UBS prevé una corrección de precios de los inmuebles: "Aún no reflejan las subidas de tipos"

El impacto de las subidas de los tipos de interés que están aplicando los grandes centrales internacionales para frenar la escalada de la inflación y recuperar la estabilidad de precios todavía no ha llegado al mercado inmobiliario.

Esta es una de las lecturas que deja el último informe que ha publicado UBS AM sobre el sector, y en el que desgrana las claves que marcarán el paso al ‘real estate’ en este año de incertidumbre.

Según la gestora del banco de inversión suizo, los activos perderán valor en términos generalizados en los próximos meses y su evolución dependerá de cómo se comporte la economía.

“Hace un año, el mundo aún estaba sumido en la pandemia del covid-19 y acababa de aparecer la variante Ómicron. 12 meses después, la pandemia ha remitido en gran medida, para ser sustituida por una brutal guerra en Ucrania y una inflación que alcanza máximos de varias décadas. Esto ha hecho que los bancos centrales apliquen agresivas subidas de los tipos de interés en 2022, y se esperan más en 2023, junto con una leve recesión de la economía”, sostiene el informe.

Y añade que, en este escenario, “el entorno para el sector inmobiliario parece que será más difícil, con dificultades derivadas tanto de unos tipos de interés más altos como de una economía más débil, lo que afectará a la demanda de los ocupantes”.

Una de las previsiones que maneja UBS AM es que el encarecimiento global del precio del dinero tenga un efecto directo en los inmuebles. “No creemos que los precios reflejen todavía el aumento completo de los tipos de interés. Esperamos una corrección de los precios a medida que el mercado se adapta a unos tipos de interés más altos”, explica el documento.

La gestora argumenta que, a pesar de que los tipos de interés están en máximos desde la gran crisis económica y financiera en la eurozona, EEUU o Reino Unido, “los mercados inmobiliarios tardan tiempo en reflejar plenamente los cambios de la economía, especialmente durante las desaceleraciones”. El motivo es que “los participantes en el mercado deben calcular cuáles deberían ser los precios, lo que se ve dificultado por la incertidumbre sobre la evolución futura de la economía. Compradores y vendedores ajustan gradualmente sus expectativas de precios, y la actividad de las transacciones se ralentiza durante este proceso. Esta es la situación que prevemos para 2023, tras las agresivas subidas de los tipos de interés en 2022, cuando la inflación alcanzó máximos de varias décadas”.

En cuanto a cuánto podría durar el ajuste de precios, UBS calcula que “las valoraciones a nivel global tocarán fondo en la segunda mitad de 2023”, aunque todo dependerá de cómo le vaya a la economía. “Es posible que el ajuste sea más prolongado”, matiza.

La gestora recuerda que “para evaluar cuándo podrían tocar fondo las valoraciones, podemos fijarnos en las crisis pasadas y en el mercado cotizado. En la crisis financiera mundial, por ejemplo, las valoraciones a nivel global tocaron fondo en el cuarto trimestre de 2009, mientras que el PIB de los mercados inmobiliarios mundiales tocó fondo tres trimestres antes, en el primer trimestre de 2009, al igual que los precios de los inmuebles cotizados a nivel global. La recesión de principios de los 90 fue más prolongada, y las valoraciones de EEUU siguieron bajando hasta 1995. Esperamos un descenso moderado del PIB en el primer semestre de 2023 antes de que se reanude el crecimiento”.

Un escenario de oportunidades

Al igual que otros actores del mercado, UBS AM también cree que las bajadas de precios serán una ventana de oportunidad para los inversores. “Aunque no esperamos que se produzcan grandes tensiones en el mercado, sí esperamos que se produzcan algunas. Esto debería permitir a los inversores acceder a activos a precios atractivos. Aquellos inversores que deseen invertir capital ahora, probablemente la mejor estrategia que pueden adoptar es esperar unos meses hasta que se ajusten los precios”.

Lo que también recomienda a los inversores es que diversifiquen su cartera, tanto en países como en tipología de activos.

“Hay dos escuelas de pensamiento para responder a esta pregunta. Una argumentaría que los activos de mayor rentabilidad ofrecen una mayor protección del valor, ya que tienen un diferencial más amplio respecto al aumento de los rendimientos de los bonos y, en algunos casos, el apalancamiento puede seguir siendo positivo. El otro se centraría en los fundamentales y argumentaría que, incluso con un rendimiento de entrada inferior, el potencial de crecimiento de los ingresos a lo largo del periodo de inversión puede mitigar parte de la depreciación del valor derivada de la subida de tipos. Nosotros nos decantaríamos por el segundo argumento”, explica.

Por ejemplo, destaca que sectores como las ciencias de la vida (que incluye por ejemplo los inmuebles relacionados con la sanidad), los alojamientos para estudiantes y la logística “registran fuertes factores estructurales que apoyan el crecimiento de los alquileres”, por lo que serán “los que experimenten una mayor protección del valor”, gracias al actual desajuste que existe en el mercado ante una elevada demanda y una escasa oferta. Y también destaca al sector de la vivienda, del que afirma que, al igual que la logística, tienen “fundamentales positivos” y “seguirán obteniendo mejores resultados, pero sólo por un pequeño margen”.

Por último, la entidad alerta de que la volatilidad se mantendrá elevada a corto plazo, por lo que “podrían surgir operaciones más atractivas, y los inversores deberán mantenerse ágiles”. Y prevé unas perspectivas macroeconómicas históricamente débiles en 2023, y que las economías avanzadas sufrirán una leve recesión.

“Se prevé que su PIB anual crezca sólo un 0,4%, el más débil desde 1982, excluyendo la pandemia y la crisis financiera mundial. La recesión se centrará probablemente en EEUU y Europa, mientras que el crecimiento en los países de Asia-Pacífico (APAC) se ralentiza, pero se mantiene en terreno positivo. La inflación mundial debería haber alcanzado su máximo en el cuarto trimestre de 2022, mientras que los tipos de interés podrían llegar a su tope en el primer semestre de 2023. A partir de entonces, prevemos posibles recortes de tipos en el segundo semestre de 2023, a medida que el discurso se oriente hacia la reactivación del crecimiento”, concluye la gestora.