Las herencias de viviendas baten récord en 2021: cuántos impuestos se pagan y cómo evitar conflictos

Las herencias de viviendas batieron todos los récords en 2021. Según los datos del INE, en todo el ejercicio se transmitieron 198.939 inmuebles residenciales vía herencias, la cifra más alta de la serie histórica que empezó a recopilar el organismo de estadísticas en 2007.

De media, se contabilizaron en torno a 545 herencias de viviendas al día y el mes de marzo, justo un año después de que estallara la crisis sanitaria, marcó máximos históricos con 19.446 transmisiones en un solo mes. El segundo registro más alto de la serie también se produjo en 2021; en concreto, en junio, con 17.930 unidades.  

Si miramos la evolución histórica, descubrimos que hasta 2015 el volumen de viviendas heredadas no llegó a rebasar la barrera de 140.000 unidades al año, pero desde entonces siguió una tendencia al alza salvo en 2019 y 2020, cuando se registraron ligeras caídas.

De las prácticamente 200.000 viviendas que se transmitieron vía herencias en 2021, el mayor volumen lo concentraron Andalucía, Cataluña, Comunidad Valenciana y Madrid, que acumularon el 59,5% del total nacional, seguidas a distancia por Castilla y León y el País Vasco. En las demás regiones, el número de viviendas heredadas fue inferior a 10.000 unidades durante 2021, según el organismo de estadísticas.

Factores que explican el récord de herencias

Los expertos afirman que hay motivos estructurales y coyunturales que están detrás de estos números: desde la tendencia demográfica en España hasta la cantidad de fallecidos que ha dejado la pandemia del coronavirus.

Según explica Abel Marín, abogado y socio de Marín y Mateo Abogados y autor del libro Protege tu herencia, “solo hay que observar la pirámide demográfica española para darse cuenta de que las defunciones irán aumentando al ritmo natural que conlleva el envejecimiento de la población”. Además, añade que “la sobremortalidad sufrida por el covid-19 ha producido un incremento de herencias y en consecuencia un mayor número de inmuebles a disposición de los herederos”.

Esther María Ramos, asociada de Testamentaría, también cree que el principal motivo que ha provocado que las operaciones sobre viviendas heredadas se hayan disparado “viene claramente explicado por la pandemia y nuestra cultura de la propiedad”.

A estas alturas, sostiene, “a nadie se le escapa que el número de fallecidos que la pandemia ha dejado en España es elevado, siendo muchos de ellos personas mayores. Si además tenemos en cuenta que en 2020 el 75% de los españoles tenían una vivienda en propiedad y en torno al 22% poseían dos o más viviendas, es normal que en las herencias de esos fallecidos hubiera algún inmueble incorporado en la masa hereditaria a repartir”.

Dónde se tramitan y cuánto tiempo se tarda en heredar

Ante el fuerte repunte registrado por las herencias de inmuebles, conviene conocer dónde se tramitan y cuánto tiempo se tarda en heredar.

La mayor parte del trámite de una herencia se desarrolla en una notaría, normalmente previo paso por un despacho de abogados o una gestoría. También hay algunas empresas del sector inmobiliario y agencias que se encargan de todo el proceso de herencia de una vivienda, así como su posterior comercialización cuando los herederos quieren vender el patrimonio heredado. Se trata de una fórmula que permite ahorrar tiempo y dinero.

Por otro lado, el tiempo que se tarda en realizar el procedimiento para adquirir una vivienda es relativo, ya puede llevar pocos meses o incluso años, en función de dos factores fundamentales: la tenencia o no de un testamento y el consenso entre los herederos. Este último factor es especialmente importante, ya que las disputas suelen ser frecuentes. Uno de los conflictos más habituales es que parte de los herederos quieran vender la casa, mientras que otra se incline por venderlo. Para poder traspasar el inmueble es necesario que todos estén de acuerdo o bien buscar una alternativa, como por ejemplo comprar la parte correspondiente o acudir a la vía judicial. La clave es la negociación para evitar la subasta pública de la propiedad.

Los impuestos y gastos de una herencia

Al margen de los problemas que puedan surgir entre los herederos, conviene tener presentes los impuestos y los gastos que se deben afrontar al heredar una vivienda, así como algunos consejos para no malvender una propiedad.

