la carga de los gastos de la gestión inmobiliaria al propietario o qué hacer con las zonas de mercado residencial tensionado.
Las enseñas que han respondido a la solicitud son, en orden alfabético: Alfa Inmobiliaria, Century 21, Coldwell Banker, Engel & Völkers, la proptech Housell, Look and Find, Redpiso, Re/Max y Tecnocasa. Estas son sus opiniones.
Nuevo ciclo político
Todas las enseñas de intermediación inmobiliaria que han respondido a la pregunta (una de ellas se abstuvo), dan por amortizado el actual ciclo de gobierno en coalición liderado por PSOE. Sin embargo, hay polaridad a la hora de concretar el equilibrio de fuerzas tras el plebiscito del 23 de julio.
Mientras el 50% considera como “la opción más probable” un gobierno en mayoría del PP, otra mitad de los encuestados atisba que los populares necesitarán de los diputados de Vox para formar gobierno.
Mejor pacto de Estado que Ley de Vivienda
El cuestionario también se interesa sobre cómo se debería actuar en materia de la Ley de Vivienda en la próxima legislatura. En el segundo mayor consenso de las siete preguntas planteadas, el 70% se decanta por promover un pacto de Estado en materia de vivienda. “Lo veo absolutamente necesario”, manifiesta Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria: “Y confío en que los políticos sean capaces de anteponer los intereses de los ciudadanos a los suyos propios, porque da la sensación de que viven del conflicto”, manifiesta. Otro 15% de los encuestados considera que se debería derogar la Ley, mismo porcentaje que pide una nueva redacción.
Hay que recordar que la necesidad de alcanzar un gran pacto es una medida defendida por la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), “para atajar de raíz el problema de acceso a la vivienda tanto en alquiler como compraventa”, según señalaron el pasado mes de enero.
Desde Century 21, Ricardo Sousa, CEO para España y Portugal, considera “esencial tener una visión integrada y establecer un plan a largo plazo para la vivienda en España, que garantice una evolución social y económica sostenible en nuestra sociedad. Las necesidades de vivienda y el mercado inmobiliario no pueden analizarse de forma aislada, sin tener en cuenta otras dimensiones económicas y sociales del país”.
Pero hay escepticismo sobre su viabilidad. Manuel Fernández, CEO de Redpiso, considera que “sería el escenario ideal, pero pensamos que es poco probable”. Sentimiento compartido en varias de las respuestas. Es el caso de la de Jorge Torrent Dolz, gerente de Franquicia de Look and Find: “Sería una medida lógica y necesaria, aunque no lo veo posible, o al menos difícilmente alcanzable si ese pacto finalmente lo tiene que desarrollar un gobierno, ya que gran parte de los males en materia de vivienda se resolverían con más stock. Lo que necesariamente requiere de un programa a medio plazo, mientras que los gobiernos suelen estar más ocupados con el corto”.
Guillermo Llibre, CEO de Housell, también enfatiza la importancia de generar stock de vivienda “accesible a todas las rentas”. En su caso, se reconoce en la nueva Ley de Vivienda “muchas medidas necesarias y positivas, pero realmente no soluciona el gran problema que tenemos: que es la poca oferta de vivienda, es más, al obligar a las promotoras a destinar un 20% a vivienda social, se corre el riesgo de que los márgenes económicos no cuadren y, directamente, no se construyan nuevas promociones”.
Mejorar la fiscalidad para incentivar al mercado
Cinco de las redes consultadas (el 55% de los encuestados) consideran necesario promover medidas fiscales que favorezcan la compra de vivienda. Mientras otras dos no lo creen oportuno, y dos más optan por la opción no sabe/no contesta (NS/NC).
François Carriere, CEO de Coldwell Banker, resume sus beneficios en dos: “Estimulación de la demanda al hacerlas más asequibles al comprador, y estabilización de los precios”. Pero entre los partidarios del incentivo fiscal, las puntualizaciones son importantes. Juan-Galo Macià, CEO de Engel & Völkers para España y Portugal, señala que “siempre y cuando exista una regulación clara que impida desembocar en una nueva burbuja inmobiliaria, como ocurrió en 2006, cuando el 40% de la demanda era especulativa”.
Por su parte, Jesús Duque, pone el acento en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, “es un impuesto en cascada ya que en cada transmisión se grava íntegramente el total de la base imponible”, recuerda: “Lo sorprendente es que de este tema apenas se hable cuándo podría ser la medida estrella de cualquier política de vivienda, y por supuesto unificar el tipo impositivo en todas las comunidades autónomas”.
