Sánchez contra los propietarios: ocho años de acoso inmobiliario

Nunca como ahora se ha sostenido una campaña constante contra los propietarios de vivienda en alquiler en España como en los últimos ocho años, desde la llegada de Pedro Sánchez a La Moncloa tras la moción de censura en 2018. 

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Hoy es habitual encontrar a ministros y portavoces políticos de extrema izquierda vinculados al Gobierno, 'influencers' o tertulianos cercanos al PSOE o Sumar hablar de “fondos buitres” o rentistas para definir a los cuatro millones de pequeños propietarios que tienen casas alquiladas.

Es el resultado de una estrategia sostenida de regulación en materia de vivienda dirigida específicamente contra los propietarios. En estos ocho años no se han incentivado políticas que apoyaran al aumento del parque residencial en alquiler y han sido constantes las regulaciones (más de 20 reales decretos en los que se han incluido medidas en materia de vivienda) que han puesto el foco en la sistemática reducción de los derechos y la seguridad jurídica de los caseros. Repasamos las fechas y las medidas de referencia en el mercado de la vivienda desde que Pedro Sánchez cogió las riendas del Gobierno.

2019

Marzo de 2019

• Incremento en la duración obligatoria de los contratos alquiler de 3 años a 5 años para arrendadores particulares y a 7 años para personas jurídicas, más tres años de prórroga tácita, anulando lo que tuviesen acordado en contrato arrendador e inquilino. 
• Limitación a dos (2) meses de renta para las garantías adicionales a la fianza (1 mes).
• Cuatro (4) meses de preaviso para resolver el contrato por parte del arrendador. Mientras que el inquilino solo tiene que dar un preaviso de dos (2) meses. 

2020

Marzo de 2020

• Prohibición de desahuciar a los inquilinos calificados como vulnerables, aunque no paguen. El propietario asume la solución habitacional para estos inquilinos.
• Prórroga extraordinaria de los contratos de alquiler por seis meses para los arrendamientos que fueran venciendo durante la declaración del estado de alarma (finalmente se extendió hasta el 30 de junio de 2023).
• Se crea la figura del gran tenedor de viviendas, aquel que tiene más de 10 inmuebles en propiedad. No podrán echar al inquilino durante el estado de alarma.

Julio de 2020

• Extensión de la prórroga extraordinaria de los contratos de alquiler por seis meses.

Diciembre de 2020

• Ampliación de la suspensión de desahucios. 
• Se prohíben los lanzamientos de personas calificadas como vulnerables para casos de ocupación de viviendas de grandes tenedores.

2021

Enero de 2021

• Prórroga extraordinaria de los contratos de alquiler por seis meses para los arrendamientos que fueran venciendo durante la declaración del estado de alarma.

Mayo de 2021

• Decae el estado de alarma, pero no la suspensión de desahucios ni la prórroga extraordinaria de los arrendamientos, que se extienden hasta agosto de 2021.

Agosto de 2021

• Se extiende la suspensión de los desahucios por tres meses más.
• Se amplía la prórroga extraordinaria de los arrendamientos por seis meses hasta el 31 de octubre de 2021.

Octubre de 2021

• Se extiende la suspensión de los desahucios por seis meses más.
• Se amplía la prórroga extraordinaria de los arrendamientos por seis meses hasta el 28 de febrero de 2022.

Diciembre de 2021

• Reducción de la bonificación en el Impuesto de Sociedades para grandes tenedores del 85% al 40%.

2022

Marzo de 2022 

• Se establece un tope a la subida de las rentas del 2% en la renovación anual de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. Ese mes, el IPC cerró en el 9,8% con los alquileres limitados.
• Nueva prórroga de la suspensión de los desahucios (incluye casos de impago).
• Prórroga extraordinaria de los contratos de alquiler por seis meses.

Junio de 2022 

• Se amplía el tope a la subida de las rentas del 2% en la renovación anual de los contratos de arrendamiento hasta el 31 de diciembre de 2022. En julio de 2022, la inflación interanual alcanza el 10,8%, la más alta de todo el año, pero las subidas de los alquileres están limitadas al 2%.
• Nueva prórroga de la suspensión de los desahucios.
• Prórroga extraordinaria de los contratos de alquiler por seis meses.

2023

Enero 2023

• Se amplía el tope a la subida de las rentas del 2% en la revisión anual de las rentas durante todo el año 2023. La inflación media en este periodo se situó en el 3,55% y el último dato de diciembre fue del 3,1%.
• Prórroga extraordinaria de seis meses de la vigencia de los contratos de alquiler que finalicen antes del 30 de junio de 2023, siempre a petición del inquilino. El propietario está obligado a aceptarla.
• Nueva prórroga de la suspensión de los desahucios.

