Los expertos avisan: el tope a las rentas también se aplica sobre los alquileres por debajo de mercado

Las críticas a la Ley de Vivienda continúan. Casi dos meses después de la entrada en vigor de la normativa, cada vez son más las voces que alertan de la falta de concreción del texto, de las situaciones que ha pasado por alto el legislador y del peligro de que se reduzca más la oferta de viviendas en el mercado.

A la espera de saber qué sucede en las elecciones generales del próximo 23 de julio y de si la normativa seguirá en pie o acabará derogada, diferentes expertos del mundo jurídico avisan de que, tal y como está redactada la normativa, los topes a las rentas en viviendas ubicadas en zonas tensionadas también afectarían a los nuevos contratos de viviendas que hayan estado alquiladas a un precio inferior al de mercado, como por ejemplo los alquileres a familiares.

Según explica Marta Martín, abogada de AM2 Legal, la Ley de Vivienda modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994 y establece en el apartado 6 del artículo 17 que, “en los contratos de arrendamiento de viviendas ubicadas en zonas declaradas de mercado tensionado, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiera estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda. Esta obligación afecta a todos los contratos, tanto de grandes como de pequeños tenedores. Esta cláusula no admite excepciones y únicamente permite que se incremente la renta en hasta un 10% en algunos casos, por ejecución de ciertas obras”.

La letrada asegura que echa en falta una referencia concreta a casos excepcionales, como los alquileres a precios inferiores al de mercado, como sí incluía la normativa catalana de contención de rentas (artículo 6.2 de la Ley 11/2020) que tumbó el Tribunal Constitucional en marzo de 2022.

Dicha ley, recalca Martín, “incluía una cláusula similar a la Ley de Vivienda, pero excluía a los contratos de renta antigua y a los contratos de arrendamiento firmados con familiares, que suelen tener pactos de bonificación de renta. Esta exclusión era totalmente lógica, pues no tiene sentido que el nuevo contrato se tenga que firmar por esa misma renta”. Sin embargo, añade, la Ley de Vivienda “no incluye ninguna excepción, lo que significa que, aplicando literalmente la norma, habría que aplicar la renta pactada con el familiar al nuevo contrato. Y esto no tiene ningún sentido. Lo que van a conseguir es que esos contratos se saquen del mercado del alquiler de vivienda habitual y se trasladen al de arrendamiento temporal (mientras se permita), al turístico (donde se permita) o al de venta. Hay bastantes errores de bulto en la ley, así que me temo que este es uno más”.

En esa misma línea, Arantxa Goenaga, socia del despacho Círculo Legal Barcelona, confiesa que la limitación que establece la Ley de Vivienda no le parece correcta en estos casos “porque no son contratos al uso, sino que tienen un componente familiar o personal que se obvia. Es el problema de las leyes que no son totalmente precisas o que adolecen de defectos y poca precisión jurídica: no tienen en cuenta la tipología de los casos con los que nos podemos encontrar”.

Goenaga recuerda que los alquileres a familiares suelen hacerse de dos maneras: o bien no se hace contrato y el familiar que está de inquilino paga los gastos del inmueble (como la comunidad, los impuestos y suministros) o se hace un contrato de arrendamiento (es decir, sí se deposita la fianza), pero con una renta muy inferior a la de mercado.

“En el primer caso estaríamos ante un precario y en el que no entraría esta limitación, mientras que en el segundo nos encontramos con una relación arrendaticia normal en la que ambas partes tienen los mismos derechos y obligaciones que en cualquier arrendamiento, pero con la diferencia del precio de la renta. Por tanto, sí que les afecta la limitación del precio para determinar la renta del siguiente contrato”, destaca la abogada.

Quien también alerta de que los alquileres con condiciones especiales se ven afectados por los topes al alquiler si se encuentran en zonas declaradas como tensionadas es David Cerecedo, abogado del bufete Méndez Lit, quien insiste en que el texto no hace distinción entre un arrendamiento a un familiar o a un tercero. Por ello, alerta de que los propietarios podrían exponerse a un problema si en el nuevo contrato no aplican los límites establecidos, a pesar de que confiesa que la situación no es justa.

