Obra nueva

La escasez de vivienda no solo está afectando a la clase media, sino que se está extendiendo al segmento del alto 'standing'. Según afirman el fondo Orion Capital y la firma de inversión y promoción inmobiliaria Impar Capital, hay escasez de proyectos de obra nueva de lujo ante una demanda que sigue al alza y que "enseguida absorbe la oferta", sobre todo en zonas como la Costa del Sol o Madrid. Proponen impulsar la rehabilitaciones de inmuebles históricos para corregir los desequilibrios y, a la vez, recuperar el patrimonio con más valor.

La promotora Longline Capital lanza sus dos nuevos proyectos residenciales: unas promociones 'boutique' en Málaga con viviendas de diferentes tipologías frente al mar que ya están a la venta y en las que la invertirá un total de 14 millones de euros. Bautizadas como Finca Avignon y Pacífico Residences, incluyen pisos desde un dormitorio hasta villas pareadas de unos 250 m2, todos con pisicina privada. Los precios de venta parten desde los 305.000 euros para las unidades más pequeñas y rondan los 2 millones más las más exclusivas.

Neinor Homes acumula más de 190 millones de euros invertidos en varias promociones de viviendas en Alovera (Guadalajara), donde acaba de lanzar nuevas fases, en respuesta a la creciente escasez de obra nueva en Madrid y la acogida que han tenido las anteriores fases. Además, la promotora prepara tres nuevos proyectos que añadirán otras 500 viviendas, incluyendo opciones para alquiler y vivienda protegida, y dispone de suelo para desarrollar más de 1.400 viviendas adicionales.

La promotora Aedas Homes, que está en el foco mediático inmobiliario por la OPA lanzada por parte de Neinor Homes, ha anunciado una inversión de 30 millones de euros para levantar un proyecto residencial de 137 viviendas en el municipio alicantino de El Veger, concretamente entre las playas de Les Deveses y La Almadraba. La promoción, que ha sido bautizada como ‘Edenia’, ya se encuentra publicada en idealista con unos precios que oscilan entre los 230.000 y 470.000 euros.

El precio de la vivienda no para de subir. La falta de stock de casas tanto en venta como en alquiler lleva años disparando los precios y algunos (los que pueden plantearse comprar) se preguntan: qué es más caro, ¿comprar obra nueva o vivienda usada? Según un estudio de Tinsa, el precio medio del m2 en obra nueva alcanzó los 2.528 euros, frente a los 1.750 euros registrados en el mercado de segunda mano, lo que representa una diferencia del 44%. Y los precios más altos en vivienda nueva se encuentran en Barcelona, San Sebastián, Madrid, Bilbao y Palma, así como en municipios menos poblados como Marbella y Benidorm

La Entidad Pública Empresarial de Suelo, Sepes, adscrita al Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU), ha licitado los proyectos de edificación de 1.092 viviendas en 12 actuaciones residenciales por todo el país, a las que se suman las 596 ya licitadas, llegando hasta un total de 1.664 viviendas. Las principales actuaciones se encuentran a Ca n'Escandell (Baleares), con 362 unidades; El Prado (Extremadura), con 235, y en Remate de las Cañas (Castilla-La Mancha), con 153 viviendas. El Ministerio ha señalado que estas viviendas serán asequibles y protegidas pasando a formar parte del parque estatal de vivienda.

La Asociación Española de Consultoría Inmobiliaria (ACI) afirma en un estudio que "España se enfrenta a un desajuste estructural que compromete el equilibrio de su mercado residencial", como consecuencia de que se producen menos viviendas que nuevos hogares. Según sus datos, en los últimos cinco años el déficit ronda las 350.000 unidades, aunque hay zonas que rompen con ese patrón: 15 provincias, encabezadas por Asturias y Guipúzcoa, y las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla registran un saldo positivo, gracias a factores como "una mayor agilidad de los desarrollos urbanísticos y un dinamismo creciente del sector promotor local"

Aunque de forma ralentizada porque hace falta construir todavía muchas viviendas para llegar a la demanda de la población, Cataluña se posiciona como uno de los mercados inmobiliarios más dinámicos del país en lo que a vivienda de obra nueva se refiere. Y hay zonas que explosionan más que otras.