El principal tributo es el Impuesto de Sucesiones, que se aplica sobre la transmisión de bienes y derechos entre las personas físicas y que no tiene una cuantía fija. Todo depende de cuánto se hereda, con un gravamen que va del 7,6% al 34%, y de las bonificaciones que aplique cada comunidad autónoma.

En términos generales, las cuantías más altas se registran en Asturias, Castilla y León y la Comunidad Valenciana; mientras que al otro lado de la tabla se encuentran Comunidad de Madrid, Galicia, Cantabria y Andalucía, que aplican bonificaciones de hasta el 99%. Este año conviene tener en cuenta que la nueva base imponible de este tributo es el valor de referencia de Catastro, ya que se presume que es el valor de mercado. No obstante, si el valor de escritura es superior al valor de referencia, éste será el que actúe como la base imponible del impuesto.

Para el abono del impuesto los herederos tienen un margen de seis meses desde el momento del fallecimiento, prorrogables por el mismo tiempo y un coste adicional.

Otro tributo a tener en cuenta es la plusvalía municipal, que se abona siempre que hay un cambio de titularidad de un inmueble.  Se trata de un impuesto municipal que grava el incremento de valor de los inmuebles de naturaleza urbana cuando se produce una transmisión y que tiene en cuenta su valor catastral. Se paga en el ayuntamiento de la localidad donde esté situada la vivienda, con un plazo de seis meses para su desembolso, y hay sanciones por impago, que pueden ir desde el 50% hasta el 150% de la cantidad resultante, en función de la gravedad de la infracción. 

A este impuesto hay que sumar algunos gastos adicionales que deben asumir los herederos, como por ejemplo la notaría, los gastos fiscales o el Registro de la Propiedad. En caso de ser varios herederos, el porcentaje de gasto que asume cada uno dependerá del reparto de la herencia indicado en el testamento y del acuerdo al que lleguen los mismos. También estará determinado por el grado de parentesco con el fallecido y con posibles reducciones de estos costes, que varían en función de cada comunidad autónoma. Por otro lado, y al igual que cualquier otra propiedad, una vivienda heredada conlleva gastos como el pago de seguros, la comunidad, el IBI... 

Crece la venta de inmuebles heredados

Desde Testamentaría afirman que en los últimos meses se ha producido una gran cantidad de operaciones inmobiliarias que tenían como protagonistas a viviendas heredadas, sobre todo tras la desaparición del artículo 28 de la Ley Hipotecaria, considerado uno de más injustos en el mercado inmobiliario. 

Durante muchos años, dicho artículo ha dificultado a los herederos no directos (por ejemplo, hermanos) vender una casa hasta pasados dos años de la muerte del propietario por si aparecía un hijo ilegítimo. Su desaparición fue aprobada en junio de 2021, aunque no se hizo efectiva hasta el 3 de septiembre.

“La supresión del artículo 28 de la Ley Hipotecaria obligaba a esperar dos años para poder inscribir libremente la compraventa de una vivienda heredada por herederos no forzosos para prevenir la posible aparición de nuevos herederos forzosos. La inscripción se realizaba, pero con una anotación preventiva, lo que evitaba en muchos casos que se hicieran estas operaciones con garantía hipotecaria ya que las entidades financieras no tenían plena certeza de que el inmueble fuera garantía de la operación como tal hasta transcurridos esos dos años, por lo que eran reacias a conceder ese tipo de operaciones y por otro lado el propietario del inmueble que comprara sin financiación o poniendo como garantía otro inmueble tampoco tenía la plena tranquilidad de que era suyo lo adquirido hasta que ese plazo hubiera transcurrido”, insiste Ramos. De hecho, el comprador no podía negarse a devolver la vivienda si aparecía un heredero forzoso, aunque se veía obligado a seguir pagando la hipoteca concedida por el banco.

Por este motivo, argumenta, “muchas operaciones se aplazaban en el tiempo o se planteaban alternativas de alquiler con opción a compra transcurridos ese plazo de espera. Pero ya nada de eso es necesario, por lo que los herederos indirectos de una herencia pueden hacer líquidos esos inmuebles de manera inmediata sin inconveniente alguno, y sin tener que asumir rebajas en el precio por ese artículo para poder vender antes, dado que el comprador tenía que asumir un riesgo y no quería hacerlo a cualquier precio”.

