Miles de alquileres van a cumplir durante este 2024 con los cinco años de vigencia del contrato, donde se incluyen sus prórrogas obligatorias. Serán los primeros tras la modificación del plazo de duración de los contratos de alquiler en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que entró en vigor en marzo de 2019, donde se pasó de los anteriores tres años a los cinco años actuales, siete años en caso de que el arrendador fuera una persona jurídica.
A partir de estos cinco años de vigencia del contrato de alquiler, llega el momento de que arrendador y arrendatario decidan si quieren seguir o, por el contrario, finalizar el acuerdo. Es lo que se conoce como la prórroga tácita, y se deben cumplir una serie de condiciones si se quiere interrumpir el contrato en vigor.
De acuerdo con la LAU, “si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato”.
Por otro lado, los actuales precios de alquiler en el mercado no han parado de subir desde finales de 2021, y el precio medio se encuentra actualmente en 12,6 euros/m2 al mes a cierre de febrero, lo que supone el mayor precio del alquiler en España de la serie histórica, según el último informe de precios de los arrendamientos publicado por idealista. En el último trimestre, el precio ha subido un 5,5% mientras que en el último año se ha producido un incremento del 11,9%. Para un piso tipo de dos habitaciones, el precio medio del alquiler alcanza actualmente los 950 euros al mes en España.
La escasez de oferta de viviendas habitual en el mercado de arrendamiento, y una demanda que lejos de caer, no para de crecer ante las dificultades para poder acceder a la financiación hipotecaria, ha marcado la evolución de los alquileres desde la salida de lo peor de la pandemia.
Y es que los alquileres de temporada siguen aumentando su relevancia en el mercado inmobiliario en detrimento de los arrendamientos permanentes, como consecuencia de las sucesivas políticas que están empujando este fenómeno. En el último trimestre de 2023, el peso de este tipo de alquileres llegó hasta el 11% del mercado, con un incremento de la oferta del 58% interanual, mientras que la oferta de alquileres permanentes se redujo un 15% en el mismo periodo.
Con este panorama, muchos inquilinos se plantean si les conviene seguir en su actual piso de alquiler o buscarse un nuevo arrendamiento. idealista/data, la 'proptech' de idealista, ha cotejado la mediana del precio total de los inmuebles en alquiler a cierre de febrero de 2024 (último dato disponible) en las capitales de provincia y ha calculado la renta que va a pagar a partir de este marzo un contrato de alquiler habitual firmado en marzo de 2019, al que se le han aplicado los correspondientes incrementos anuales, vigentes en la mayoría de contratos, hasta el momento.
La actual oferta de alquileres en el mercado ofrece precios más altos que las rentas renovadas en la mayoría de ciudades
El precio medio de un arrendamiento firmado en marzo de 2019, justo cuando comenzaban a firmarse los primeros contratos con los cinco años de contrato, tras los cambios registrados en la LAU, se encontraba en los 800 euros al mes para un piso tipo de dos habitaciones en España. Tras las sucesivas renovaciones anuales vigentes en contrato, alcanzará ahora sobre los 910 euros de mensualidad.
En la última renovación de marzo, que tocaría hacer ahora, habría que esperar a conocer el dato definitivo de la inflación de febrero, ya que podría cerrar por debajo de este tope del 3% impuesto por el Gobierno para todo 2024. El dato adelantado de la inflación de febrero se ha situado en el 2,8%, y tal y como dice la LAU la actualización de las rentas de alquiler se realiza de manera anual, siempre que conste en el contrato, y cuando el índice que se aplique nunca exceda de la última variación del IPC que esté publicada. Apenas supondrán unos euros de diferencia entre uno y otro índice para los contratos de arrendamiento que renueven este mes de marzo.
A lo largo de estos últimos cinco años, este arrendamiento medio a nivel nacional firmado en marzo de 2019 no registró incrementos muy destacados. De hecho, apenas subió un 0,7% tras el primer año y no se movió en marzo de 2021, cuando el IPC de febrero de ese año cerró en el 0%. Pero pasó todo lo contrario en marzo de 2022. En febrero de 2022, la inflación cerró al 7,6%, su dato más alto de inflación en España en los últimos 36 años en aquel momento, como consecuencia del inicio de la guerra en Ucrania.
En la actualización del contrato en 2023, y la que se produzca ahora en 2024, ya no se ve reflejado el IPC, sino el tope del 2% y del 3% establecido por el Gobierno para mitigar los efectos de la crisis económica provocada por la guerra en Ucrania.
