FREO: "Pensamos invertir en vivienda de obra nueva para la venta y para el alquiler"

En una entrevista con Daniel Mayans, responsable de FREO en España, el directivo afirma que quieren invertir 250 millones de euros y apunta al sector residencial en venta y en alquiler como principales focos de inversión. La estrategia incluye el desarrollo de proyectos en principales ciudades españolas como Madrid y Valencia, adaptándose a tendencias como el 'flex living' y el 'build to rent'. Mayans también destaca la relevancia de las prácticas sostenibles y el cumplimiento regulatorio en sus inversiones dentro de un entorno de mercado dinámico y competitivo.

¿A qué se dedica Freo?

Freo es una empresa gestora e inversora inmobiliaria de origen alemán, con 25 años de trayectoria en su país de origen y cerca de diez años de presencia en España. Su actividad principal es la coinversión en proyectos inmobiliarios, abarcando sectores como oficinas, logística y, más recientemente, el residencial. El equipo de Freo en España está compuesto por 12 personas, con una estructura multidisciplinar que cubre tanto la gestión como la inversión de los activos adquiridos.

Hasta la fecha, Freoha adquirido en España activos inmobiliarios valorados en aproximadamente 1.300 millones de euros. La empresa se distingue de otras gestoras inmobiliarias por su capacidad para actuar como referente y representante ante multinacionales y fondos extranjeros, principalmente con capital anglosajón, americano, canadiense y británico. Freo ofrece un valor añadido abarcando desde la identificación de oportunidades hasta la desinversión, gestionando los activos durante un ciclo que puede durar entre tres y cuatro años.

En cuanto a la coinversión, Freo suele participar con entre un 5% y un 15% del total de la inversión. Esto varía según el tamaño del proyecto, que puede oscilar entre 10 y más de 250 millones de euros. Las operaciones de Freo han incluido portfolios de oficinas con valores individuales de entre 125 y 150 millones de euros, así como adquisiciones en logística con valores de 15 a 20 millones. El mayor ticket registrado por Freo fue la compra de un portfolio a Merlín, valorado en 225 millones de euros.

¿Cuál es la composición actual del portafolio que gestionan en oficinas, logística y residencial?

Empezamos en España en 2015, y nuestra principal inversión inicial fue en oficinas. Tras la crisis financiera, el mercado inmobiliario mostraba un crecimiento y destinamos aproximadamente el 80% de nuestro portafolio actual, que está valorado en unos 1.300 millones de euros, a oficinas. El resto está dedicado a logística, y todavía no hemos adquirido propiedades residenciales, aunque estamos evaluando algunas oportunidades y esperamos tener novedades este año.

Con respecto al sector residencial, creemos que el 'build to rent' y el 'flex living' son una respuesta viable a la crisis habitacional en España. Ciudades como Madrid, Valencia, Málaga y Sevilla presentan un gran potencial para el 'flex living', lo que también contribuye a nuestro compromiso social y de sostenibilidad. Consideramos que este es un momento favorable para desarrollar proyectos que respondan a estas necesidades habitacionales.

Además, estamos explorando segmentos como las residencias para estudiantes. Aunque este mercado está más desarrollado con inversores y operadores ya establecidos, seguimos viendo oportunidades en ciudades con alta demanda estudiantil. Madrid, por ejemplo, atrae a muchos estudiantes internacionales, especialmente de América Latina, lo que representa un área de inversión interesante. Creemos que es crucial abordar estas necesidades educativas y habitacionales.

¿Y cuál es su postura con respecto a otros activos alternativos?

En el ámbito de los activos alternativos, como los centros de datos o el 'senior living', consideramos que son mercados prometedores, pero todavía en etapas iniciales. Creemos que es importante centrarnos en ciertos proyectos, ya que abarcar demasiado puede ser complicado. Estos sectores requieren profesionales específicos y un enfoque muy preciso, especialmente porque hay diferentes tipos de 'senior living' y varían en función de la edad de los residentes.

La demanda de 'senior living' está asegurada debido al envejecimiento de la población, pero todavía no se ha encontrado un modelo de negocio claro. En cuanto a los centros de datos, el desafío radica en encontrar la infraestructura adecuada, como la potencia eléctrica y el terreno apropiado, además de seleccionar operadores calificados. Es un proceso que requiere tiempo y planificación, y por el momento no estamos involucrados en ese sector.

Respecto a nuestras inversiones en logística, hemos adoptado un enfoque diversificado. Hemos adquirido naves ya operativas, como una en la zona de Barcelona con un inquilino a largo plazo. En Alovera, compramos una nave para reposicionar y aumentar su atractivo. También hemos adquirido terrenos en Barcelona para desarrollos futuros. En Esparraguera, compramos una nave del año 1988, planificando construir una nueva instalación una vez obtengamos la licencia necesaria.

¿Cómo ven el sector de oficinas, especialmente con los cambios recientes en los hábitos de trabajo?

Somos firmes creyentes en el sector de oficinas. A pesar de los desafíos presentados por la pandemia como el aumento del teletrabajo y los formatos híbridos, estamos observando una estabilización en la demanda. El año pasado, en Madrid, se alcanzaron casi 500.000 m2 de absorción bruta, regresando a niveles prepandemia. Barcelona tuvo alrededor de 300.000 m2, ligeramente por debajo de los niveles anteriores a la pandemia. Estos datos muestran que la demanda sigue activa.

