Valorar una casa

El sector inmobiliario ha analizado la situación del mercado de la vivienda en España en el evento organizado por el Panel de precios de la vivienda (preciosdevivienda.es). Los expertos afirman que se observa una escasez de oferta incapaz de dar respuesta a la fuerte demanda, que sigue activa a pesar de la inflación y la subida de los tipos de interés. Los analistas también han destacado que la lentitud para desarrollar suelo impide la construcción de obra nueva, y que faltan cientos de miles de viviendas para equipararse a la demanda existente.

El precio de la vivienda libre subió una media del 7,4% en 2022, registrando así su noveno repunte anual consecutivo y su mayor alza desde 2007, cuando el precio aumentó un 9,8%, según el Índice de Precios de Vivienda (IPV) del Instituto Nacional de Estadística (INE). La subida es consecuencia tanto de la aceleración de los precios de la vivienda de segunda mano como de los pisos nuevos.

El mercado de la vivienda ha empezado 2023 en números rojos. Según los datos de los notarios, en enero han caído de forma generalizada tanto las ventas como el precio medio y la firma de nuevas hipotecas. En concreto, en el primer mes del año se firmaron 44.569 transacciones, un 7,3% menos interanual, mientras que el precio medio de las viviendas vendidas se redujo un 1,7%, hasta quedarse en 1.627 euros/m2, firmando su primer retroceso en casi dos años. En cuanto a los préstamos hipotecarios, la caída alcanzó el 16,1%, con 20.758 operaciones, con todas las CCAA en negativo.

Cuando pensamos en comprar o vender un inmueble, conocer su valor de mercado es básico antes de realizar ningún movimiento. Se trata de la cantidad de dinero que, según las reglas de la oferta y la demanda, pagaría un comprador por un determinado inmueble en un momento concreto. Existen distintos elementos que determinan el valor de mercado de una vivienda, como la capacidad de ahorro de los compradores, la ubicación, la calidad de los servicios de la zona o las características de la vivienda.

El precio de la vivienda usada en España ha registrado una subida del 2% durante el mes de febrero, situándose en 1.960 euros/m2, según el último índice de precios de idealista. Este dato es un 8% más alto que el del mismo mes del año pasado, mientras que se sitúa un 4,5% por debajo del máximo histórico de la vivienda en España, registrado en junio de 2007. El precio en las grandes ciudades se mueve a distinto ritmo, sube un 1,7% en Madrid y apenas un 0,2% en Barcelona.

El pasado ejercicio fue de récord en el mercado inmobiliario, con cifras de compraventas que alcanzaron casi los 650.000 movimientos, lo que implica un crecimiento de un 28% respecto a las transacciones registradas en el 2019 según el INE. Este ligero repunte de las compraventas y la mejora de las previsiones con respecto a la anterior edición del Barómetro Inmobiliario realizado por UCI han hecho que los profesionales inmobiliarios encuestados se muestren más optimistas para el primer trimestre de 2023, destacando que el grado de optimismo de los profesionales sube ligeramente al 7 sobre 10 respecto al 6,8 del pasado informe.

El servicio de estudios de CaixaBank augura un ejercicio complicado para la vivienda, provocados por la ralentización económica y el impacto de la inflación y las subidas de tipos en la capacidad adquisitiva de los hogares. Entre sus previsiones destaca una caída de las compraventas de más de un 25%, un descenso moderado de los precios y una subida de casi cinco puntos del esfuerzo hipotecario, que podría tocar techo en el 38% a mediados de año. También adelanta un descenso del 3% de los costes de construcción y más alzas en las rentas de las viviendas de alquiler. En cuanto a los tipos de interés, ve margen para que el BCE suba otro punto adicional.

Conocer el valor de un inmueble es fundamental cuando se está dispuesto a comprar una vivienda. Los más relevantes son el valor catastral y el valor de mercado. El primero de ellos es un valor administrativo fijado objetivamente para cada inmueble y que se obtiene de la aplicación de los criterios de valoración recogidos en la ponencia de valores del municipio correspondiente. Te explicamos las principales diferencias.

Las agencias inmobiliarias prevén que se mantenga la ralentización en el número de operaciones en el mercado de compraventa, algo que ya afirmaron en el trimestre pasado pese al buen cierre global del año. Además, para este arranque de año anticipan una rebaja en los precios, pero mantienen el nivel de captación de nuevo producto. Según la Encuesta de Sensibilidad Inmobiliaria (ESI) elaborada por idealista, el mercado del alquiler seguirá con una mayor estabilidad en cuanto a precios, operaciones y captación de nuevos pisos.

