Vender un piso heredado es una de las opciones a las que más frecuentemente acuden los herederos al recibir un inmueble (o parte de él) en herencia.
En este proceso pueden surgir muchas dudas, especialmente si se trata de vender una casa heredada entre hermanos. Por eso, en este artículo respondemos a las preguntas más frecuentes a las que puedes enfrentarte durante este proceso.
- Cómo vender una casa heredada
- ¿Se puede vender una casa heredada sin escrituras?
- ¿Cuánto tiempo hay que esperar para vender un piso heredado?
- ¿Se puede vender el piso heredado si un heredero no quiere?
- ¿Se puede vender un piso heredado con inquilino?
- ¿Puedo vender mi parte de una casa heredada?
- ¿Qué pasa si la casa a heredar tiene una hipoteca?
- ¿Vender o alquilar un piso heredado?
Cómo vender una casa heredada
Vender un piso en herencia conlleva, casi siempre, seguir las pautas que te resumimos a continuación:
Documentos necesarios para heredar una casa
Lo primero que debes hacer para vender una casa heredada es aceptar la herencia. Una vez que el bien conste a tu nombre, podrás proceder a su venta.
Este proceso puede complicarse cuando existen varios herederos, tal y como veremos a continuación. En cualquier caso, deberás tener a mano los siguientes documentos para la aceptación de la herencia:
- Certificado de defunción
- Certificado de últimas voluntades
- Si existiera, testamento del causante
Escritura de partición de la herencia
Si eres el único heredero, bastará con tu consentimiento ante notario para que puedas dar los siguientes pasos. Sin embargo, si existen más herederos, pueden producirse situaciones más complejas en caso de que uno de ellos no desee aceptar la herencia.
- Si existe un testamento, se hará un inventario de los bienes y derechos del fallecido, así como de sus deudas y obligaciones. Luego se creará la escritura de partición de la herencia, en la que se estipulará cómo se reparte el caudal hereditario entre los herederos.
- Si no existe un testamento, el notario determinará quiénes son los herederos legales y en qué proporción, también según la ley. Seguidamente, se generará el acta de declaración de herederos, donde se fija quiénes están llamados a heredar.
Una vez aclarado este punto, se pasará a elaborar la escritura de partición de la herencia, en los mismos términos que en el caso anterior: el notario realizará un inventario de bienes y deudas del fallecido y repartirá el caudal hereditario entre los herederos, incluyendo los bienes inmuebles.
¿Cuánto cuesta heredar un piso y venderlo? Estos son los impuestos
Existen ciertos impuestos a los que deberás hacer frente en caso de heredar un inmueble. Si te preguntas "cuánto tengo que pagar a Hacienda por vender un piso heredado", esto es lo que necesitas saber:
- Impuesto sobre sucesiones y donaciones: Se paga en el momento de recibir la herencia y su cuantía depende de cada comunidad autónoma. Es requisito previo para poder inscribir a tu nombre el inmueble en el Registro de la Propiedad y debe abonarse en los 6 meses siguientes al fallecimiento del causante.
- Plusvalía municipal: Este tributo de gestión local grava el aumento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, siempre que este se produzca. Debes abonarlo en un plazo de 6 meses, teniendo en cuenta la normativa concreta del ayuntamiento donde se sitúe el inmueble. La plusvalía se paga tanto al recibir el bien en herencia, como al venderlo posteriormente.
- IRPF: El IRPF solo nos afecta si vendemos la vivienda heredada. Si se produce una ganancia patrimonial con la venta del inmueble, esta deberá quedar recogida en tu declaración de la Renta. En caso de un piso heredado por varios hermanos, cada uno deberá declarar su ganancia en función de su cuota de participación. Te contamos cómo se calcula la ganancia patrimonial al vender un inmueble heredado. para que sepas, entre otras cosas, qué desgrava en la venta de un piso heredado. Ten en cuenta también que puede ser posible alguna exención de IRPF en la venta de vivienda heredada en función de la política fiscal de cada momento, y no olvides que, tal y como recuerda Hacienda, las viviendas heredadas tributan por el valor de referencia de catastro.
¿Qué impuestos se pagan al vender una casa heredada? Lo que debes saber
Inscribir la vivienda heredada en el Registro de la Propiedad
Una vez liquidados los impuestos de la herencia, la escritura de partición y adjudicación de herencia te permitirá cambiar la titularidad de bienes inmuebles en el Registro de la Propiedad.
Pasos para vender una casa heredada
En este punto, el inmueble ya es oficialmente propiedad de los herederos. Es ahora cuando será posible proceder a la venta de la vivienda.
Los pasos para la compraventa son los habituales, si bien, para evitar roces y conflictos en caso de existir varios herederos, puede ser recomendable designar a un mediador que se encargue de todos los trámites de la compraventa:
- Designar un precio para el inmueble.
- Recabar la documentación necesaria, como el certificado energético, la nota simple, etc.
- Preparar el inmueble para posibles visitas, ya sea de forma particular o a través de una agencia o de un portal inmobiliario.
- Agendar y recibir visitas.
- Firmar el contrato de arras, en su caso.