Cerecedo también se muestra crítico con la Ley de Vivienda. Por ejemplo, sostiene que “cuando las normativas son de carácter tan general, se escapan estos supuestos y que “el límite a las rentas es una medida que juega en contra del mercado”. También lamenta que “la normativa no fomente ni el libre mercado ni la estabilidad jurídica”.

Si quieres estar informado de todo lo que ocurre en el sector inmobiliario, date de alta en nuestros boletines inmobiliarios.

Un necesario desarrollo por parte de las CCAA

Ante la falta de concreción de la normativa nacional, los expertos recuerdan que deberán ser las propias comunidades autónomas las que tengan en cuenta este tipo de casos a la hora de desarrollar cómo se van a aplicar los topes a los alquileres en las zonas tensionadas.

En este sentido, la socia de Círculo Legal aclara que “actualmente solo tenemos parte de la Ley por el derecho a la vivienda”. Las comunidades autónomas todavía no han declarado las zonas tensionadas donde se pueden topar las rentas, por lo que no se están aplicando a los contratos que se están firmando ahora. “Por tanto, como la ley establece que tiene que ser para esas viviendas y aún no ha entrado en vigor la declaración no afecta a los actuales contrato”. No obstante, sí que se tiene que tener en cuenta que en pocos meses se aprobarán estas zonas y entonces sí que afectarán a los contratos que se firmen, por lo que es importante preverlo”, agrega Goenaga.

La primera región que ha movido ficha es Cataluña. La Conselleria de Territorio de la Generalitat inició a finales de junio la tramitación para declarar 140 municipios como zonas tensionadas donde se deberá aplicar la limitación del alquiler previsto la nueva Ley de Vivienda.

La mayoría de ellos están situados en el Área Metropolitana de Barcelona (AMB), tienen 6,2 millones de residentes (un 80,6% de la población total en Cataluña) y sufren un "especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda asequible", según el Gobierno regional. Desde entonces está abierto un período de información pública que administraciones, entidades y particulares puedan presentar alegaciones.

Sobre la declaración catalana, Carles Sala, director del Área Jurídica del Colegio de Agentes de la Propiedad de Barcelona, abogado y doctor en Derecho por la Universidad Autónoma de Barcelona (UAB), destaca que sí que contempla excepciones concretas sobre las viviendas alquiladas a un precio inferior al de mercado, entre las que se encuentran los arrendamientos a familiares, aunque con condiciones.  

En concreto, los inmuebles con rentas especiales en Cataluña no se verían afectados por los topes al alquiler, aun estando situados en zonas tensionadas, si la renta está al menos un 25% por debajo del precio de mercado. En el caso de que sea un ‘descuento’ inferior, sí que habría que aplicar el límite en el siguiente contrato.

De momento, Cataluña ha sido la única autonomía que ha avanzado en el proceso para declarar una zona como mercado residencial tensionado, por lo que habrá que esperar a que otros gobiernos regionales se sumen a esta posibilidad que contempla la Ley de Vivienda, y siempre que la normativa siga en vigor tras la cita con las urnas del próximo 23 de julio.

En qué consiste la declaración de zona residencial tensionada

Una de las principales medidas de la Ley de Vivienda establece el control de los alquileres en aquellas zonas que se declaren tensionadas. Pero esta actuación depende del trabajo, primero de los ayuntamientos, y luego de las CCAA para elaborar un estudio sobre la situación del mercado que se pretende intervenir para elevarlo al Gobierno Central.

Recordamos que esa memoria debía incluir si el mercado se podría declarar tensionado cumpliendo uno de estos desequilibrios evidentes:

a) Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares.

b) Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores a la declaración como área de mercado de vivienda tensionado, un porcentaje de crecimiento acumulado al menos 3% superior al porcentaje de crecimiento acumulado del índice de precios de consumo (IPC) de la CCAA correspondiente.

El trámite seguía con el envío del informe y su resolución a la Secretaría General de Agenda Urbana y Vivienda del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma), que, con carácter trimestral, aprobaría y publicaría la relación de zonas de mercado residencial tensionado. La vigencia de la declaración de un ámbito territorial como zona de mercado residencial tensionado sería de tres años, pudiendo prorrogarse anualmente. Algo que todo parece indicar que no va aplicar casi ninguna CCAA, sobre todo tras los resultados electorales del 28M.