Si de entre todas las tipologías de inmuebles de obra nueva hay unos que destacan sobre el resto, estos son los áticos y dúplex.

Aedas Homes da el pistoletazo de salida a la construcción de Oase, la mayor promoción residencial de madera en Canarias y el primer proyecto de obra nueva en la zona turística de Meloneras en las últimas dos décadas.Según ha anunciado la promotora, ya han empezado los trabajos de este proyecto, que

La construcción de vivienda en la provincia de Alicante ha empezado 2025 con sus mejores cifras desde 2008. Según las estadísticas de visados del Colegio Oficial de la Arquitectura Técnica de Alicante (COATA), en el primer trimestre del año se iniciaron 2.727 viviendas en la provincia, un 49% más que en los últimos tres meses de 2024 y un 53% más interanual. Se trata del mejor dato en un primer trimestre de los últimos 17 años. Desde el COATA afirman que este repunte se debe a que "el mercado está reaccionando a la presión de la demanda aumentando el nivel de actividad".

La promotora capitaneada por David Martínez ha entregado 5.211 viviendas en su último ejercicio fiscal, que finalizó el 31 de marzo, con un aumento del 77% respecto al año anterior. Esta cifra incluye tanto el desarrollo de promociones propias como para terceros y se dividen en 2.640 unidades destinadas a la venta y en otras 2.571 destinadas a 'build to rent' (alquiler), la mayoría de ellas enmarcadas en el Plan Vive de la Comunidad de Madrid. La compañía asegura que esta cifra le ha permitido volver a ingresar más de 1.000 millones de euros y que tiene suelo para desarrollar más de 20.000 viviendas adicionales.

Las seis grandes constructoras de Reino Unido (Barratt Redrow, Bellway, Berkeley Group Holdings, Persimmon, Taylor Wimpey y Vistry Group), que representan en torno al 30% de todas las viviendas nuevas construidas desde 2020, han anunciado que prevén levantar 65.000 unidades durante este 2025, un dato que podría disminuir el próximo año si se lleva a cabo el nuevo impuesto de seguridad en la construcción. A partir de 2026, este gravamen obligaría a las promotoras a pagar el coste de las reparaciones por defectos de obra, y alejaría el objetivo del Gobierno británico de 300.000 casas nuevas al año.

Conservar todos los justificantes y facturas de la obra o reforma realizada no es garantía alguna frente a Hacienda. Prueba de ello es la situación que afecta a miles de contribuyentes, y que comenta el abogado José María Salcedo, socio director de Salcedo Tax Litigation. Conservar todos los justificantes y facturas de la obra o reforma realizada en la vivienda no es garantía alguna frente a Hacienda. Porque para el fisco no toda la reforma realizada, sino sólo algunos gastos, es susceptible de incrementar el valor de adquisición y reducir la ganancia patrimonial en el IRPF. Al final, el contribuyente se ve obligado a acudir a los tribunales.

Los costes directos de construcción en el ámbito residencial han dejado atrás la reciente estabilidad y han registrado un incremento del 4,2% al cierre de 2024, según el Índice de Costes Directos de Construcción de ACR, que se posicionó en 175,86 puntos.

Las compraventas de viviendas de obra nueva han arrancado el año como las protagonistas del mercado.

En una entrevista con Daniel Mayans, responsable de FREO en España, el directivo afirma que quieren invertir 250 millones de euros y apunta al sector residencial en venta y en alquiler como principales focos de inversión. La estrategia incluye el desarrollo de proyectos en principales ciudades españolas como Madrid y Valencia, adaptándose a tendencias como el 'flex living' y el 'build to rent'. Mayans también destaca la relevancia de las prácticas sostenibles y el cumplimiento regulatorio en sus inversiones dentro de un entorno de mercado dinámico y competitivo.

A la hora de vender una vivienda uno de los problemas que habitualmente se plantean es que no se conservan los justificantes de las obras de inversión y mejora realizadas a lo largo de los años. José Maía Salcedo, socio director de Salcedo Tax Litigation, señala que dichas obras, debidamente acreditadas, podrían utilizarse para incrementar el valor de adquisición del inmueble y reducir la ganancia patrimonial en el IRPF. Pero si no se conservan los justificantes es difícil que Hacienda admita tales gastos.