- Firmar la escritura pública de compraventa.
- Pagar los impuestos correspondientes.
Con el valorador de inmuebles de idealista puedes saber el precio de venta de una vivienda en tan solo 3 pasos.
Además de definir el precio de venta, es importante llegar a acuerdos con respecto a otros puntos, como la forma de comercialización del inmueble. Lo normal es que los gastos inherentes a la compraventa se repartan de forma proporcional a la cuota hereditaria.
Una vez completada la compraventa, preferiblemente ante notario, cada parte recibirá la liquidez correspondiente.
¿Se puede vender una casa heredada sin escrituras?
Aunque no es imprescindible escriturar la herencia de una vivienda para poder venderla, lo cierto es que es muy recomendable hacerlo para lograr la máxima seguridad jurídica. Además, es muy probable que cualquier potencial comprador se eche atrás en caso de que el inmueble no conste a tu nombre en dicho Registro. Lo mismo se aplica si la vivienda no se encuentra escriturada en absoluto, es decir, si no consta en el Registro de la Propiedad.
De la misma forma que no hay que escriturar una casa heredada para vender, también se puede vender una casa heredada sin registrar. Sin embargo, inscribir el inmueble a tu nombre tiene consecuencias positivas y te permitirá proteger tus derechos y los de cualquier potencial comprador.
¿Cuánto tiempo hay que esperar para vender un piso heredado?
Son muchas las personas que se preguntan si se puede vender un piso heredado antes de cinco años o vender un piso heredado antes de dos años, y la respuesta es que, desde el pasado 3 de septiembre de 2021, no existe ningún límite temporal desde el punto de vista legal. Por tanto, no podemos hablar de un plazo para vender un piso heredado.
Es el resultado de la derogación del artículo 28 de la Ley Hipotecaria. Esta limitación considerada injusta desapareció de la Ley Hipotecaria, permitiendo así la compraventa de un inmueble heredado en cualquier momento desde la aceptación de la herencia.
¿Se puede vender el piso heredado si un heredero no quiere?
Un caso frecuente es aquel en que uno o varios herederos no quieren vender, mientras que otros sí. La solución consiste en conseguir la extinción del condominio, que se lleva a cabo a través de la acción judicial de división de cosa común.
Dado que "ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad" (artículo 400 del Código Civil), es posible solicitar judicialmente la subasta del bien. Sin embargo, esta vía debe evitarse, ya que supondrá vender el inmueble a un precio inferior al de mercado.
¿Se puede vender un piso heredado con inquilino?
Es perfectamente posible vender un piso heredado en alquiler, si bien el nuevo comprador deberá respetar el contrato vigente en todos sus términos, ya que el contrato de alquiler quedará subrogado al nuevo propietario hasta que llegue a su final pactado.
Esto es así desde la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 2019. Antes de esta fecha, el comprador de buena fe podía desalojar al inquilino sin tener que respetar el tiempo de contrato que le quedara por cumplir.
En concreto, el artículo 14 de la LAU nos dice lo siguiente sobre la enajenación de la vivienda arrendada.
- El adquirente de una vivienda arrendada "quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica (...)".
- Si la duración pactada fuera superior a cinco años, o superior a siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo cuando se trate de un tercero de buena fe (artículo 34 de la Ley Hipotecaria).
- Cuando las partes hayan estipulado que la venta de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el comprador solo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica.
¿Puedo vender mi parte de una casa heredada?
Sí que es posible vender parte de un piso heredado. Esta acción es conocida como la venta de proindiviso, ya sea a un tercero o a una empresa especializada. Se trata también de una vía gravosa, ya que provocará una venta por un precio inferior al que correspondería en condiciones habituales.
¿Qué pasa si la casa a heredar tiene una hipoteca?
Cuando aceptamos una herencia, normalmente lo hacemos con todas sus consecuencias: recibimos bienes y derechos, pero también es posible que debamos hacer frente a cargas y deudas pendientes, como es el caso de una posible hipoteca sobre el bien heredado.
Si existe un seguro de vida vinculado a la hipoteca, este servirá para saldar la deuda del fallecido. En caso contrario, deberemos decidir si queremos aceptar o no la herencia, o bien hacerlo a beneficio de inventario, de forma que la deuda pendiente se salde a partir del propio patrimonio heredado.
También es posible vender un piso heredado con cargas: lo más sencillo es cancelarlas en el momento con la venta utilizando parte del precio recibido, con lo que la venta se realizaría libre de ellas.
¿Vender o alquilar un piso heredado?
Normalmente los herederos optan por vender una vivienda en régimen de copropiedad, de forma que puedan repartir la ganancia obtenida e invertirla en cualquier otra cosa.
Sin embargo, también existe la posibilidad de alquilar un piso heredado y repartir el beneficio entre todos de forma proporcional. La parte negativa de esta última opción (y lo que la convierte en residual) es que puede resultar más engorrosa teniendo en cuenta que cualquier alquiler implicará un mantenimiento de la vivienda, la búsqueda de un inquilino al gusto de todos, etc.
Además, muchas personas prefieren obtener un ingreso relevante de una sola vez que recibir una pequeña suma mensual.