La compraventa de viviendas registró en 2022 un aumento del 14,7% interanual, hasta un total de 649.494 operaciones, la mayor cifra de transacciones desde 2007, cuando se realizaron más de 775.000 compraventas, según el INE. Y eso que en el último mes del año se produjo un fuerte descenso de las operaciones: en diciembre se contabilizaron 43.370 transacciones, un 10,2% menos que un año antes, con caídas tanto en el mercado de segunda mano como en el de obra nueva. Solo Asturias se libra de los números rojos.

En la recta final de 2022 se produjo una caída prácticamente generalizada de los precios de la vivienda. Según el Colegio de Registradores, entre octubre y diciembre el precio medio de las viviendas vendidas bajó un 0,4% intertrimestral, al situarse en 1.941 euros/m2, arrastrado por el mercado de segunda mano. Solo Andalucía, Aragón, Baleares, Murcia y País Vasco registraron un incremento, mientras que Extremadura, La Rioja y Canarias lideraron los números rojos, con descensos superiores al 5%, y Cataluña y Madrid experimentaron un retroceso superior al promedio nacional La obra nueva, en cambio, se encareció un 2,5%.

El año empezó bajo la sombra de una recesión económica y un fuerte impacto de las subidas de los tipos de interés en el sector inmobiliario. Sin embargo, las previsiones que manejan actualmente firmas como Arcano, BNP Paribas, Merlin, Colonial, Lar o Aedas Homes apuntan a un escenario algo más optimista de lo que esperaba a finales de 2022, gracias a que la inflación está bajando y a que la actividad económica está esquivando la contracción. Aunque todavía hablan de cautela y prevén un ajuste del valor de los inmuebles y de las transacciones, insisten en que hay un miedo injustificado, que la demanda sigue fuerte y que se seguirán cerrando operaciones en los próximos meses.

Hasta 16 capitales españolas han registrado incrementos anuales de los precios de la vivienda usada en venta por encima de la tasa de inflación de enero (5,8%). Santa Cruz de Tenerife (18,7%), Alicante (13,2%) o Valencia (11,4%) son los más destacados, y donde no están ni Madrid (4,9%) ni Barcelona (3%), según el estudio de idealista. Entre otras 50 grandes poblaciones, casi la mitad de los municipios (24) tuvieron subidas de los precios de compraventa más altos que el IPC, como en Marbella (19,9%), Orihuela (18,5%) o Torrevieja (16,1%).

UBS AM asegura en un informe que las valoraciones de los activos a nivel mundial todavía no reflejan el impacto de las subidas de los tipos de interés que están aplicando los bancos centrales y prevé que sigan a la baja al menos hasta finales de este año. Sin embargo, el ajuste podría prolongarse si la situación económica empeora. En cuanto a los sectores, considera que la logística y el residencial registran los fundamentales más sólidos por los actuales desequilibrios entre la oferta y la demanda, aunque recomienda a los inversores diversificar tanto en activos como en mercados.

Los datos de compraventas de viviendas a cierre de 2022 han dado resultados destacados en un año que ha devuelto el número de operaciones a cifras del anterior boom inmobiliario, con casi 720.000 transacciones, el mejor dato nacional desde 2007. En la Comunidad de Madrid (91.222) se han vendido más casas que hace 15 años (pero menos que en 2021), sobre todo de tipo piso, que toca máximos de la serie histórica de notarios en la región. Mientras en Baleares, Canarias y la Comunidad Valenciana nunca se habían visto tanta actividad sobre la vivienda unifamiliar, con subidas del 21% en el archipiélago canario o precios récord en las islas Baleares de 3.551 euros/m2.

Llega el primer balance oficial del mercado residencial en 2022. Según los notarios, durante el año pasado se transaccionaron 719.680 viviendas, un 6,1% más interanual y la mayor cifra en 15 años. Además, se firmaron 355.470 hipotecas, un 2,8% más que en 2021 y el volumen más alto desde 2010, mientras que el precio medio de las unidades vendidas se incrementó en el conjunto del país un 7,2%, hasta quedarse en 1.615 euros/m2. No obstante, tanto las ventas como las hipotecas cayeron a un ritmo interanual de dos dígitos en diciembre.

