Obra nueva

El número de viviendas terminadas en Estados Unidos durante el mes de julio se situó en 1,415 millones. Dato que ha aumentado con respecto al mes anterior, pero que refleja una caída drástica con respecto al tercer trimestre de 2024, cuando se llegaron a alcanzar los 1,750 millones de inmuebles terminados, tal y como demuestra esta imagen publicada por el blog estadounidense 'Zero Hedge', que utiliza datos de 'Bloomberg'.

El sector inmobiliario sigue en plena ebullición, especialmente en lo que respecta a las viviendas de obra nueva. Los últimos datos de la tasadora Tinsa sitúan el precio medio nacional en 2.528 euros/m2, un 7,6% por encima del año pasado. Sin embargo, el promedio es muy superior en comunidades como Baleares, Madrid y Cataluña, mientras que en Extremadura, Castilla-La Mancha o Murcia, los precios son más accesibles.

En Bellaterra, una de las zonas residenciales más cotizadas de la comarca catalana del Vallès Occidental, se abre paso un nuevo proyecto inmobiliario de la mano de la boutique inmobiliaria Nuvo Barcelona una promoción de chalets exclusivos que ya están a la venta.Bautizada como Can Llobet, contempla

Según los datos publicados por la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios de Estados Unidos (NAR por sus siglas en inglés), el precio medio de una vivienda usada en el país norteamericano se situó en 422.400 dólares (362.280 euros al cambio actual) durante el mes de septiembre, es decir, 18.600 dólares (16.000 euros) más que el valor de una vivienda de obra nueva, la diferencia más alta desde que hay registros.

El mercado de obra nueva sigue al alza, sobre todo en el área metropolitana de las grandes ciudades. En Madrid, Parla lidera el incremento de precios (+19,5%), seguida por Alcobendas (+15,8%) y Alcorcón (+14,5%). Por otro lado, en Barcelona, Castelldefels destaca con un fuerte aumento (+24,5%), por delante de Manresa (+16,2%) y Santa Coloma de Gramenet (+12,5%). Aun así, los precios de la obra nueva en la capital y en la ciudad condal rozan los 5.000 euros/m2, manteniéndose como referentes del mercado.

Como si de una película de Tom Cruise se tratase. Los interesados en comprar una vivienda de obra nueva en las costas españolas se enfrentan a una auténtica misión imposible, debido al auge de precios al que se han visto sometidas estas nuevas construcciones. El precio medio en España creció un 7,6% interanual en 2024, sin embargo, en zonas donde la demanda es muy alta ha subido más del 20%. Vigo lidera el ranking con un incremento del 25%, seguida de Castelldefels (Barcelona) y Málaga, donde el valor de estos inmuebles ha aumentado un 24,4% y 24,5%, respectivamente, según datos de Tinsa.

En un mercado inmobiliario cada vez más competitivo y diversificado, la preferencia de los españoles por la vivienda de obra nueva sigue consolidándose como una de las tendencias más marcadas. Sin embargo, este deseo se está volviendo una misión casi imposible. El valor medio de uno de estos inmuebles se situó en 2.528 euros/m2 durante 2024, lo que significa un incremento interanual del 7,6%, según Tinsa. No obstante, esta cifra aumenta según la zona, como es caso de Málaga (+24,4%), Islas Baleares (19,8%), Madrid (+15,7%) y Cantabria (15,7%), las cuatro regiones donde más se ha encarecido.

La escasez de vivienda no solo está afectando a la clase media, sino que se está extendiendo al segmento del alto 'standing'. Según afirman el fondo Orion Capital y la firma de inversión y promoción inmobiliaria Impar Capital, hay escasez de proyectos de obra nueva de lujo ante una demanda que sigue al alza y que "enseguida absorbe la oferta", sobre todo en zonas como la Costa del Sol o Madrid. Proponen impulsar la rehabilitaciones de inmuebles históricos para corregir los desequilibrios y, a la vez, recuperar el patrimonio con más valor.