Mayo de 2023 - Entrada en vigor de la Ley de Vivienda: 

• Las CCAA pueden crear zonas de mercado residencial tensionado, que supone limitaciones en las subidas de los precios de nuevos arrendamientos.
• Regulación de los desahucios de inquilinos calificados como vulnerables. Se introduce en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) una suspensión ordinaria obligatoria de 2 meses (particulares) o 4 meses (empresas) para evaluar la vulnerabilidad social.
• Posibilidad de gravar más a las viviendas vacías, con un recargo de hasta el 150% en el IBI.
• Subida del 2% al 3% del tope a la actualización de rentas en las renovaciones de los contratos hasta diciembre de 2024, cuando entrará en vigor el nuevo índice de alquiler que creará el INE.
• Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato de alquiler son a cargo del arrendador.
• Gran tenedor de vivienda es cualquier persona física o empresa con más de 10 inmuebles en propiedad. Baja a 5 unidades si están ubicados en zonas tensionadas.

Junio de 2023 

• Nueva prórroga de la suspensión de los desahucios. Incorpora un sistema de compensaciones a pequeños propietarios si la administración pública no ofrecía una alternativa habitacional en los tres meses siguientes a la paralización.
• Fin de la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. Ha ido encadenando ampliaciones desde marzo de 2020.

2024

Enero de 2024

• Recorte de la bonificación fiscal en el IRPF para arrendadores: pasa del 60% al 50%, para contratos firmados después del 26 de mayo de 2023. Si el contrato es anterior, los propietarios se pueden seguir desgravando el 60% en el rendimiento neto del alquiler.
• Prórroga de la suspensión de los desahucios hasta el 31 de diciembre de 2024
• Entra en vigor el tope del 3% a la actualización anual de la renta en los contratos de alquiler de larga duración hasta diciembre de 2024, cuando se pondrá en marcha el nuevo índice que publique el INE.

Marzo de 2024

• Se regula el tope de precios en los alquileres en 140 municipios de Cataluña, como Barcelona, Tarragona, Lleida y Girona; y las principales poblaciones. En octubre, se unirán otras 131 localidades catalanas.

2025

Enero de 2025

• Entra en vigor el nuevo índice para actualizar las renta anual de los alquileres: el Índice de Referencia de Arrendamiento (IRAV) siempre estará por debajo del IPC (los propietarios nunca recuperarán la subida de la inflación). 
  Aplica a los contratos de alquiler firmados tras la entrada en vigor de la Ley de Vivienda (mayo 2023). Los anteriores siguen vinculados al IPC, si consta en el contrato.
• Entra en vigor el Registro Único de Arrendamientos de alquileres de corta duración.
• Prórroga de la suspensión de los desahucios hasta el 31 de diciembre de 2025.

Abril de 2025

• Eliminación de la 'golden visa', vigente desde 2013. Entre 2013 y 2023 se concedieron 14.576 permisos de residencia a extranjeros de fuera de la UE por la compra de viviendas de más de 500.000 euros.

Julio de 2025

• A lo largo de 2025, las tres capitales vascas y Pamplona, junto a varios municipios vascos y navarros son declarados zonas de mercado tensionado. 

Diciembre de 2025

• La prórroga de la suspensión de los desahucios incluida en el decreto Ómnibus de finales de año decae en el Congreso de los Diputados.

2026

Julio de 2026

• En lo que va de año, nuevos municipios del País Vasco, Asturias y Galicia se unen al listado de zonas de mercado residencial tensionado.

Octubre de 2026

• El 6 de octubre, un día después de que Pedro Sánchez convoque elecciones generales para el 29 de noviembre de 2026, el Consejo de Ministros pone en marcha dos reales decretos-ley (RDL 28/2026 y 29/2026) en materia de vivienda.
  El Congreso de los Diputados tumbó los dos anteriores decretos con medidas en materia de vivienda (2 de octubre). El RD que ya están en vigor cuentan con estas medidas contra los propietarios: 
  • Ampliación de la prohibición de desahucios hasta el 31 de diciembre de 2030.
  • Prórroga de dos años para los contratos en vigor que concluyan antes del 31 de diciembre de 2028.
  • Límite hasta el 31 de diciembre de 2030 a determinadas compras de vivienda por parte de fondos de inversión y grandes tenedores.
  • Tope a la subida anual de las rentas para los contratos a los que les toque renovar hasta el 31 de diciembre de 2027. Si el precio del alquiler supera el índice del Gobierno, la renta no sube (0%); si no lo supera, subirá hasta un máximo del 2%.
  • Subida de impuestos en el IRPF para propietarios de más de una vivienda.
  • Subida de impuestos en el IVA y el IBI para viviendas turísticas, y del IBI para casas vacías.