El Gobierno estudia penalizar en el IRPF a los caseros que suban el alquiler

El Gobierno de Pedro Sánchez se está planteando endurecer las deducciones en el IRPF de las que se están beneficiando los propietarios de viviendas en alquiler para aquellos caseros que suban los precios de los arrendamientos por encima de lo que estime el Ejecutivo central. En lo que va de año, el Gobierno ha pasado de anunciar una deducción total, del 100% en el IRPF, para los arrendadores que renovaran contratos sin subir precios, a estudiar la manera de penalizar con este impuesto a los que aumenten la renta en un nuevo contrato.

Según ha adelantado el diario El País, los ministerios de Hacienda y de Vivienda sopesan utilizar el impuesto sobre la renta como herramienta de penalización para quienes suban los precios de los alquileres a la hora de renovar un contrato tras los cinco años de vigencia o para los nuevos arrendamientos comparados con el anterior. Las actualizaciones anuales del contrato, ya sean con el IPC o con el nuevo índice IRAV, no entrarían en esta penalización que plantea Moncloa.

Hace un mes, Pedro Sánchez anunció que el Ejecutivo aprobaría en las próximas semanas un real decreto ley que incluiría incentivos fiscales a propietarios que no suban el precio del alquiler cuando se renueven los contratos: “Una bonificación fiscal completa a los propietarios, del 100% en el IRPF”, destacado el presidente.

Sin embargo, muchas voces a la izquierda del PSOE, como Sumar o Podemos, criticaron esta medida y anunciaron que votarían en contra de dar “más incentivos a los rentistas” si el decreto llega al Congreso de los Diputados. Esta vuelta de tuerca al uso del impuesto del IRPF va encaminada a contentar a sus socios.

El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) es una de las principales tasas que pagan los españoles por los ingresos que obtienen a lo largo del año, como el salario, junto a los ingresos por alquiler, las actividades económicas o las inversiones. Los contratos firmados antes de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda en mayo de 2023 pueden desgravarse hasta el 60% del rendimiento neto del alquiler. 

Los contratos de alquiler firmados tras esa fecha han visto reducido al 50% las reducciones de los ingresos por el alquiler, pero se han añadido excepciones donde la desgravación aumenta hasta el 90% en algunos casos, cumpliendo ciertas características, sobre todo si la vivienda se encuentra en una zona declarada como mercado residencial tensionado.

El Gobierno estudia aplicar una escalada progresiva de la tasa, de modo que cuanto mayor sea la subida del alquiler, menor sería la reducción fiscal aplicable. Sin embargo, parece que esa reducción no bajaría en ningún caso al 0%, manteniendo así cierto beneficio fiscal frente a otro tipo de alquileres, como el vacacional, que no tiene incentivos fiscales.

Para la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), esta medida ofrece "inseguridad jurídica" y una "elevada incertidumbre normativa" para los propietarios de las viviendas. Además, alerta de que puede agravar la crisis del mercado del alquiler, ya que puede reducir "de forma directa el alquiler de larga duración, especialmente en las zonas de mayor demanda, donde la caída de oferta alcanza en algunos casos hasta el 50%.

Mientras, Arantxa Goenaga, abogada y socia de AF Legis, sostiene que “estamos ante una nueva intromisión en la libertad contractual y en el derecho a la propiedad privada". Según la letrada, “pretender limitar o condicionar los precios de las rentas supone intervenir en un ámbito que debe regirse por la oferta y la demanda; eso es mercado. No se puede establecer límites a una de las partes y no a la otra. Se rompe el equilibrio y se debilita la libertad de mercado que reconoce la Constitución". 

Al igual que FAI, la abogada incide en que "más intervención no implica más vivienda disponible. Al contrario, puede provocar que más propietarios retiren sus inmuebles del mercado, ya sea para venderlos o mantenerlos vacíos". En su opinón, se trata de una "medida de carácter político" que "no aborda el problema estructural de la vivienda y que puede acabar perjudicando al propio mercado del alquiler". 