La promotora Longline Capital lanza sus dos nuevos proyectos residenciales: unas promociones 'boutique' en Málaga con viviendas de diferentes tipologías frente al mar que ya están a la venta y en las que la invertirá un total de 14 millones de euros. Bautizadas como Finca Avignon y Pacífico Residences, incluyen pisos desde un dormitorio hasta villas pareadas de unos 250 m2, todos con pisicina privada. Los precios de venta parten desde los 305.000 euros para las unidades más pequeñas y rondan los 2 millones más las más exclusivas.

Neinor Homes acumula más de 190 millones de euros invertidos en varias promociones de viviendas en Alovera (Guadalajara), donde acaba de lanzar nuevas fases, en respuesta a la creciente escasez de obra nueva en Madrid y la acogida que han tenido las anteriores fases. Además, la promotora prepara tres nuevos proyectos que añadirán otras 500 viviendas, incluyendo opciones para alquiler y vivienda protegida, y dispone de suelo para desarrollar más de 1.400 viviendas adicionales.

La promotora Aedas Homes, que está en el foco mediático inmobiliario por la OPA lanzada por parte de Neinor Homes, ha anunciado una inversión de 30 millones de euros para levantar un proyecto residencial de 137 viviendas en el municipio alicantino de El Veger, concretamente entre las playas de Les Deveses y La Almadraba. La promoción, que ha sido bautizada como ‘Edenia’, ya se encuentra publicada en idealista con unos precios que oscilan entre los 230.000 y 470.000 euros.

El precio de la vivienda no para de subir. La falta de stock de casas tanto en venta como en alquiler lleva años disparando los precios y algunos (los que pueden plantearse comprar) se preguntan: qué es más caro, ¿comprar obra nueva o vivienda usada? Según un estudio de Tinsa, el precio medio del m2 en obra nueva alcanzó los 2.528 euros, frente a los 1.750 euros registrados en el mercado de segunda mano, lo que representa una diferencia del 44%. Y los precios más altos en vivienda nueva se encuentran en Barcelona, San Sebastián, Madrid, Bilbao y Palma, así como en municipios menos poblados como Marbella y Benidorm

La Entidad Pública Empresarial de Suelo, Sepes, adscrita al Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU), ha licitado los proyectos de edificación de 1.092 viviendas en 12 actuaciones residenciales por todo el país, a las que se suman las 596 ya licitadas, llegando hasta un total de 1.664 viviendas. Las principales actuaciones se encuentran a Ca n'Escandell (Baleares), con 362 unidades; El Prado (Extremadura), con 235, y en Remate de las Cañas (Castilla-La Mancha), con 153 viviendas. El Ministerio ha señalado que estas viviendas serán asequibles y protegidas pasando a formar parte del parque estatal de vivienda.

La Asociación Española de Consultoría Inmobiliaria (ACI) afirma en un estudio que "España se enfrenta a un desajuste estructural que compromete el equilibrio de su mercado residencial", como consecuencia de que se producen menos viviendas que nuevos hogares. Según sus datos, en los últimos cinco años el déficit ronda las 350.000 unidades, aunque hay zonas que rompen con ese patrón: 15 provincias, encabezadas por Asturias y Guipúzcoa, y las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla registran un saldo positivo, gracias a factores como "una mayor agilidad de los desarrollos urbanísticos y un dinamismo creciente del sector promotor local"

Aunque de forma ralentizada porque hace falta construir todavía muchas viviendas para llegar a la demanda de la población, Cataluña se posiciona como uno de los mercados inmobiliarios más dinámicos del país en lo que a vivienda de obra nueva se refiere. Y hay zonas que explosionan más que otras.

Si de entre todas las tipologías de inmuebles de obra nueva hay unos que destacan sobre el resto, estos son los áticos y dúplex.

