Qué hacer con el piso heredado mientras se pacta quién se lo queda

La pandemia ha aumentado el número de viviendas heredadas como consecuencia de los miles de fallecimientos por covid-19. Aquellas familias que hayan heredado una casa se enfrentan a los trámites oportunos para llevar a cabo la aceptación y partición de la herencia, un hecho que puede alargarse si los beneficiarios no se ponen de acuerdo. Por eso, hay varias vías para saber qué hacer con el piso heredado mientras se acuerda quién se lo queda, tal y como subraya Salvador Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico.

Qué es una herencia yacente

Se conoce a la herencia yacente como la situación en la que se encuentra el patrimonio de la persona fallecida desde que se produce su muerte y hasta la aceptación de la herencia (o renuncia) por parte de los herederos. Durante este tiempo el patrimonio hereditario estará provisionalmente sin un titular determinado.

La herencia yacente está formada por todos los bienes muebles, inmuebles, derechos y también las deudas. Y el representante de la herencia será el designado como tal en el testamento del fallecido o el que administre en ese momento. El administrador puede ser el albacea testamentario, es decir, la persona encargada de hacer cumplir la última voluntad del difunto y de custodiar sus bienes hasta que se repartan entre los herederos. Si el fallecido no nombró a nadie como albacea, los potenciales herederos podrán realizar la administración y/o conservación de los bienes que constituyen la herencia sin que esto implique que la aceptan. También se puede solicitar a un juez que designe al administrador.

Aunque la herencia yacente carece de personalidad jurídica, es un obligado tributario, es decir, es sujeto pasivo de impuestos tan importantes como el IRPF, IVA, IBI o plusvalía municipal.  

Qué pasa si se alquila la vivienda heredada antes de aceptar y partir la herencia

Los costes de la herencia suelen ser elevados, por lo que muchos herederos deciden poner en alquiler la casa mientras la herencia está yacente. “A los llamados a la herencia puede interesarles arrendarlo para costear los gastos del inmueble o para obtener rendimientos con los que sufragar en parte los trámites de la herencia. En tal caso, los potenciales herederos podrán firmar el contrato de alquiler como representantes de la herencia yacente”, señala Salcedo.

Eso sí, una vez que la vivienda sea adjudicada, los beneficiarios deberán respetar el contrato de arrendamiento firmado con el inquilino.

Se puede dar la situación de que los beneficiarios de la herencia no se pongan de acuerdo sobre el alquiler de la casa, con lo que se hará lo que diga la mayoría. En caso de que finalmente se alquile sin que haya unanimidad, el contrato sólo podrá firmarse por un máximo de seis años de duración, ya que “si supera dicho plazo será considerado como un acto de disposición que va más allá de la administración ordinaria”, señala el socio de Ático Jurídico.

Qué pasa si la vivienda en herencia estaba alquilada

En caso de que la vivienda dejada en herencia estuviera ya alquilada, los beneficiarios deberán respetar el contrato de arrendamiento, aunque todo depende de si el fallecido era propietario o usufructuario del piso alquilado:

• Arrendador con pleno dominio del piso alquilado: en este caso el contrato de arrendamiento se mantendrá en vigor sin modificaciones. Los herederos simplemente se subrogarán en el contrato y respetarán las condiciones pactadas. Y será el cónyuge del fallecido el que ostentará la condición de arrendador si tras la herencia se le adjudica, como suele ser habitual, el usufructo vitalicio de los bienes del difunto.
• Arrendador usufructuario del piso alquilado: Salcedo señala que tras el fallecimiento del usufructuario en principio el contrato de alquiler queda extinguido, según prevén los artículos 13.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, así como el 480 y 513 del Código Civil que resultarán de aplicación subsidiaria. No obstante, quien consolide el dominio de la casa en alquiler tras el fallecimiento del usufructuario, podrá decidir si sigue en vigor el contrato de arrendamiento, salvo si se trata de un alquiler de renta antigua, ya que en estos casos el contrato perdurará, aunque el usufructuario fallezca.

Qué pasa si el inquilino deja de pagar el alquiler

En ocasiones, el inquilino puede tener dudas sobre a quién debe abonar la renta si el arrendador fallece. Salcedo recomienda que lo mejor es seguir pagando el alquiler en la cuenta corriente del difunto arrendador. El abogado de Ático Jurídico señala que en ocasiones algún heredero del casero muerto puede reivindicar para sí el cobro del alquiler, por lo que, en este caso, aconseja al inquilino que se cerciore de que es el único con derecho al cobro de la renta solicitando que acredite su condición de nuevo arrendador.

Pero si el inquilino deja de pagar la renta por voluntad propia, debe saber que los llamados a la herencia del arrendador, aunque no la hayan aceptado aún, tienen legitimidad para plantear un juicio de desahucio frente al inquilino moroso. Eso sí, deberán acreditar su condición de herederos y dejar claro que actúan en beneficio de la comunidad hereditaria, con el fin de recuperar la posesión de la casa alquilada, así como el cobro de las rentas adeudadas en interés de la herencia yacente.

Cuidado con la posibilidad de que la herencia se considere aceptada de forma tácita

Hay que referirse, por último, a la posibilidad de que algunos de estos actos supongan la aceptación tácita de la herencia. Así, dispone el artículo 999 del Código Civil que esta aceptación tácita "es la que se hace por actos que suponen necesariamente la voluntad de aceptar, o que no habría derecho a ejecutar sino con la cualidad de heredero." Por ello, los contribuyentes que lleven a cabo estos actos se entenderá que ya han aceptado la herencia, no pudiendo con posterioridad renunciar a la misma, aunque ésta fuera su voluntad.

Estamos ante una situación que deberá analizarse caso por caso, existiendo jurisprudencia que ha considerado que la dirección de la actividad del causante, la venta de bienes hereditarios, el otorgamiento de la escritura de apoderamiento, la interposición de reclamaciones o demandas, o la realización de gestiones sobre bienes hereditarios, supondrían dicha aceptación tácita de la herencia.

Por el contrario, actuaciones como la liquidación y pago del impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD) no suponen la aceptación tácita de la herencia. Ello, salvo que vengan acompañados de otros actos que denoten la intención de actuar como propietario. Y es que, se considera que el pago del ISyD es un deber impuesto por la normativa tributaria, y sometido a unos plazos, no siendo un acto libre, en el que se actúe como propietario.