He heredado una casa sin escrituras, ¿qué tengo que hacer?

Heredar una casa sin escrituras es cada vez menos frecuente pero, si te ocurre, existen vías legales para que la transmisión de la propiedad se lleve a cabo sin grandes dificultades. 

Entre otras cosas, es conveniente regularizar la situación e inscribir el inmueble a tu nombre en el Registro de la Propiedad para ganar seguridad jurídica y protegerte frente a terceros. Toma nota de cómo registrar casa heredada y sin papeles. 

¿Se puede heredar una casa sin escrituras?

Es perfectamente posible heredar una casa sin escritura, es decir, sin que esté inscrita en el Registro de la Propiedad. Basta con que se cumplan dos requisitos: 

1. Que dispongas de la documentación que acredite que efectivamente eres heredero del inmueble.
2. Que cumplas todos los pasos legales para formalizar la transmisión de la propiedad, como el pago de impuestos.

Eso sí, dado que el inmueble no consta en el Registro, no estarás protegido frente a terceros que puedan reclamar algún tipo de derecho relacionado con el inmueble heredado. Por eso es aconsejable que regularices la situación a través de un proceso llamado inmatriculación del inmueble. 

¿Cómo heredar una casa antigua sin escrituras?

Es recomendable dar ciertos pasos para ganar seguridad jurídica a través de la regularización y/o actualización de la información que conste en el Registro de la Propiedad. 

El objetivo es que tanto los datos sobre el inmueble como los referentes a su actual propietario se encuentren correctamente reflejados:

1. Acepta la herencia y abona los impuestos correspondientes para que te conviertas formalmente en propietario del inmueble.
2. Investiga en qué estado se encuentra el inmueble a nivel registral. Para ello, puede resultar útil consultar una nota simple, en caso de que exista. También es posible que el inmueble nunca haya sido inscrito.
3. En función del caso, elige el procedimiento que deberás llevar a cabo. El más frecuente es el expediente de dominio.
4. Recopila toda la información y los documentos que puedas aportar. Es probable que el notario solicite documentos como el certificado de defunción del antiguo propietario, copia del DNI del causante o persona fallecida, certificado de últimas voluntades, escritura de aceptación de la herencia...
5. Inicia el trámite en una notaría de tu elección y, si es necesario, acude a un abogado para solucionar la situación registral de tu inmueble cuanto antes.

Ten en cuenta que es posible que debas acudir a la vía judicial, especialmente si existen disputas sobre algún derecho real con un tercero.

¿Cómo registrar una casa heredada y sin papeles?

El proceso depende del caso ante el que nos encontremos:

1. Inmatriculación del inmueble heredado: Es la primera inscripción de una finca que no consta previamente inscrita. La forma más frecuente de hacerlo es mediante el expediente de dominio, iniciado por parte del propietario a través del notario. Ten en cuenta que es necesario, como paso previo, que hayas aceptado la herencia ante notario, de forma que ya te hayas convertido en su propietario. Esto implica que también deberás haber abonado los impuestos de la herencia.
2. Actualización de la información registral del inmueble: En caso de que la información registral no se encuentre actualizada y, por tanto, la vivienda nunca haya constado inscrita a nombre del causante o fallecido, habrá que distinguir distintos supuestos:

• Si el único título que falta por inscribir es el del anterior propietario, deberás inscribirlo realizando las gestiones necesarias.
• Si entre el titular registral de la finca y el heredero existen varias titularidades por inscribir, es necesario "reanudar el tracto", o lo que es lo mismo, restaurar la cadena de titularidades a través de la presentación al Registro de los títulos intermedios no inscritos y, si esto no es posible, mediante un procedimiento de expediente de dominio.
• Si el inmueble aparece inscrito a nombre de un tercero que recibió la finca del anterior propietario, deberás demostrar que tienes mejor derecho que quien aparece como titular registral y, en caso positivo, solicitar la rectificación registral.

¿Es obligatorio escriturar una casa heredada?

No es obligatorio registrar la vivienda una vez te conviertas en su nuevo propietario. Sin embargo, es muy recomendable hacerlo para que quedes protegido frente a cualquier tercero que pueda reclamar algún derecho con respecto a tu nuevo inmueble.

¿Cómo demostrar la titularidad de un inmueble cuando no tengo escrituras?

Cuando no es posible demostrar la titularidad de un inmueble a través de las escrituras, es necesario acudir a otro tipo de documentos:

• Contrato de compraventa o, en general, cualquier otro contrato que demuestre la propiedad del inmueble.
• Recibos recientes del IBI.
• Escritura de la hipoteca o recibos de los pagos del préstamo.
• Recibos de suministros, fotografías, testimonios de vecinos, etc.

En caso de que lo que hayas extraviado sea el original de la escritura del inmueble, siempre podrás acudir al Registro de la Propiedad a por una copia.