Qué es el expediente de dominio, cómo se tramita y cuánto cuesta

El expediente de dominio es un trámite al que deberás enfrentarte en caso de que necesites inscribir en el Registro de la Propiedad una finca que no se encontraba inscrita anteriormente. También se utiliza para actualizar información registral que no se corresponde con la realidad.

Desde 2015 este trámite se realiza exclusivamente ante notario, evitándose así la vía judicial, normalmente más lenta y costosa. Si te enfrentas a la necesidad de iniciar un expediente de dominio con respecto a una finca, toma nota de qué es, qué tipos existen, cómo se inicia, cuánto tiempo tarda este trámite, cuánto cuesta y cómo se desarrolla. 

Qué es un expediente de dominio

El expediente de dominio de una casa o de cualquier otro tipo de inmueble consiste en el procedimiento que nos permite inscribir en el Registro de la Propiedad una finca que anteriormente no se encontraba inscrita y que, además, carece de título suficiente para su inscripción. Esto significa que, con los datos y documentos de los que disponemos, no se cumplen las formas establecidas por la ley para la transmisión o constitución de un derecho real relativo al inmueble. 

El expediente de dominio también nos permite actualizar la información registral para que concierte con la real. 

En general, la finalidad de un expediente de dominio es que la realidad física y jurídica del inmueble y la información registral concuerden, así como proteger los derechos de quienes posean una finca, de forma que la información que conste en el Registro de la Propiedad sea cierta y pública.

El ejemplo de expediente de dominio más frecuente sería el destinado a reconocer la propiedad de un inmueble a favor del solicitante, presentando documentación que lo acredite, como un contrato de compraventa privado.

Características del expediente de dominio

El expediente de dominio se caracteriza por ser uno de los trámites que recoge nuestra Ley Hipotecaria en relación con los derechos reales y, de un tiempo esta parte, puede tramitarse ante notario, esquivando así la vía judicial. Esto facilita las cosas al interesado, reduce costes y, en general, simplifica el proceso, descargando al mismo tiempo a los tribunales.

En este procedimiento intervienen tanto el notario como el Registro de la Propiedad: como veremos, será el registrador el que deba validar en última instancia las modificaciones registrales que solicite el interesado. En caso de que su pretensión sea denegada, siempre quedará la vía judicial.

Tramitación del expediente de dominio

El expediente de dominio nos permite actualizar la información registral en diferentes supuestos: rectificar la descripción de una finca; ajustar sus límites o linderos, así como su superficie; reanudar el tracto sucesivo o 'historial' de propietarios cuando este se haya visto interrumpido; inscribir la titularidad del bien por usucapión...

Esto da lugar a distintas clases de expedientes de dominio:

• Expediente de dominio para la inmatriculación de fincas
• Expediente de dominio para la reanudación de tracto sucesivo
• Expediente de dominio por rectificación de descripción, superficies o linderos

Expediente de dominio para la inmatriculación de fincas

Este tipo de expediente de dominio permite el acceso al Registro de la Propiedad de una finca que no había sido registrada previamente, acreditándose la adquisición de su dominio por parte de quien promueva el expediente. 

Expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo

Se inicia para inscribir el inmueble a nombre de su propietario, acreditando su adquisición y, en la medida de lo posible, la adquisición de los propietarios anteriores (contrato de compraventa, testamento, declaración de herederos, abono de impuestos...).

Expediente de dominio para la rectificación de descripción, superficie o linderos

Permite ajustar los datos sobre las dimensiones y lindes de la finca a la realidad. Por ejemplo, el expediente de dominio es necesario para rectificar un exceso de cabida cuando la diferencia entre la superficie inscrita y la superficie real sea superior al 10%. 

Imagen de partystock en Freepik.

Dónde y cómo realizar el expediente de dominio

La Ley Hipotecaria nos explica que el expediente de dominio se tramita ante notario. Antes de la Ley 13/2015 de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria y de la Ley del Catastro inmobiliario, este procedimiento se llevaba a cabo por la vía judicial.

Deberemos elegir a un fedatario público que actúe en el distrito notarial donde radique la finca, o "en cualquiera de los distritos notariales colindantes a dicho distrito." Si la finca se encuentra en el territorio correspondiente a dos o más distritos notariales diferentes, podrá tramitarse ante un notario de cualquiera de estos distritos o de sus respectivos colindantes.