Como se puede apreciar, la diferencia entre un precio y otro a nivel nacional es de unos 40 euros a nivel nacional. Aunque, obviamente, la renta no es el único factor para decidir si es mejor seguir en el mismo piso de alquiler o mudarse. Otros elementos como el espacio, la combinación de transporte con el puesto de trabajo, o lograr encontrar otro piso con mejores características son algunos de los cientos de factores que puede influir en la decisión final.
La situación en las capitales de provincia se encuentra marcada, como hemos comentado anteriormente, por la importante subida de los alquileres en los últimos años ante el fuerte incremento de la demanda y la caída del stock en mercado.
En los grandes mercados, las diferencias entre los precios actuales en la oferta de alquileres y la renta que se ha actualizado a lo largo de estos últimos cinco años pueden variar de los 460 euros de Valencia, los 380 euros de Barcelona o los casi 220 euros de Madrid. Mientras la actual oferta supera los 1.200 euros/mes en Valencia, el precio alquiler tras un lustro se encuentra en los 740 euros/mes, los 1.100 euros en Barcelona o los 1.081 euros al es en Madrid. Y es que encontrar un piso de las mismas características en la capital catalana, ya llega a los 1.490 euros/mes o los 1.300 en Madrid.
Hay otras ciudades con mayores diferencias entre precios de la oferta actual y los alquileres renovados: Girona (más de 600 euros), Vitoria (casi 350 euros) o Segovia (casi 300 euros) presentan las mayores diferencias. En la capital catalana, el alquiler medio se encuentra en 1.200 euros/mes, mientras que, tras este lustro, la renta renovada se queda en menos de 600 euros/mes. En Palma, Alicante, Málaga o Cádiz, la diferencia entre precios actuales y rentas renovadas desde hace cinco años se encuentra en torno a los 250 euros.
En el resto de ciudades, las diferencia se aprietan por debajo de los 150 euros, donde destacan Jaén o Zamora. En ambas ciudades sucede lo contrario que el resto: el precio de la actual oferta de alquileres es más baja que la renta media que se paga por el mismo piso tras estos cinco años de incrementos. En otras capitales, como Huelva, Sevilla, Córdoba, Santander, se encuentran por debajo de la media nacional.
Dudas sobre la renovación anual de los contratos de alquiler
Cabe recordar que, por lo general, la renovación anual de los contratos firmados un mes se realizan con el dato de la inflación del mes anterior, ya que es el último dato oficial publicado antes de la fecha de actualización de contrato.
Volvemos a marzo de 2022, cuando se conoció que el IPC de febrero cerró en el 7,6%. Llegó a ser el dato más alto de inflación en España en los últimos 36 años, y se produjo justo antes del decreto de medidas urgentes para mitigar los efectos económicos de la guerra en Ucrania (conflicto que comenzó en febrero de 2022), que disparó los costes de la energía, los carburantes, las materias primas y los alimentos. En aquellos meses de incertidumbre, la inflación llegó a superar el 10% durante los meses de verano de 2022.
Desde el 31 de marzo de 2022, la actualización anual de las rentas de alquiler de vivienda habitual se encuentran limitadas y ya no están referenciadas al IPC, que es el principal índice de referencia para este tipo de contratos. En 2022 y 2023, el tope máximo de subida fue del 2%, referenciado al Índice de Garantía de la Competitividad (IGC).
El Ejecutivo de Pedro Sánchez fue renovando las medidas para luchar contra el impacto económico de la guerra en Ucrania en junio de 2022, en diciembre de 2022, en junio de 2023 y diciembre de 2023, pero ya dejó la parte de los alquileres a La Ley de Vivienda, que entró en vigor en mayo de 2023.
Así, la Ley de Vivienda establece que los contratos de alquiler vigentes desde el 1 de enero al 31 de diciembre de 2024 que se revisen no podrán incrementar su valor más de un 3%, aunque la persona arrendataria podrá negociar con el arrendador el incremento que se aplicará en esta actualización, siempre que sea un pequeño tenedor. Sin embargo, cuando no exista acuerdo entre ambas partes, la variación anual de la renta no podrá exceder del 3%.
A partir de 2025, habrá un nuevo índice de referencia para la renovación anual de los contratos de alquiler de vivienda habitual, que está elaborando en estos momentos en Instituto Nacional de Estadística (INE).
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