Con la entrada en vigor de la Ley de Vivienda aparecerán nuevos términos como los de vivienda asequible incentivada o las zonas de mercado residencial tensionado, que se centrará, sobre todo, en el alquiler. Se consolida la diferencia entre gran tenedor y pequeño propietario de vivienda y se establecen normas para la intermediación inmobiliaria o la ampliación del parque público de viviendas.
La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda publicada en el Boletín Oficial de Estado (BOE) recoge nuevos términos y consolida otros dentro del sector residencial que pronto oiremos hablar en el día a día. Detallamos las definiciones y aclaraciones que pone el BOE sobre estos nuevos términos.
El propio Artículo 3 de la Ley establece las definiciones de muchos términos incluidos en la norma, y aclara que “en tanto no entren en contradicción con las reguladas por las administraciones competentes en materia de vivienda, en cuyo caso, y a los efectos de su regulación, prevalecerán aquéllas”. Estas son algunas de las novedades:
Vivienda protegida
Establece dos categorías de vivienda protegida: vivienda social y vivienda de precio limitado, que ya no podrán descalificarse, salvo en algunos supuestos excepcionales (normativa autonómica), en los que el periodo de calificación inferior a 30 años.
El parque de vivienda social está integrado por el conjunto de viviendas sobre suelo de titularidad pública, destinado al alquiler, cesión u otras formas de tenencia temporal, orientado, de manera prioritaria, a atender las necesidades de los sectores de población con mayores dificultades de acceso a la vivienda.
La vivienda de precio limitado está sujeta a limitaciones administrativas en los precios de venta y/o alquiler, por un plazo de tiempo determinado. La vivienda protegida de precio limitado estará destinada a diferentes regímenes de tenencia y su volumen y características en cuanto a superficies y precios estará condicionado en todo caso a la demanda y necesidades de los hogares en su ámbito territorial.
Y aparece una nueva figura de vivienda asequible incentivada para incrementar la oferta de vivienda a precios asequibles a corto plazo. Se trata de aquella vivienda de titularidad privada, incluidas las entidades del tercer sector y de la economía social, a cuyo titular la Administración competente otorga beneficios de carácter urbanístico, fiscal, o de cualquier otro tipo, a cambio de destinarlas a residencia habitual en régimen de alquiler a precios reducidos, o de cualquier otra fórmula de tenencia temporal, de personas cuyo nivel de ingresos no les permite acceder a una vivienda a precio de mercado.
Grandes tenedores
La definición de carácter general se entiende como la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.
La figura del gran tenedor ya venía recogida en el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, de medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al covid-19, acotándose en el texto de la ley a aquellos inmuebles y superficie que sea de uso residencial.
La Ley de Vivienda crea ahora una particularidad en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado, pudiendo alcanzar a titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial que estén ubicados en dichos entornos.
Aún así la normativa recuerda que se respetan en todo caso las definiciones existentes o las que pudieran adoptarse en el marco de las legislaciones de las CCAA sobre esta materia. Esta definición sigue levantando dudas entre los propietarios de inmuebles.
Zonas de mercado residencial tensionado
El Artículo 18 de la Ley de Vivienda establece los requisitos para la declaración de zonas de mercado residencial tensionado.
La declaración de zonas de mercado residencial tensionado, que podrán efectuar las Administraciones competentes en materia de vivienda, se orientará en las actuaciones públicas en materia de vivienda en aquellos ámbitos territoriales en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado, estableciéndose unas reglas procedimentales para su declaración a los efectos de la legislación estatal.
Para declarar una zona de mercado tensionado, la Administración competente realizará una redacción de un plan específico que propondrá las medidas necesarias para la corrección de los desequilibrios observados que incluyen:
- indicadores de precios en alquiler y venta de diferentes tipos de viviendas y su evolución en el tiempo
- indicadores de nivel de renta disponible de los hogares residentes y su evolución en el tiempo que, junto con los precios de vivienda, permitan medir la evolución del esfuerzo económico que tienen que realizar los hogares para disponer de una vivienda digna y adecuada.
Recordamos que para que se declare una zona de mercado residencial tensionado, la memoria deberá justificar que se produce una de las circunstancias:
a) Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares.
b) Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores a la declaración como área de mercado de vivienda tensionado, un porcentaje de crecimiento acumulado al menos 3 puntos porcentuales superior al porcentaje de crecimiento acumulado del índice de precios de consumo de la comunidad autónoma correspondiente.
La identificación de zonas de mercado residencial tensionado serán objeto de revisión a los tres años desde la entrada, con la posibilidad de renovarlo de forma anual, para adecuarlos a la realidad y evolución del mercado residencial.
Deber de información en las operaciones de compra y arrendamiento de vivienda
El Título IV se dedica por completo a las Medidas de protección y transparencia en las operaciones de compra y arrendamiento de vivienda que afectan al sector inmobiliario por el que los agentes que operen en el sector de la edificación y rehabilitación de viviendas y la prestación de servicios inmobiliarios, y que en el sector de la edificación y rehabilitación de viviendas y la prestación de servicios inmobiliarios, en el sector de la edificación y rehabilitación de viviendas y la prestación de servicios inmobiliarios.
Es decir, afecta a promotores, personas propietarias y otras titulares de derechos reales, agentes inmobiliarios y administradores de fincas.