Hemos notado que el trabajo híbrido es una tendencia que se mantendrá. Por ejemplo, nuestros empleados tienen la opción de trabajar desde casa algunos días, lo que optimiza el tiempo y es valorado tanto por empleados como por empleadores, especialmente por las generaciones más jóvenes.

Recientemente, algunas grandes empresas como Amazon y Google han instado a que se vuelva a las oficinas, quizás buscando optimizar la productividad. Creemos que el capital aún no se ha alineado completamente con la demanda, pero esperamos ver buenas operaciones en las oficinas de Madrid y Barcelona este año. Es fundamental encontrar propiedades bien ubicadas y con acceso al transporte público.

Además, hemos observado cambios de uso en aproximadamente el 25% de las transacciones de edificios de oficinas, transformando espacios obsoletos en 'flex living', residencias de estudiantes o 'coworkings'. Esto demuestra que, aunque el enfoque inversor en oficinas se ha estrechado, sigue siendo un sector activo.

En cuanto al cambio de uso de edificios, especialmente considerando el interés en 'flex living', ¿ve oportunidades en este mercado?

Sí, especialmente en Madrid, donde los cambios de uso son más sencillos que en Barcelona. Aunque el proceso es más accesible, hay que considerar si la estructura del edificio lo permite. Factores como patios interiores y evacuaciones deben cumplir normativas que difieren de las de oficinas, lo que complica la viabilidad. Somos muy selectivos, ya que no todo funciona en este contexto.

Respecto a las propiedades dedicadas al turismo, la normativa en Madrid exige que se ubiquen en un solo edificio, lo que presenta desafíos. Además, las normativas de división horizontal pueden generar problemas si la comunidad de propietarios se opone. Aunque el sector turístico es atractivo, especialmente en ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla y Granada, la gestión es compleja y requiere un equipo dedicado para atender la operación continua.

En cuanto a Freo, ¿tienen fijado un objetivo de inversión para 2025?

Queremos invertir 250 millones de euros, principalmente bajo el modelo de coinversión. Aproximadamente el 75% de esta inversión se destinará al sector 'living', mientras que el resto se enfocará en oficinas y logística. Creemos que impulsar el living es esencial, ya que presenta oportunidades interesantes en las áreas más destacadas del país. "Pensamos invertir en vivienda de obra nueva para la venta y para el alquiler"

¿Y en cuanto a desinversiones, tienen algún objetivo específico?

Lo que teníamos en oficinas ya lo vendimos en su momento óptimo, ya que necesitamos que los espacios estén ocupados al menos en un 80-85%. Aún estamos trabajando para ocupar algunas propiedades en oficinas, por lo que no creemos que este año sea propicio para desinvertir. Sin embargo, las condiciones se ven favorables con la bajada de tipos de interés y el interés en España como destino de inversión, lo cual podría hacer que el próximo año sea mejor para desinversiones.

En cuanto a la regulación, nos preocupa la inestabilidad que puede generar en la inversión extranjera, especialmente en zonas como Cataluña, donde la hiperregulación es vista con recelo por los inversores. Buscan tranquilidad y seguridad jurídica, por lo que es un factor clave en su decisión de invertir.

¿Está el capital valorando la sostenibilidad, o sigue siendo solo un formalismo?

Hace un par de años, podría haber respondido que la sostenibilidad era más un formalismo. Sin embargo, hoy en día se ha convertido en un requisito clave para muchas de nuestras fuentes de capital. No solo se trata del medio ambiente; la sostenibilidad y aspectos corporativos están ganando importancia. En Freo, trabajamos constantemente para cumplir con estos requisitos, no solo como una tarea más, sino porque realmente buscamos integrar prácticas sostenibles en nuestras inversiones. Nos centramos en obtener certificaciones como BREEAM y LEED en nuestros edificios. Esto es algo que el capital ya demanda, y nos ayuda a crear propiedades lo más sostenibles posible, tanto en oficinas como en logística. Europa es el continente más regulado y esto va en aumento.

Respecto a las ubicaciones de nuestros activos, nos centramos en Madrid y Barcelona para oficinas y logística, manteniendo un equilibrio entre ambas. Son los principales polos de inversión en el país. También estamos observando un interés creciente en Valencia, considerada un importante polo logístico y de 'flex living'. Además, Málaga se perfila como una ciudad atractiva, con mejoras significativas en los últimos años. En el sector 'living', consideramos que la Costa del Sol y Baleares también tienen mucho potencial.

En la Costa del Sol y Baleares, ¿están más enfocados en residencial de lujo o en otro tipo de residencial?

No nos estamos centrando precisamente en el mercado de lujo. Aunque el lujo tiene su atractivo, implica altos costes de compra, construcción y venta. Preferimos comprar y construir a buenos precios con estándares medio-altos, y luego vender. Si algún comprador extranjero busca lujo y está interesado, bienvenido sea, pero nuestro enfoque es ofrecer un buen servicio a un precio razonable.

En cuanto a nuestras áreas de inversión, hemos cubierto las principales: oficinas, logística y residencial. Aunque históricamente nos hemos especializado en oficinas y hemos trabajado en logística desde hace dos años, el living es un sector que hemos identificado como necesario, especialmente en el ámbito habitacional y Flex Living, así como en promover para vender. Creemos que aún no es tarde para adentrarse en este segmento, al que vemos como una necesidad imperiosa.