El mercado de la vivienda vive un año de incertidumbre, pero algunos 'players' del mercado ya se atreven a arrojar algunas predicciones para este ejercicio. Así, CBRE afirma que el número de transacciones total se reducirá en un 29% con respecto a 2022 cuando se cerraron 664.000 transacciones. "Por tipología de vivienda, se reducirá un 4% la obra nueva y un 32% la segunda mano como consecuencia del aumento de los costes de financiación, que a su vez harán elevar la tasa de esfuerzo cerca del 38%, niveles no alcanzados desde 2009", afirman desde la consultora a idealista/news.
De todos modos, CBRE le resta gravedad al asunto y lo plantea como un problema estacional y no coyuntural. "En cuanto al mercado residencial en compraventa se adentrará en una fase de desaceleración en 2023, pero será muy acotada en el tiempo, especialmente en lo que hace referencia al mercado de vivienda nueva, que seguirá dando muestras de un buen dinamismo", aseveran.
Pero esto no quiere decir que la vivienda como tal vaya a sufrir un mal año porque el sector 'living', en el que se enmarca el 'build to rent' sí va a gozar de un gran 2023. En este sentido, CBRE defiende que el 'living' seguirá siendo el foco de la inversión en 2023, respaldado por una previsión de demanda en aumento frente a una limitada oferta existente, mostrándose los productos menos tradicionales cada vez como mayores protagonistas al ofrecer experiencias vitales y alta flexibilidad. Estos productos menos tradicionales lo conforman las residencias de estudiantes, el flex living (coliving y serviced apartments) y el senior living. Mientras en 2019 el volumen de estos sectores representó apena el 22% del total de 'living', en 2022 aunaron más del 51% del total.
La resiliencia de las oficinas
En el segmento de oficinas, los buenos datos del último ejercicio auguran un buen 2023 en el que la polarización ganará aún más protagonismo y se verá un mercado cada vez más complejo para los activos menos actualizados, mientras que los de más alta calidad seguirán incrementando sus rentas. La desaceleración económica que esperamos en 2023 se traducirá en una ligera reducción en las cifras de contratación, tanto en Madrid (en torno a un -5%) como en Barcelona (en torno a un -10%). Este ajuste no pondrá freno a la recuperación posterior a la pandemia, y a medio/largo plazo esperamos ver cómo la contratación se recupera y alcanza cifras ya equilibradas. Las oficinas siguen en pleno proceso de transformación, con las empresas aún tratando de descifrar qué nuevas formas de trabajo son las que mejor satisfacen las expectativas del trabajador y garantizan, a la vez, la mejor respuesta para las necesidades de la propia empresa.
Respecto a hoteles, las perspectivas favorables de cara al turismo el próximo año harán que la demanda hotelera mantenga niveles elevados que mantendrán el interés inversor, con una especial actividad en el segmento de lujo. Tanto es así, que cerca del 30% de las nuevas aperturas será de gama alta (5 estrellas y 5 estrellas GL) y que el 50% del total se concentrará en Madrid, Málaga, Valencia y las Islas. Tendencia que estamos observando a nivel europeo, donde los segmentos Ultra Luxury y Economy son las categorías que más han crecido en margen operativo en Europa entre 2019 y 2022 (5pbs cada uno).
En los tiempos de incertidumbre que vivimos será clave la capacidad de identificar océanos azules. En 2023 jugarán un papel clave algunos sectores emergentes como Education, Healthcare, Agribusiness, Data Centers, Sports, Infrastructure o Life Science entre otros. En el caso concreto de Life Science continuará la tendencia a crear clusters que agrupen empresas de Life Science donde desarrollarse en investigación y con proximidad entre competidores para aumentar de la productividad.
'Prime yields' próximas a su máximo
El endurecimiento de la política monetaria como medida contra la inflación marcó un 2022 tensionado con incrementos significativos del bono soberano español a 10 años. Esto se tradujo en incrementos directos de las 'prime yields' en todos los segmentos, en mayor o menor medida.
De cara a 2023 se espera que se mantenga esta tendencia ascendente si bien a un ritmo menor ya que las mayores correcciones han sido aplicadas en 2022. Se estima que en la mayoría de tipologías de activo ya se ha recorrido más de un 70% del ajuste máximo esperado, o incluso más en algunos sectores ya próximos a su prime yield máxima.
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