Los municipios vascos de Mondragón, Pasaia y Zestoa se suman a la lista de zonas tensionadas

El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana ha publicado este 27 de abril en el Boletín Oficial del Estado (BOE) la declaración de los municipios vascos de Arrasate/Mondragón, Pasaia y Zestoa, todos ubicados en la provincia de Guipúzcoa, como zonas de mercado residencial tensionado, lo que permitirá a estos municipios limitar los precios del alquiler.

País Vasco cuenta ya con más de 40 municipios declarados zonas de mercado residencial tensionado, incluyendo las ciudades de Bilbao, San Sebastián y Vitoria, y localidades como Getxo, Basauri, Ermua, Zarautz, Hernani y Zumaia, entre otras, a las que se suman ahora Arrasate/Mondragón, Pasaia y Zestoa.

La resolución publicada en el BOE surtirá efectos desde este martes, 28 de abril, y estará vigente durante tres años.

La declaración de una población como zona de mercado residencial tensionado está contemplada en el artículo 18 de la Ley de Vivienda, e implica que los precios de los alquileres estarán sujetos a una serie de restricciones.

Actualmente, la oferta de viviendas en alquiler es muy limitada en estos tres nuevos mercados tensionados vascos. En Mondragón apenas hay cinco inmuebles disponibles en idealista, con un precio medio de 11,89 euros/m2/mes; mientras que en Pasaia solo hay tres unidades, con un promedio de 18,62 euros/m2/mes. En Zestoa solo hay una vivienda disponible para alquilar, a un precio de 13,46 euros/m2/mes. 

Más de 300 mercados tensionados en España

Actualmente hay en España más de 300 municipios que han sido declarados mercados tensionados en vivienda. Cataluña fue la primera autonomía que aplicó la medida estrella de la Ley de Vivienda, que permite topar el precio de los alquileres. Entre marzo y octubre de 2024, un total de 271 municipios catalanes son zonas tensionadas.

Ya en 2025, siguieron sus pasos más de una treintena de localidades de País Vasco y Navarra, junto con A Coruña. 

El municipio de Rentería (Guipúzcoa) fue el primero en ser declarado mercado tensionado el 31 de enero del año pasado. 

Ya el 1 de mayo les llegó el turno a Lasarte-Oria (Guipúzcoa), Zumaya (Guipúzcoa), Irún (Guipúzcoa) y Baracaldo (Vizcaya), mientras que la siguiente ‘tanda’ de municipios fue el 29 de julio, con la declaración oficial de San Sebastián, Galdácano (Vizcaya), A Coruña y 21 municipios de Navarra, como Pamplona, Tudela, Tafalla, Ansoáin, Alsasua, Huarte, Berrioplano, San Adrián o Peralta.

El pasado mes de febrero, se unieron oficialmente a la lista tres nuevas localidades vascas: Hernani, Lezo y Tolosa, todas ellas de Guipúzcoa. Y en las próximas semanas se sumará también Santiago de Compostela, después de que la Xunta de Galicia haya declarado a la ciudad zona tensionada. 

La declaración de una población como zona de mercado residencial tensionado viene recogida en el artículo 18 de la Ley de Vivienda, e implica que los precios de los alquileres estarán sujetos a una serie de restricciones:

• En nuevos contratos a nuevos inquilinos de pequeños propietarios, el precio se limitará a la renta del contrato anterior (subida el porcentaje que marque el índice de precios que publique el INE).
• Si la vivienda en alquiler pertenece a un gran tenedor, el preció tendrá que establecerse a partir del Índice de Referencia de Precios que publica el MIVAU. Lo mismo ocurre si la vivienda no se alquila desde hace cinco años, nunca se ha arrendado o estaba vacía, fuera de un gran tenedor o pequeño propietario.
• Posibilidad de una prórroga extraordinaria para los inquilinos que tengan contrato en vigor tras la finalización del mismo por un periodo máximo de tres años, en los mismos términos y condiciones del contrato en vigor.
• Se considera gran tenedor a aquellos titulares de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial, frente a los 10 inmuebles de las zonas que no están catalogadas como tensionadas.
• Se otorgarán también incentivos fiscales para el alquiler de larga duración en las zonas tensionadas. Existen bonificaciones en el IRPF de entre el 50 y el 90%.
• Para los contratos en vigor en zonas tensionadas, la actualización anual de los contratos seguirá lo que marca la Ley de Vivienda para todo el territorio nacional. Los contratos firmados tras esta ley (mayo 2023) renovarán en base al nuevo Índice IRAV que publica el INE. Para los contratos firmados antes de esta ley, de forma general se actualizará la renta según la inflación (IPC).

Unos resultados controvertidos

Desde que se aplicaron por primera vez los topes de los alquileres en Cataluña, en marzo de 2024, lo que más destaca de la intervención en el mercado del alquiler es la enorme pérdida de la oferta de arrendamientos de larga duración, para trasladarse en su mayoría al alquiler temporal, mientras la demanda no ha cesado de crecer en las principales ciudades de Cataluña, según un estudio de idealista. Lo único que han logrado las zonas tensionadas es reducir la evolución de los precios por debajo de la media nacional.

La lectura que dejan los datos oficiales también es negativa. Según los últimos publicados por el Servicio de Estudios y Documentación de Vivienda de la Generalitat de Catalunya, basados en las fianzas de los alquileres depositadas en el Institut Català del Sòl (Incasòl), la renta media ha marcado máximos de la serie históroca en el conjunto de la autonomía -incluyendo zonas tensionadas y no tensionadas-, está en récord en municipios como Lleida, Mataró, Sant Boi de Llobregat y Rubí, y ha registrado unos niveles inéditos en Barcelona si miramos la renta por m2. También está bajando con fuerza la firma de nuevos contratos, mientras que en la capital catalana se está reduciendo la superficie media de las viviendas alquiladas. 

Algo similar sucede en Navarra. Como muestra el último informe publicado por el Observatorio de Vivienda de Navarra, basándose en los datos del Registro de Contratos de Arrendamiento de Vivienda de Navarra (RECA), las rentas no solo están bajando en las zonas tensionadas, sino también en las zonas no tensionadas, el precio del m2 apenas varía y las viviendas que se alquilan cada vez son de menor tamaño. Además, la comparativa trimestral muestra un desploma del 44% de los contratos, mientras los alquileres temporales tienen más peso, en detrimento de los de larga duración. 

La tendencia se hace patente también en A Coruña, donde la entrada en vigor del control de las rentas ha provocado una caída del 70% de la firma de contratos, según el Observatorio de la Vivienda de Galicia. Los precios, por su parte, muestran una bajada, aunque el organismo no ofrece datos sobre la superficie media de los inmuebles arrendados. En el caso de la renta por m2, la estadística muestra una estabilización.