Aedas Homes da el pistoletazo de salida a la construcción de Oase, la mayor promoción residencial de madera en Canarias y el primer proyecto de obra nueva en la zona turística de Meloneras en las últimas dos décadas.Según ha anunciado la promotora, ya han empezado los trabajos de este proyecto, que

La construcción de vivienda en la provincia de Alicante ha empezado 2025 con sus mejores cifras desde 2008. Según las estadísticas de visados del Colegio Oficial de la Arquitectura Técnica de Alicante (COATA), en el primer trimestre del año se iniciaron 2.727 viviendas en la provincia, un 49% más que en los últimos tres meses de 2024 y un 53% más interanual. Se trata del mejor dato en un primer trimestre de los últimos 17 años. Desde el COATA afirman que este repunte se debe a que "el mercado está reaccionando a la presión de la demanda aumentando el nivel de actividad".

La promotora capitaneada por David Martínez ha entregado 5.211 viviendas en su último ejercicio fiscal, que finalizó el 31 de marzo, con un aumento del 77% respecto al año anterior. Esta cifra incluye tanto el desarrollo de promociones propias como para terceros y se dividen en 2.640 unidades destinadas a la venta y en otras 2.571 destinadas a 'build to rent' (alquiler), la mayoría de ellas enmarcadas en el Plan Vive de la Comunidad de Madrid. La compañía asegura que esta cifra le ha permitido volver a ingresar más de 1.000 millones de euros y que tiene suelo para desarrollar más de 20.000 viviendas adicionales.

Las seis grandes constructoras de Reino Unido (Barratt Redrow, Bellway, Berkeley Group Holdings, Persimmon, Taylor Wimpey y Vistry Group), que representan en torno al 30% de todas las viviendas nuevas construidas desde 2020, han anunciado que prevén levantar 65.000 unidades durante este 2025, un dato que podría disminuir el próximo año si se lleva a cabo el nuevo impuesto de seguridad en la construcción. A partir de 2026, este gravamen obligaría a las promotoras a pagar el coste de las reparaciones por defectos de obra, y alejaría el objetivo del Gobierno británico de 300.000 casas nuevas al año.

Conservar todos los justificantes y facturas de la obra o reforma realizada no es garantía alguna frente a Hacienda. Prueba de ello es la situación que afecta a miles de contribuyentes, y que comenta el abogado José María Salcedo, socio director de Salcedo Tax Litigation. Conservar todos los justificantes y facturas de la obra o reforma realizada en la vivienda no es garantía alguna frente a Hacienda. Porque para el fisco no toda la reforma realizada, sino sólo algunos gastos, es susceptible de incrementar el valor de adquisición y reducir la ganancia patrimonial en el IRPF. Al final, el contribuyente se ve obligado a acudir a los tribunales.

Los costes directos de construcción en el ámbito residencial han dejado atrás la reciente estabilidad y han registrado un incremento del 4,2% al cierre de 2024, según el Índice de Costes Directos de Construcción de ACR, que se posicionó en 175,86 puntos.

Las compraventas de viviendas de obra nueva han arrancado el año como las protagonistas del mercado.

En una entrevista con Daniel Mayans, responsable de FREO en España, el directivo afirma que quieren invertir 250 millones de euros y apunta al sector residencial en venta y en alquiler como principales focos de inversión. La estrategia incluye el desarrollo de proyectos en principales ciudades españolas como Madrid y Valencia, adaptándose a tendencias como el 'flex living' y el 'build to rent'. Mayans también destaca la relevancia de las prácticas sostenibles y el cumplimiento regulatorio en sus inversiones dentro de un entorno de mercado dinámico y competitivo.

A la hora de vender una vivienda uno de los problemas que habitualmente se plantean es que no se conservan los justificantes de las obras de inversión y mejora realizadas a lo largo de los años. José Maía Salcedo, socio director de Salcedo Tax Litigation, señala que dichas obras, debidamente acreditadas, podrían utilizarse para incrementar el valor de adquisición del inmueble y reducir la ganancia patrimonial en el IRPF. Pero si no se conservan los justificantes es difícil que Hacienda admita tales gastos.