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El año en que las promotoras regresaron a bolsa… y las socimis marcaron récord

2017 ha marcado un antes y un después en la promoción residencial. Y es que, más allá de la vuelta de las grúas a las grandes ciudades y de las operaciones corporativas que se han llevado a cabo durante los últimos meses, este año ha traído consigo el regreso del negocio a la bolsa.

Por primera vez desde que estalló la burbuja, las promotoras de viviendas han decidido volver al parqué. La primera en romper el hielo fue Neinor Homes, que se estrenó en el mercado de valores el 29 de marzo.

Con una capitalización de 1.300 millones de euros y una cartera superior a 1.200 millones de m2 de suelo, la compañía liderada por Juan Velayos dio el pistoletazo de salida. Hubo que esperar medio año para ver un segundo estreno: el que protagonizó AEDAS Homes el 20 de octubre, con un valor de mercado de casi 1.520 millones de euros y un porfolio de más de 1.300 millones en terrenos.

Ambas promotoras han llegado al mercado con la intención de financiar nuevas compras de suelo en los que posteriormente levantar nuevas viviendas, y lo han hecho con el respaldo de los grandes fondos internacionales, principalmente procedentes de EEUU.

No podemos olvidar que los accionistas mayoritarios de ambas promotoras son extranjeros (el fondo Lone Star en el caso de Neinor y el fondo Castlelake en el de AEDAS), al igual que sucede con otros miembros del sector, como  por Vía Célere (que fue adquirida por Värde Partners a principios de año para fusionarla con la promotora Dos puntos).

Si no hay cambios de última hora, Metrovacesa, controlada actualmente por Santander y BBVA, será la tercera promotora que se vista de largo. Con el visto bueno de la junta de accionistas, el gigante prepara su regreso al parqué para principios de 2018. Un año en el que también podríamos ver el debut de Vía Célere, que ya ha contratado a asesores y bancos de inversión para liderar la operación. Aelca es otra de las promotoras que podrían dar el salto a bolsa en los próximos meses.

A la espera de conocer cuándo debutarán todas ellas y con qué valoración, el mercado ha decidido dejar en tablas a las dos promotoras cotizadas. De momento, Neinor y AEDAS afrontan el futuro inmediato con muchas cosas en común: ambas tienen un potencial alcista del 20%, su valor de mercado supera los 1.400 millones de euros y cuentan en su capital con accionistas de primer nivel. No obstante, entre ellas también hay algunas diferencias: AEDAS, por ejemplo, podría vivir retrasos en el calendario esperado de construcción y venta de viviendas, debido a su exposición al mercado catalán, mientras que los analistas esperan que Neinor alcance velocidad de crucero en 2020, dos años antes que su rival.

Pero si hablamos de sector inmobiliario y de bolsa, las socimis se convierten en una referencia obligada a la hora de hacer el balance del año. Y es que 2017 ha sido hasta la fecha el año en el que se han producido más debuts de estas sociedades de inversión inmobiliaria.

Según los datos oficiales, el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) ha dado luz verde a la incorporación de 17 vehículos, una cifra inédita hasta ahora. Dentro de esa cifra nos hemos encontrado sociedades de todo tipo: algunas con pocos activos y otras con un portfolio milmillonario. Incluso han llegado las socimis de activos alternativos como las residencias de estudiantes. En estas últimas semanas del año todas las miradas están Témpore Socimi, el vehículo de Sareb, que está a la espera de recibir el visto bueno del regulador para empezar a cotizar lo antes posible. Llegará al mercado con más de 1.500 activos en cartera, principalmente viviendas, valorados en unos 175 millones de euros.

El propio MAB ha sido este año protagonista, y no solo por la cantidad de socimis que ha recibido, sino también por el cambio de regulación que ha llevado a cabo. Desde agosto, el mercado obliga a estas sociedades a contar con accionistas minoritarios en su capital para poder estrenarse en bolsa.

2017 también ha sido importante para Colonial, una histórica inmobiliaria que a mediados de año decidió adoptar el régimen de las socimi para beneficiarse de sus incentivos fiscales, convirtiéndose en la segunda referencia del sector español. Solo el gigante Merlin Properties le supera en valor de mercado.

De cara a los próximos meses podría culminarse la fusión entre Colonial y Axiare, una de las socimis más destacadas del mercado continuo. Su unión dispararía el valor de mercado de Colonial hasta igualarlo prácticamente al de Merlin y le permitiría subir puestos en el ranking de los 15 mayores colosos inmobiliarios de Europa.

Para los expertos, se avecina una era de concentración, por lo que no podemos descartar más fusiones y adquisiciones. Fuera de nuestras fronteras, al menos, ya se están produciendo movimientos corporativos de este tipo.

El gigante británico Hammerson, por ejemplo, ha anunciado recientemente la compra de su rival Intu, dueño de la mitad del capital de algunos de los centros comerciales más importantes de España. Su unión creará un coloso con más de 23.000 millones en activos, que le permitirá ser el tercer mayor gigante europeo del ladrillo. Y es que parece que el sector inmobiliario internacional se dirige a un futuro caracterizado por pocos players, pero muy grandes, y con presencia en bolsa.