Vender una casa heredada es una de las opciones a las que más frecuentemente acuden los herederos al recibir un inmueble (o parte de él) en herencia.
En este proceso pueden surgir muchas dudas, especialmente si se trata de vender una casa heredada entre hermanos. Por eso, en este artículo respondemos a las preguntas más frecuentes a las que puedes enfrentarte durante este proceso.
¿Cómo vender un piso heredado?
La venta de un piso heredado conlleva, casi siempre, seguir las pautas que te resumimos a continuación:
Documentos necesarios para heredar una casa
Lo primero que debes hacer para vender una casa heredada es aceptar la herencia. Una vez que el bien conste a tu nombre, podrás proceder a su venta.
Este proceso puede complicarse cuando existen varios herederos, tal y como veremos a continuación. En cualquier caso, deberás tener a mano los siguientes documentos para la aceptación de la herencia:
- Certificado de defunción
- Certificado de últimas voluntades
- Si existiera, testamento del causante
Escritura de partición de la herencia
Si eres el único heredero, bastará con tu consentimiento ante notario para que puedas dar los siguientes pasos. Sin embargo, si existen más herederos, pueden producirse situaciones más complejas en caso de que uno de ellos no desee aceptar la herencia.
- Si existe un testamento, se hará un inventario de los bienes y derechos del fallecido, así como de sus deudas y obligaciones. Luego se creará la escritura de partición de la herencia, en la que se estipulará cómo se reparte el caudal hereditario entre los herederos.
- Si no existe un testamento, el notario determinará quiénes son los herederos legales y en qué proporción, también según la ley. Seguidamente, se generará el acta de declaración de herederos, donde se fija quiénes están llamados a heredar.
Una vez aclarado este punto, se pasará a elaborar la escritura de partición de la herencia, en los mismos términos que en el caso anterior: el notario realizará un inventario de bienes y deudas del fallecido y repartirá el caudal hereditario entre los herederos, incluyendo los bienes inmuebles.
¿Cuánto cuesta heredar un piso y venderlo? Estos son los impuestos
Existen ciertos impuestos a los que deberás hacer frente en caso de heredar un inmueble. Si te preguntas "cuánto hay que pagar a Hacienda por vender un piso heredado", esto es lo que necesitas saber:
- Impuesto sobre sucesiones y donaciones: Es requisito previo para poder inscribir a tu nombre el inmueble en el Registro de la Propiedad y debe abonarse en los 6 meses siguientes al fallecimiento del causante.
- Plusvalía municipal: Debes abonarlo en un plazo de 6 meses, teniendo en cuenta la normativa concreta del ayuntamiento donde se sitúe el inmueble. La plusvalía se paga tanto al recibir el bien en herencia, como al venderlo posteriormente.
- IRPF: El IRPF solo nos afecta si vendemos la vivienda heredada. Si se produce una ganancia patrimonial con la venta del inmueble, esta deberá quedar recogida en tu declaración de la renta. En caso de un piso heredado por varios hermanos, cada uno deberá declarar su ganancia en función de su cuota de participación.
Consulta qué impuestos se pagan al vender una casa heredada.
Inscribir la vivienda heredada en el Registro de la Propiedad
Una vez liquidados los impuestos de la herencia, la escritura de partición y adjudicación de herencia te permitirá cambiar la titularidad de bienes inmuebles en el Registro de la Propiedad.
Pasos para vender una casa heredada
En este punto, el inmueble ya es oficialmente propiedad de los herederos. Es ahora cuando será posible proceder a la venta de la vivienda.
Los pasos para la compraventa son los habituales, si bien, para evitar roces y conflictos en caso de existir varios herederos, puede ser recomendable designar a un mediador que se encargue de todos los trámites de la compraventa:
- Designar un precio para el inmueble.
- Recabar la documentación necesaria, como el certificado energético, la nota simple, etc.
- Preparar el inmueble para posibles visitas, ya sea de forma particular o a través de una agencia o de un portal inmobiliario.
- Agendar y recibir visitas.
- Firmar el contrato de arras, en su caso.
- Firmar la escritura pública de compraventa.
- Pagar los impuestos correspondientes.
Con el valorador de inmuebles de idealista puedes saber el precio de venta de una vivienda en tan solo 3 pasos.
Además de definir el precio de venta, es importante llegar a acuerdos con respecto a otros puntos, como la forma de comercialización del inmueble. Lo normal es que los gastos inherentes a la compraventa se repartan de forma proporcional a la cuota hereditaria.
Una vez completada la compraventa, preferiblemente ante notario, cada parte recibirá la liquidez correspondiente.
¿Se puede vender una casa heredada sin escrituras?
Aunque no es imprescindible escriturar la herencia de una vivienda para poder venderla, lo cierto es que es muy recomendable hacerlo para lograr la máxima seguridad jurídica. Además, es muy probable que cualquier potencial comprador se eche atrás en caso de que el inmueble no conste a tu nombre en dicho Registro. Lo mismo se aplica si la vivienda no se encuentra escriturada en absoluto, es decir, si no consta en el Registro de la Propiedad.
De la misma forma que no hay que escriturar una casa heredada para vender, también se puede vender una casa heredada sin registrar. Sin embargo, inscribir el inmueble a tu nombre tiene consecuencias positivas y te permitirá proteger tus derechos y los de cualquier potencial comprador.
¿Cuánto tiempo hay que esperar para vender un piso heredado?
Muchas personas se preguntan si se puede vender un piso heredado antes de cinco años, y la respuesta es que, desde el pasado 3 de septiembre de 2021, no existe ningún límite temporal desde el punto de vista legal. Por tanto, no podemos hablar de un plazo para vender un piso heredado.
Es el resultado de la derogación del artículo 28 de la Ley Hipotecaria. Esta limitación considerada injusta desapareció de la Ley Hipotecaria, permitiendo así la compraventa de un inmueble heredado en cualquier momento desde la aceptación de la herencia.
¿Se puede vender un piso heredado con inquilino?
Es perfectamente posible vender un piso heredado en alquiler, si bien el nuevo comprador deberá respetar el contrato vigente en todos sus términos, ya que este quedará subrogado al nuevo propietario hasta que llegue a su final pactado.
Esto es así desde la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 2019. Antes de esta fecha, el comprador de buena fe podía desalojar al inquilino sin tener que respetar el tiempo de contrato que le quedara por cumplir.
¿Puedo vender parte de un piso heredado?
Sí que es posible. Esta acción es conocida como la venta de proindiviso, ya sea a un tercero o a una empresa especializada. Se trata también de una vía gravosa, ya que provocará una venta por un precio inferior al que correspondería en condiciones habituales.
