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Aumentan las ventas y se reduce el stock de obra nueva: ¿hará falta construir más casas?

En 2016 aumentarán las compraventas de viviendas un 10% hasta las 440.000 operaciones, casi 40.000 más que el año pasado. Este incremento de las transacciones, además, permitirá una reducción del stock de obra nueva sin vender del 25%, y eso sin que exista una presión excesiva sobre el precio de las casas, que se encarecerá un 3,8%. Ese es el escenario que maneja Servihabitat para los próximos meses, una consolidación del mercado inmobiliario “a ritmos moderados, pero sostenidos”, en palabras del consejero delegado de la entidad, Julián Cabanillas, durante la presentación del informe de ‘Mercado Residencial en España'.   

“La activación de la demanda embalsada de los últimos años, la reactivación de la financiación hipotecaria y el aumento de la actividad inversora, con el atractivo del mercado español, son las principales claves del crecimiento del volumen de operaciones de compraventa”, apunta Cabanillas.

Esto ha servido para que el número de casas nuevas sin vender se haya reducido de forma paulatina en los últimos años. Según Servihabitat, el stock se reducirá en 125.000 inmuebles a lo largo de 2016 hasta quedarse en 367.500 inmuebles, lo que supone un 25% menos que en 2015. Por el contrario, este año se iniciarán 44.600 viviendas y se terminarán otras 50.800.

Los datos abren un debate sobre si se debe aumentar o no el ritmo de construcción residencial. Como todo en la vida, depende. El mercado inmobiliario postcrisis se mueve a una doble velocidad y, mientras hay lugares en los que todo lo que se construye se vende, en otras localidades apenas hay demanda y cuentan con un enorme stock de viviendas construidas en los años del ‘boom’ que difícilmente encontrarán comprador.

“La reducción del stock no es uniforme en todo el territorio. Las principales ciudades han experimentado una rebaja paulatina de las viviendas en venta hasta alcanzar el llamado stock técnico”, explica Juan Carlos Álvarez, director general de Negocio Inmobiliario de Servihabitat.

Esto supone que en comunidades autónomas como Madrid o Cataluña la diferencia entre viviendas terminadas y casas de obra nueva vendidas se sitúa en una equilibrada cifra de 1.000 unidades. La previsión es que Madrid reduzca su stock de casas nuevas un 64,2% a lo largo de este año, hasta las 4.792 viviendas. En el caso de Cataluña, la reducción será del 23,3%, lo que dejará el número de inmuebles de reciente construcción disponibles en 10.553.

De lo que hay pocas dudas es de que en determinadas zonas de las grandes capitales todo lo que se construye, se vende. “Sin embargo, no se está produciendo esa disminución en las coronas metropolitanas y localidades limítrofes. Continúa existiendo un abundante stock que costará drenar, ya que la actual y potencial demanda no busca su nueva vivienda en estas localizaciones”, puntualiza Álvarez.

Por eso es necesario diferenciar entre el stock precrisis –aquel mal localizado, que tiene poca demanda y que va a ser muy difícil de vender– y el stock poscrisis, mejor situado y con mejores expectativas de venta.

Más operaciones y precios contenidos

Este debate se vive en un contexto en el que, según los datos del Observatorio Servihabitat Trends, para este año se espera un crecimiento del 10% interanual en las transacciones de viviendas, con lo que se alcanzarían las 440.000 operaciones.

Los principales incrementos previstos se darían en Asturias (18,2%), Baleares (13,5%), Aragón (12,3%), Cataluña y Canarias (ambas con un 12,2%) con solo una caída entre todas las regiones españolas: Extremadura con un -0,6%.

Sin embargo, este incremento de las operaciones no disparará al menos de momento los precios: el incremento medio rondará el 3,8% interanual en 2016, con Baleares (6,8%), Comunidad Valenciana (4,6%), Cataluña (4,4%) y la Comunidad de Madrid (4%) registrando las mayores subidas.

El problema de la inseguridad

Aunque los datos son positivos y, según Julián Cabanillas, “la actual incertidumbre política no está afectando al sector”, el consejero delegado de Servihabitat sí advierte un problema que podría lastrar el buen desempeño de un mercado inmobiliario “que es sensible a la inseguridad jurídica que supone la falta de homogeneidad en la toma de decisiones de gobiernos locales y autonómicos que afecta al interés de los inversores por el inmobiliario”.

Fuentes del sector consultadas por idealista/news afirman que decisiones como la del Ayuntamiento de Madrid de frenar o cambiar desarrollos urbanísticos como los de la Operación Chamartín o Calderón influyen en la decisión de muchos inversores para apostar por el inmobiliario español y ‘calientan’ los precios, tanto del suelo como de los inmuebles, en otras zonas de desarrollo como Valdebebas o Sanchinarro.

Además, apuntan que desde la entrada de los nuevos regidores en el Ayuntamiento de Madrid el plazo para la obtención de los permisos necesarios para iniciar la construcción de una promoción de viviendas se ha duplicado “desde los cuatro a los ocho meses”, lo que supone un enorme coste para las promotoras que directamente repercute en el precio final de los inmuebles.

Desde Servihabitat solicitan a las distintas administraciones un “mayor equilibrio en la protección de los derechos y los deberes de todos los agentes del mercado y un mayor equilibrio en sus decisiones”.