¿Puedo vender mi parte de una casa heredada? Todo lo que debes saber

Heredar una casa puede ser una alegría o un quebradero de cabeza si, por ejemplo, no todos los herederos poseen los mismos intereses. ¿Se puede vender una parte de una vivienda heredada? 

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En este artículo te explicamos cómo debes proceder, qué ocurre cuando existen desacuerdos entre los copropietarios y qué impuestos gravan la operación.

¿Puedo vender mi parte de una vivienda heredada?

Sí, si has heredado una casa junto con otros familiares, puedes vender el porcentaje que te corresponde sin necesidad de vender el inmueble completo.

No obstante, antes de hacerlo debes acreditar tu condición de propietario y respetar los derechos que la ley reconoce al resto de los coherederos.

¿Cómo saber el porcentaje correspondiente?

Para saber qué porcentaje de la casa te corresponde, primero debes revisar el testamento (si lo hay) y la normativa de herencias de tu comunidad autónoma. El reparto depende de si el fallecido tenía hijos, cónyuge o dejó instrucciones en el testamento.

¿Cómo vender parte de una vivienda heredada paso a paso?

Si quieres vender tu parte de la herencia a un tercero o a un hermano, toma nota de los pasos que debes dar:

1. Aceptar la herencia: El primer paso consiste en aceptar formalmente la herencia. Este trámite debe realizarse mediante escritura pública ante notario, donde también se adjudican los bienes heredados y se determina el porcentaje que corresponde a cada heredero.
2. Inscribir la propiedad en el Registro: Aunque en algunos casos no sea obligatorio, inscribir la adjudicación de la herencia en el Registro de la Propiedad ofrece mayor seguridad jurídica y facilita cualquier futura operación de compraventa. Además, la inscripción permite acreditar de forma oficial quiénes son los propietarios del inmueble y cuál es la cuota de cada uno.
3. Comunicar la venta al resto de herederos: Antes de vender tu parte a un tercero, se la tienes que ofrecer a los demás copropietarios. La legislación reconoce a los coherederos un derecho de adquisición preferente.
4. Encontrar un comprador: Si ninguno de los demás herederos está interesado en adquirir tu participación, podrás venderla a otra persona. Eso sí, encontrar comprador para una cuota indivisa suele resultar más complicado.
5. Firmar la compraventa: Una vez alcanzado un acuerdo, la operación se formaliza mediante escritura pública ante notario. Posteriormente, el comprador podrá inscribir su adquisición en el Registro de la Propiedad.

Impuestos y gastos por vender parte de una casa heredada

La venta de una parte de la casa heredada está gravada con varios impuestos:

• Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF): Hay que declarar en la renta la ganancia patrimonial que se produzca. Esta se calcula restando al precio de venta el valor de adquisición (el valor que se adjudicó a tu parte en la herencia, más los gastos asociados).
• Plusvalía municipal (IIVTNU): Tiene que abonarse en el ayuntamiento donde se ubica el inmueble. Su importe depende de diversos factores, como el valor catastral del suelo, el período transcurrido entre la adquisición por herencia y la venta, y la normativa municipal aplicable.
• Impuesto de Sucesiones (si no se liquidó): Antes de vender el inmueble o la participación heredada, es necesario haber liquidado el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, cuya regulación y bonificaciones varían según la comunidad autónoma. Además, la aceptación y adjudicación de la herencia deben haberse inscrito en el Registro de la Propiedad para que la transmisión pueda formalizarse correctamente.
• Gastos de notaría y Registro de la Propiedad según lo que acuerden las partes.

Consejos antes de vender parte de una propiedad heredada

Antes de tomar una decisión, conviene seguir algunas recomendaciones que pueden ahorrar tiempo, dinero y conflictos familiares:

• Formaliza correctamente la aceptación y adjudicación de la herencia.
• Intenta alcanzar un acuerdo amistoso con el resto de herederos.
• Evalúa la fiscalidad de la operación para evitar sorpresas.
• Valora el inmueble de forma objetiva antes de fijar un precio de venta.
• En herencias, siempre es recomendable solicitar asesoramiento a abogados expertos en la materia.