También podrá instruirse un solo expediente para varias fincas siempre que todas estén situadas en el territorio de un mismo Registro, aunque alguna de ellas esté situada parcialmente en un distrito hipotecario colindante, siempre que la mayor parte de su superficie radique en ese Registro.

En cuanto a cómo se inicia un expediente dominio, se deberá suscitar mediante solicitud por escrito por parte del titular dominical de la finca (es decir, de la persona que ostenta su dominio), que se convertirá en promotor del expediente. El modelo de expediente de dominio notarial lo elaborará el propio notario correspondiente, reflejando los datos e información necesarios en función del caso.

Procedimiento del expediente de dominio

Una vez presentada la solicitud de expediente de dominio, el notario levantará el acta a la que incorporará la documentación presentada, remidiéndole copia al Registrador de la Propiedad competente y solicitándole que expida certificación acreditativa de que la finca no consta inscrita en el Registro y que, en su caso, practique anotación preventiva de la pretensión de inmatriculación.

El registrador, tras consultar su archivo, expedirá en el plazo de 15 días certificación acreditativa de la falta de inscripción de la finca, siempre que se cumplan los requisitos legales. En caso de que no sea posible, el registrador extenderá una nota de denegación de la anotación solicitada, motivando su decisión.

En caso de calificación positiva, el notario deberá notificar a los posibles interesados teniendo en cuenta la relación de titulares contenida en el escrito acompañado a la solicitud:

• Titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca que se pretende inmatricular.
• Aquel de quien procedan los bienes o sus causahabientes, si fuesen conocidos.
• Titular catastral y poseedor de hecho de la finca.
• Ayuntamiento en que esté situada la finca y Administración titular del dominio público que pudiera verse afectado

El objetivo es que puedan comparecer en el expediente y hacer valer sus derechos. También se insertará un edicto comunicando la tramitación del acta para la inmatriculación en el Boletín Oficial del Estado (BOE). El notario, por otra parte, podrá ordenar la publicación del edicto en el tablón de anuncios del Ayuntamiento. 

Se abrirá entonces un plazo para alegaciones de un mes a partir de la notificación. Si no hay oposición alguna, el expediente finalizará con la inmatriculación; en caso de alegaciones, quedará abierta la vía judicial. 

Documentación necesaria para llevar a cabo un expediente de dominio

Junto con la solicitud, el promotor deberá aportar la descripción literaria de la finca y sus datos personales y domicilio para la práctica de notificaciones. También los siguientes documentos:

• Título de propiedad de la finca que se pretende inmatricular o inscribir, que atribuya el dominio sobre ella al promotor del expediente. Este título se acompañará de la certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela o parcelas catastrales, que se correspondan con la descripción literaria y la delimitación gráfica de la finca cuya inmatriculación se solicita. Se deberán reflejar también los titulares catastrales de esas parcelas y sus colindantes, así como sus respectivos domicilios.
• Relación de los datos registrales, catastrales o de cualquier otro origen de los que disponga el promotor y sirvan para localizar las fincas registrales y parcelas catastrales colindantes. En particular, se aportará el nombre y domicilio de sus propietarios actuales, si fueran distintos de los recogidos en las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, así como los titulares de cargas o gravámenes sobre ellas mismas.
• Identificación de los derechos constituidos sobre la finca, expresando las cargas por las que pueda encontrarse afectada o las acciones con trascendencia real ejercitadas en relación con ella. Se deberán indicar los nombres de los titulares o actores, sus domicilios y cualquier otra circunstancia que ayude a su correcta identificación.
• Identificación de los poseedores de la finca que se pretende inmatricular y a su arrendatario, si se trata de vivienda.

Imagen de katemangostar en Freepik.

¿Cuánto se paga por un expediente de dominio?

El precio de un expediente de dominio dependerá del caso concreto, pero en cualquier caso debes tener en cuenta que su coste no debería variar en función de la notaría elegida, ya que los aranceles que cobran los notarios son idénticos y vienen definidos por el Estado. En ocasiones pueden llevar a cabo un descuento de hasta el 10% de la factura.

Ten en cuenta que, además de los gastos de notaría, deberás afrontar los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad, además de los de abogado si decides asesorarte por un profesional, lo que suele ser recomendable.