El sector 'living', que incluye activos como la vivienda de alquiler y las residencias de mayores y estudiantes, salva los muebles a pesar de la incertidumbre. Según los datos de JLL, a los que ha tenido acceso idealista/news, este segmento inmobiliario captó en España más de 4.000 millones de euros en inversión en 2022, un 1% más que el año anterior, hasta batir un nuevo récord. No obstante, la consultora revela que el importe invertido en el último trimestre del ejercicio se desplomó más de un 70% interanual, como consecuencia de factores como las subidas de tipos o la ralentización económica.

El precio de la vivienda usada en España apenas creció durante el mes de enero (0,1%) frente al pasado diciembre, situándose en 1.922 euros/m2, según el índice de precios de idealista. Frente al año pasado, supone un 5,4% de aumento, el segundo mayor incremento de los últimos 12 meses, mientras que se sitúa aún un 6,4% por debajo del máximo histórico, registrado en junio de 2007. Madrid (-0,3%) y Barcelona (-0,2%) registran ligeras bajadas mensuales y moderan su subida anual frente al dato de cierre del año pasado, con un 4,9% y un 3%, respectivamente.

En el tercer trimestre, el crecimiento de los precios se ralentizó hasta el 7,6%, frente al 8% del trimestre anterior. En consecuencia, el crecimiento medio de los precios en 2022 ha sido de alrededor del 7,8%, es decir, solo ligeramente por debajo de la inflación, según la entidad financiera. El impacto de la subida de los tipos de interés continuará este año, lo que enfriará aún más el mercado inmobiliario. Para el conjunto de 2023, ING prevé que los precios de la vivienda suban en torno al 1%.

El CEO de la socimi Merlin Properties alerta de que se va a producir un ajuste en el valor de los inmuebles y que será grande y más rápido que en anteriores crisis, como ya está sucediendo en EEUU o Reino Unido. Clemente cree que en un plazo de entre 18 y 24 meses los precios tocarán suelo, aunque confiesa que “es imposible” saber la intensidad de la caída neta. Aun así, insiste en que la corrección es positiva y que, en su opinión, “es mejor que un activo valga 8 y que sea creíble para el mercado a que valga 10 y no lo sea”.

El mercado de la vivienda vive un año de incertidumbre, pero algunos 'players' del mercado ya se atreven a arrojar algunas predicciones para este ejercicio. Así, CBRE afirma que el número de transacciones total se reducirá en un 29% con respecto a 2022 cuando se cerraron 664.000 transacciones.

En los últimos años, el sector de la vivienda ha pasado por muchas situaciones. Desde la crisis hipotecaria hasta la recesión económica y al actual entorno inflacionario y de crecientes tipos de interés, el mercado inmobiliario se ha vuelto más competitivo que nunca. Uno de los actuales debates en el negocio residencial es la necesidad de promover más vivienda asequible, si bien es un reto “complicado”. “Ahora el contexto no es favorable para la vivienda asequible, hemos perdido una oportunidad de oro para hacerla”, ha explicado Juan Manuel Acosta, director para el sur de Europa de Greystar.

El valor de referencia de Catastro ha cumplido un año y según afirman tanto las agencias inmobiliarias, como tasadoras y abogados fiscalistas ha venido para “inflar” el valor de muchas viviendas compradas. Las inmobiliarias denuncian que este nuevo valor lastra la compra de vivienda por parte de compradores con pocos ahorros y de pequeños inversores que ya no ven tan atractiva la adquisición de una casa para alquilar. Pero también hace poco viables operaciones de venta de parte de la vivienda en caso de divorcios o de una herencia, es decir, en las operaciones de extinción de condominio o división de la cosa común.

A pesar de las fluctuaciones económicas y aún con un pequeño retroceso en la compraventa de viviendas a finales de 2022, el sector inmobiliario se mueve y es estable. Las previsiones de compraventas en el primer trimestre que manejan los expertos pasan por un ajuste en el mercado inmobiliario y, tras algún tiempo con un aumento considerable de compraventa, una reducción de las transacciones.

En el undécimo mes del año se inscribieron en los registros 55.132 compraventas de viviendas en toda España, un 10,8% más que en 2021. Según el INE, es el mejor dato de noviembre de los últimos 15 años. A pesar de la incertidumbre económica, las transacciones acumulan un repunte del 17% en el año, con el mercado de segunda mano como protagonista. En noviembre las operaciones solo caen en Cantabria, Murcia y Baleares.