El precio medio de la vivienda de nueva construcción en España ha alcanzado los 3.028 euros/m2 a cierre de 2024, lo que supone la cifra más elevada de toda la serie histórica, superando los máximos alcanzados en la burbuja inmobiliaria, según el análisis de Sociedad de Tasación. Barcelona (5.449 euros/m2), Madrid (4.673 euros/m2), San Sebastián (4.512 euros/m2), Palma (2.802 euros/m2) o Málaga (2.435 euros/m2) han marcado también precios récord en la obra nueva. La tasadora prevé que las operaciones de compraventa continúen creciendo al 1%-2% en 2025, lo que se traduce en unas cifras cercanas a 650.000 operaciones.

Córdoba avanza en su desarrollo urbanístico con un nuevo enclave residencial al oeste de la ciudad, abarcando los barrios de Huerta Santa Isabel, Ciudad de Poniente y Turruñuelos. La consejera de Vivienda de la Junta de Andalucía, Rocío Díaz, ha visitado la fase 04 de Huerta Santa Isabel, la cual contempla la construcción de 3.663 viviendas, con 1.994 protegidas. Esta etapa, con un 25% de ejecución, ha supuesto una inversión de 32 millones de euros, de los cuales 17 millones son aportados por fondos públicos. Paralelamente, fases anteriores han ido transformando la zona, como el sector O3 con 2.800 viviendas. Ciudad Jardín de Poniente y Turruñuelos también están en plena expansión, sumando cerca de 3.636 y 1.236 viviendas, respectivamente.

Premier refuerza su apuesta por Madrid para lanzar nuevos proyectos residenciales. La promotora de la multinacional francesa Grupo Bassac ha anunciado la compra de unos terrenos en el barrio de Valdecarros, donde prevé invertir 25 millones de euros para levantar tres promociones de obra nueva que sumarán una superficie de 6.420 m2 y más de 230 viviendas, así como locales comerciales. Los pisos tendrán entre dos y cuatro dormitorios, todos con terraza.

En diciembre de 2024, se vendieron 683.000 viviendas de obra nueva en Estados Unidos, lo que marca un aumento interanual del 2,5% respecto a las 666.000 del año anterior y destaca un crecimiento sostenido en el sector por segundo año consecutivo, según el Departamento de Comercio. Aunque las ventas alcanzaron su máximo histórico en diciembre de 2005 (casi 1,3 millones de unidades), cayeron a 306.000 unidades en 2011. Desde entonces, el mercado ha recuperado impulso, a pesar de las dificultades durante la pandemia. En diciembre, el precio medio de estas viviendas fue de 427.000 dólares, un incremento del 2,1% anual. Los analistas atribuyen este crecimiento a la baja oferta de viviendas existentes y a incentivos de las constructoras.

El el barrio madrileño de Arturo Soria, concretamente en el número 17 de la calle José Silva, la promotora Orinoquia construye un proyecto residencial de seis plantas que incluirá 18 apartamentos de lujo de dos y tres dormitorios. La compañía inmobiliaria, que ha anunciado que la mitad de los pisos ya han sido vendidos, espera que este complejo esté listo para octubre de2025. Las viviendas contarán con un espacio de entre 80 y 140 m2 y los precios oscilan entre los 652.000 y 1,2 millones de euros. Las zonas comunes incluirán un gimnasio completamente equipado, una piscina privada y 630 m2 de zonas ajardinadas.

Los últimos datos publicados por la ONS (Oficina de Estadísticas Nacionales de Reino Unido) señalan que el precio de la vivienda de obra nueva ha aumentado un 20,5% entre los meses de marzo y julio, situándose de media en las 424.600 libras (512.300 euros al cambio actual). Sin embargo, el precio de la vivienda usada aumentó un 3,3% en ese mismo periodo de tiempo, situándose de media en 283.000 libras (340.000 euros), lo que demuestra una diferencia más que considerable. Los expertos de Capital Economics creen que este dato es un "espejismo estadístico" debido al tamaño de la muestra.