Sin embargo, y a pesar de la derogación del artículo, en los últimos meses también están surgiendo diferentes interpretaciones derivadas de la ambigüedad en la legislación, que no deja claro si tiene efectos retroactivos o no, y sigue provocando quebraderos de cabeza a herederos, bancos, notarios y registradores en aquellas operaciones anteriores al 3 de septiembre.

Y es que, ante la falta de esta información, en el mercado inmobiliario cada parte implicada en el proceso de compraventa de una vivienda lo interpreta a su manera, lo que significa a efectos prácticos que en unas compraventas ya no se aplica el artículo 28, aunque en otras sí.

Los Registradores de la Propiedad y muchos bancos, por ejemplo, consideran que la normativa no tiene carácter retroactivo, y desde el Consejo General del Notariado afirman que, a partir del 3 de septiembre de 2023, dos años después de la derogación del artículo, ya se dejará de hablar de este asunto y todas las viviendas heredadas dejarán de estar limitadas en caso de venderse por parte de los herederos no directos.

Cómo gestionar los inmuebles heredados y evitar conflictos

Desde Testamentaría recuerdan que los inmuebles se heredan normalmente en proindiviso para todos los herederos (es decir, cada uno de ellos es propietario de una parte) y en la mayoría de los casos, salvo que exista un usufructo a favor de alguno o decidan realizar una extinción de condominio para que pase a ser propiedad de uno de ellos, realizan alguna operación con él: alquiler o venta.

“En base a nuestra experiencia, cada vez nos encontramos con masas hereditarias compuestas por más inmuebles, pero con menos dinero efectivo, por lo que en la mayoría de las ocasiones deciden poner a la venta los inmuebles heredados para conseguir liquidez y evitar los gastos de mantenerlos en el patrimonio familiar o recuperar el dinero que hayan tenido que aportar para aceptar la herencia (impuesto de sucesiones, plusvalías…)”, asegura Esther María Ramos.

En estos casos, aconseja tener en cuenta que “la ganancia patrimonial que se obtenga de la venta de los inmuebles tributa en la renta del año en el que se haya producido la operación como base imponible del ahorro. La ganancia patrimonial vendrá determinada como la diferencia entre el valor por el que se adjudicó el inmueble en la herencia y el valor de venta. De ahí que, desde Testamentaría, siempre recomendemos a nuestros clientes que, si tienen pensado poner los inmuebles a la venta en el corto o medio plazo, se valoren en la herencia a valor de mercado real, que suele estar por encima del valor de referencia que marca Catastro y por el que hay que tributar como mínimo, ya que de esta manera nos evitaremos tener que enfrentarnos al pago de impuestos en la renta y al pago de plusvalía cuando vendamos o amortiguaremos su efecto en gran medida”.

En la mayoría de las CCAA y dado que la mayoría de las herencias son de familiares directos, agrega Ramos, “es mucho más económico pagar el Impuesto de Sucesiones con ese incremento de valor, debido a las deducciones y bonificaciones que existen, que pagar el IRPF por la ganancia obtenida y la plusvalía al ayuntamiento ya que, si se vende por el mismo importe o menos del valor de adjudicación, no habría que declarar ganancia patrimonial ni pagar tampoco plusvalía”.

Por otro lado, el abogado y socio de Marín y Mateo Abogados recuerda que, aunque un gran porcentaje de las viviendas heredadas salen al mercado, ya sea a través de la venta o el alquiler, muchas otras permanecen a disposición de los herederos por falta de acuerdo entre los mismos y la aparición de conflictos entre los herederos, a veces entre hermanos y también con el viudo o la viuda.

Para evitar este tipo de desencuentros, su consejo es “mejorar la redacción y el detalle de los testamentos, en aras de evitar o al menos reducir este tipo de conflictos, en el que unos herederos quieren vender y otros no, o que no hay acuerdo en su valoración, obligando al resto a dirimir el conflicto en vía judicial. Esto conlleva gran perjuicio económico y mucho sufrimiento emocional”.