Ricardo Sousa considera más prioritario “centrarse en restaurar la confianza de los inversores y de las propias familias en el acceso a la vivienda, garantizando estabilidad jurídica y fiscal”. Razón por la que el CEO de Century 21 pide dirigir los apoyos en quien más lo necesita: “Como los jóvenes y las familias. Actualmente, estas personas se ven obligadas a destinar el 50% de sus ingresos netos a la compra y/o alquiler de una vivienda”.
Eliminación de los topes al alquiler
Pero si hay un punto donde coinciden ocho de las nueve redes es en la necesidad de eliminar los topes de subida en los precios del alquiler. Para Javier Sierra, director Regional de Re/Max España, “son contraproducentes: limitarán aún más la oferta y serán inútiles para evitar la subida del mercado”. Desde Grupo Tecnocasa su director de Análisis, Lázaro Cubero, piensa que “deben contemplarse en el último de los casos, y después de realizar otro tipo de acciones para incentivar la oferta”.
“Soy consciente de la problemática existente de los altos precios de la vivienda del alquiler”, explica Juan-Galo Macià, “sin embargo, no comparto que esa limitación sea en el precio, ya que está demostrado que esta medida no solo no ha funcionado en otros países europeos, sino que ha generado el efecto contrario”.
En la misma línea argumental, Ricardo Sousa advierte que “es sabido que la intervención estatal en el control y regulación de los precios del alquiler tiene un efecto contrario al deseado. A medio plazo, se espera que las comunidades autónomas que implementen la nueva Ley de Vivienda en lo que respecta al mercado del alquiler, experimenten una reducción en la oferta y, como resultado, un aumento en los precios”.
El consenso lo rompe Guillermo Llibre, CEO de Housell, al afirmar que “el tope al alquiler puede ayudar a aliviar, que no curar, el problema de la falta de oferta en el mercado. Pero lo mismo, son tiritas que no solucionan el problema. Hay una falta de oferta importante, también en el alquiler, que debe resolverse con más stock de vivienda”.
Opinión dividida de los gastos de gestión inmobiliaria
Una de las cuestiones donde la opinión aparece más dividida, es en la conveniencia o no de recuperar la situación previa a la Ley de Vivienda en torno al pago de honorarios por los servicios de intermediación.
Una mayoría, el 55,5%, considera que se debería volver al modelo anterior, mientras el 33,3% muestra su acuerdo con el cambio y una de las redes marca la casilla de NS/NC.
Manuel Fernández, CEO de Redpiso, considera que la medida “es más efectista que eficiente. Estos gastos van asociados a un trabajo profesional minucioso y muy específico que debe ser remunerado, ya que garantiza una mayor calidad del servicio y formación necesaria para las gestiones”.
Opinión contraria a la de François Carriere, quien no considera “obligatorio”, volver a la situación precedente: “Es un ajuste que veo bien”.
Desde Re/Max, Javier Sierra, califica la medida de precipitada: “No nos ha dado tiempo a que nos adaptemos, pero reconozco cierto sentido a futuro, cosa que no me pasa con las otras medidas de la Ley. Tiene lógica clarificar quién es nuestro cliente en cada caso, y es lógico que cobremos de una sola parte, o bien del propietario o bien del inquilino”.
Declaración de zona de mercado residencial tensionado
Otro de los puntos que despierta mayores desencuentros entre las redes de intermediación inmobiliaria es qué hacer con la declaración de zona de mercado residencial tensionado: cuatro de las redes consideran que debe desaparecer, tres permanecer, y dos marcan NS/NC. Las justificaciones son también variadas.
Un veterano del sector como Javier Sierra se muestra atónito frente a esta calificación: “Cuanto menos intentemos intervenir en el mercado, mejor. Una zona podrá estar cara o barata, pero ¿qué significa ‘tensionado’? Es una memez”, dice.
Jorge Torrent Dolz, de Look and Find, tampoco es partidario: “Siempre habrá zonas más demandadas, y otras menos. Y la barrera de entrada la marca el precio, que viene determinado por la oferta y la demanda. Pero el declarar zonas tensionadas, con la intención de limitar los precios, solo reduce la oferta, generando mayor tensión”.
Desde Tecnocasa se sugiere que “las zonas tensionadas deberían ser consideradas como zonas de especial atención, y promover políticas y actuaciones sociales llevadas a cabo por las administraciones con la colaboración público-privada”.
Por su parte, Guillermo Llibre, considera que es una problemática que debe abordarse de una manera u otra: “Es un hecho que hay determinados barrios en las grandes ciudades que, por razones como escasez de oferta, exceso de demanda, alquiler turístico, gentrificación, etc.. se están convirtiendo en zonas, ya no solo excesivamente caras, sino de complicada convivencia o incapaces de ofrecer servicios básicos a sus vecinos. En definitiva: hay zonas tensionadas y dichas zonas requieren de la adopción de medidas justas para todas las partes implicadas y para lograr una mejor convivencia”.
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