El decreto anunciado por Sánchez sigue en el aire

Una vez más, Pedro Sánchez hace un anuncio y sus promesas se las lleva el aire. Afirmó que el decreto llegaría en las próximas semanas, y ya se ha cumplido un mes. Entre medidas, la tragedia de Adamuz, el accidente en Rodalies, la caída del decreto ómnibus 2.0 con pensiones peligrando y reactivando los desahucios, y que han vuelto a salir por separado, o el tren de borrascas que sigue llenando de agua buena parte de España.

Pero sigue pendiente cómo va a ejecutar este nuevo uso del IRPF y de otras medidas que anunció como la de limitar los contratos de temporada. El Gobierno anunció que fijará condiciones estrictas para que un contrato pueda considerarse de temporada y establecerá un régimen sancionador para quienes incumplan la regulación estatal de alquileres de corta duración, una normativa que lleva encallada más de un año en el Congreso de los Diputados. 

La tramitación de la ley auspiciada por Sumar, ERC, Bildu, Podemos y BNG para regular los alquileres de temporada y de habitaciones se enfrió en las últimas semanas de 2025 por el bloqueo anunciado por Junts contra la iniciativa legislativa del Gobierno. 

El texto, entre otras cosas, crea la obligación por parte del arrendador de justificar la necesidad de temporalidad (por tanto, de probarla en unos términos equivalentes a lo que estipula la legislación laboral) y establece que el contrato de temporada no podrá exceder de nueve meses.

La tercera medida que anunció Pedro Sánchez fue la de actuar sobre el alquiler por habitaciones. El Ejecutivo pretende extender las garantías de los alquileres habituales a los de habitaciones. Así, los nuevos contratos de alquiler de este tipo deberán respetar dos condiciones: que la renta total del conjunto de habitaciones no va a poder superar la renta del contrato de la vivienda completa y, en zonas tensionadas declaradas, se les aplicarán los mecanismos de control de rentas que contempla la ley de vivienda. Esta regulación ya está en vigor en Cataluña desde el pasado 2 de enero. 

Y Sumar sigue pidiendo la prórroga automática de los contratos en vigor

Por su parte, Sumar considera insuficiente la apuesta del PSOE por penalizar en el IRPF a los caseros que opten por subir los alquileres, al entender que eso solo reduce un "privilegio fiscal", y vuelve a exigir que se apruebe una prórroga extraordinaria de los más de 600.000 contratos de alquiler que vencen este año para congelar las rentas.

"Los caseros ya disfrutan de un 50% de rebaja en el IRPF, por lo que desincentivar fiscalmente por subidas del alquiler solo es una reducción del privilegio fiscal", han lanzado el socio minoritario de la coalición.

Es más, remarca que la medida del PSOE "no es nueva" y ya se planteó dentro de la mesa de negociación entre las dos alas del Ejecutivo. Entonces, Sumar ya expuso que su única apuesta es la moratoria extraordinaria de alquileres, dado que los incentivos fiscales "no tienen capacidad para frenar la espiral alcista" en el último lustro, con subidas superiores al 40% en el alquiler.

Sumar calcula que el efecto de la penalización o bonificación fiscal en el IRPF "seguirá siendo cosmético y sin capacidad real para aliviar la carga de los inquilinos". Incluso apunta que la fórmula del PSOE es "injusta" y lamenta que esta vía pone el foco de nuevo únicamente en los intereses del arrendador, cuando es "urgente darle certidumbre, estabilidad y facilidades al inquilino".

"La solución a esta crisis de vivienda no puede partir de la voluntariedad de una parte. En este caso, de la buena voluntad del casero", ha avisado Sumar para defender que la prórroga extraordinaria de contratos sí funciona al dar a los inquilinos "fuerza negociadora para un potencial acuerdo con los caseros para poder renovar el alquiler sin una subida desproporcionada".