La persona interesada en la compra o arrendamiento de una vivienda que se encuentre en oferta podrá requerir, antes de la formalización de la operación y de la entrega de cualquier cantidad a cuenta, información acerca de las condiciones de la operación y de las características de la referida vivienda y del edificio en el que se encuentra. Ente ellas:
a) Identificación del vendedor o arrendador y, en su caso, de la persona física o jurídica que intervenga, en el marco de una actividad profesional o empresarial, para la intermediación en la operación.
b) Condiciones económicas de la operación: precio total y conceptos en éste incluidos, así como las condiciones de financiación o pago que, en su caso, pudieran establecerse.
c) Características esenciales de la vivienda como el certificado o cédula de habitabilidad; la acreditación de la superficie útil y construida de la vivienda; la antigüedad del edificio y, en su caso, de las principales reformas o actuaciones realizadas, entre otros.
Cuando la vivienda que vaya a ser objeto de arrendamiento como vivienda habitual se encuentre ubicada en una zona de mercado residencial tensionado, el propietario y, en su caso, la persona que intervenga en la intermediación en la operación deberá indicar tal circunstancia e informar, con anterioridad a la formalización del arrendamiento, y en todo caso en el documento del contrato, de la cuantía de la última renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda. Así como del valor que le pueda corresponder atendiendo al índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que resulte de aplicación
Administradores de fincas
Los administradores de fincas tienen un apartado propio en la disposición adicional sexta, afirmando que son administradores de fincas las personas físicas que se dedican de forma habitual y retribuida a prestar servicios de administración y asesoramiento a los titulares de bienes inmuebles y a las comunidades de propietarios de viviendas.
Para ejercer su actividad, deben tener la capacitación profesional requerida y deben cumplir las condiciones legales y reglamentarias que les sean exigibles. Para garantizar los derechos de los consumidores, los administradores de fincas deben suscribir un seguro de responsabilidad civil, pudiendo hacerlo directa o colectivamente
Impuesto a la vivienda vacía
La disposición final tercera de la Ley de Vivienda modula el recargo a los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) que podrá aplicarse a aquellas viviendas vacías durante más de dos años, y pertenezcan a titulares de cuatro o más inmuebles de uso residencial, salvo causas justificadas de desocupación temporal.
Se establece el incremento del recargo actualmente situado en el 50% de la cuota líquida del IBI hasta un máximo del 150%, en función de la duración de la desocupación y del número de viviendas también desocupadas que sean del mismo titular en el término municipal.
El recargo podrá ser de hasta el 100% de la cuota líquida del impuesto cuando el periodo de desocupación sea superior a tres años, y de hasta el 150% en caso de inmuebles pertenecientes a titulares de dos o más inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados en el mismo término municipal.
El objetivo es que se tenga un mayor efecto en la optimización del uso del parque edificatorio residencial y refuerce el instrumento de los Ayuntamientos para hacer frente a situaciones de vivienda desocupada a través de la fiscalidad.
Las causas justificadas son:
- el traslado temporal por razones laborales o de formación
- el cambio de domicilio por situación de dependencia o razones de salud o emergencia social
- inmuebles destinados a usos de vivienda de segunda residencia con un máximo de cuatro años de desocupación continuada
- inmuebles sujetos a actuaciones de obra o rehabilitación, u otras circunstancias que imposibiliten su ocupación efectiva
- que la vivienda esté siendo objeto de un litigio o causa pendiente de resolución judicial o administrativa que impida el uso y disposición de la misma
- que se trate de inmuebles cuyos titulares, en condiciones de mercado, ofrezcan en venta, con un máximo de un año en esta situación, o en alquiler, con un máximo de seis meses en esta situación
- En el caso de inmuebles de titularidad de alguna Administración Pública, se considerará también como causa justificada ser objeto el inmueble de un procedimiento de venta o de puesta en explotación mediante arrendamiento
Nueva base de datos de contratos de arrendamiento de vivienda
La disposición adicional primera confirma la creación de una base de datos de contratos de arrendamiento de vivienda, que estará vinculada a los actuales registros autonómicos de fianzas de las comunidades autónomas, al Registro de la Propiedad y otras fuentes de información de ámbito estatal, autonómico o local, con el objeto de incrementar la información disponible para el seguimiento de las medidas.
Así, reforzará la coordinación con las comunidades autónomas en materia de intercambio de información sobre la vivienda en alquiler, y estableciendo un proceso específico de colaboración con las comunidades autónomas que hayan avanzado en la conformación de sistemas de referencia de precios del alquiler en sus respectivos ámbitos territoriales.
Grupo de trabajo para regular los contratos de arrendamiento de uso distinto del de vivienda
La disposición adicional quinta pone como plazo de seis meses desde la entrada en vigor de la ley para que se constituya un grupo de trabajo para avanzar en una propuesta normativa de regulación de los contratos de arrendamiento de uso distinto del de vivienda a que se refiere el artículo 3 de la LAU, y, en particular, de los contratos de arrendamiento celebrados por temporada sobre fincas urbanas de uso vivienda.
Publicada en el BOE la Ley de Vivienda que entra en vigor el 26 de mayo
La Ley por el Derecho a la Vivienda entrará en vigor el 26 de mayo de 2023 tras su publicación hoy en el Boletín Oficial del Estado (BOE). Pese a sufrir criticas por gran parte del sector inmobiliario, traerá consigo una regulación de los desahucios, la posibilidad de gravar más a las viviendas vacías, confirma el tope a la actualización de rentas, nuevos incentivos fiscales para propietarios y creará uno nuevo índice de referencia, con el que se dirá adiós al IPC. La mayor polémica
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La nueva Ley de Vivienda está suscitando muchas dudas y en especial con respecto a qué se considera gran tenedor de viviendas. Con la ley en la mano, es cualquier persona física o empresa que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial. Pero el número de inmuebles en propiedad baja a cinco si están ubicados en zonas declaradas tensionadas por la comunidad autónoma correspondiente.
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